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【大v观】如何一眼识破开发商的房屋质量?

天津地产故事会 2017-10-30 09:53:03

昨天,某位天津本土实力开发商的精装产品再次在各大地产讨论群内刷屏,明管明线楼道房间到处跑,颠覆了大家对精装修产品的一贯认识。作为一个普通购房者,花费近一辈子的收入去购置一套房子,遇上这样的问题的确欲哭无泪。但如何在购房之前,窥豹一斑,见其端倪而趋利避险呢?今天故事会就给您说说怎么从房建菜鸟的角度一眼识破开发商的房屋质量。

首先,我要说一下,今天我们说的是质量, 不是品质。品质是开发商提供的全方位立体化的产品水平,除了质量还包括品牌、物业服务等等等。而质量就是指的实打实的工程水平。在这方面,对于一般老百姓来说,单纯从品牌上很难区分,需要一点小技巧。

一说质量我们常用一个词,叫偷工减料,但民用住宅最常见的结构为混凝土结构,主体结构的材料无非就是钢筋、混凝土两种。在材料方面省钱,风险大、效益低,傻子才干这种事。所以主体结构主要是偷工,这对结构安全性的影响不是很大。但是装饰装修方面可就不一样了,有十几块钱一平的地板砖,也有几十上百一平的,有几十块钱一桶的乳胶漆,也有几百一桶的,还有什么门窗啊乱七八糟的各种材料,数不胜数,在材料方面以次充好,风险小、利润大,出了问题也不怕,至少不用蹲监牢,效益明显!于是,从这个角度来看,用榔头在自家墙面上敲敲打打验证质量意义不大。还是多靠眼睛看整体,更易于您判断房屋的质量水平,工程水平。

说道工程水平,离不开两方面,一方面就是施工方,也就说我们常说的总包和各专业分包的水平,另一方面就是开发商的工程部,管理的水平。判断总包水平很简单,每个项目的施工现场都会展示出总包单位的招牌,作为购房者可以把这个名字记下来,最简单的验证方式就是参照下万科的合格供应商名录。这个是每年都会发布的(可直接度娘获取),可以说万科能做到宇宙住宅供应商,这个名录可是个宝,因为万科的名录,不是笼统地罗列某一家施工方的集团公司,而是具体到某个城市的某家分公司,在选择入库时还是十分严格谨慎的。如果连这个名录都进不去,基本可以认为他在施工工艺和工程管理水平方面有所欠缺(不排除例外)。但我要强调一点,不是品牌开发商就是高质量的体现,有时品牌不是靠工程质量打造出来的,可能是靠营销,这个你懂得。

其次,我们要看工程现场的整洁程度。这个道理很简单,就像我们去吃饭,如果后厨脏乱差,那饭菜的质量可见一斑,吃着香不保证您吃完不拉肚子。现场看两个细节,一是物料的堆放是否集中分区,摆放整齐,二是现场是否尘土飞扬,污水横流。

别人家的工地现场

他家的工地现场

别以为这就是点面子工程,它可是事关工程质量的关键。一家制度完善、操作规范的施工企业,是一定会让现场保持一定得整洁程度的,这不仅对某些工艺的操作有着积极意义,更是业务流程化完备的一种体现。

再者,看园艺水平。在说这个之前,我给大家讲一个天津楼市标杆项目的故事。仁恒海河广场,可以说是天津地产界的传奇产品。当年,项目为了在入住时能有一个好的景观效果,开发商在乐天百货的位置(当时没建),提前两年集中种植了几百棵法桐、柳树等高品质乔木,以提早适应项目所在地的气候及土壤环境,这为项目建成后实现全冠移植提供了充足的准备。此外,众所周知,乐天百货的地下中庭有个地下花园。当时开发商也在空地上提前做了一个温室,以实验适合北方种植的市内植物。更用心的是,当时项目特意从水上公园挖了一位园长级别的植物专家负责上面说的这些工程。这也就是一个项目之所以成为经典背后的故事。

从这个例子给了我们普通购房者一个提示,如果您购置的项目,开发商在做景观工程时,对于乔木采取的是全冠移植,那说明他的景观管理和维护水平较高,反之,如果是砍头的数目,且不说他水平如何,等您入驻时,小区的形象效果也会与沙盘有着天壤之别。

全冠移植

砍头移植

另外,石材施工也是一个比较容易观察的工程。作为一项讲求标准化的施工门类,通过bim等现代工程管理技术,提前设计结合现场已经十分成熟。多数石材材料应该是在工厂内直接加工成型,现场安装。如果您看到某个项目在安装过程中,大量的现场切割剪裁,那您可以对这个项目表示怀疑了。

另外,现在很少有开发商让业主参观施工现场了。如果您有幸进入楼体内部,请注意观察他结构施工中,混凝土模板的选材。如果大量使用木模班,那这个施工工艺一定是落后的,现在主流先进的模板技术是铝制模板或者是钢模板,这种技术不仅让工程结构更加坚固,而且全面取消墙面抹灰,门窗采用干法施工,彻底解决了传统砌筑抹灰造成的漏水、空鼓、开裂等质量通病问题。这是木板所做不到的。只有在异型部位使用木制模板。

当然,上面这些只能是些小技巧,如果您身边有做工程的朋友,陪您实地考察一下,会更您更多合理性的建议。毕竟房子是用来住的,住的踏实放心才重要!


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