房子是用来住的，先从交物业费开始！

现在越来越多的人意识到，物业是一个项目内核价值的集中体现。同样价格买的不同楼盘，5年后的二手房价格往往会被不同的物业公司带成两个价值梯队。可以说，物业管理是房产价值除了经济发展，货币超发与贬值外的盘外招。前两个也许是您无法控制，但物业起码有的选择。今天就说说在物业这个事上如何“斗智斗勇”。当然，如果在您眼中物业是负责楼道擦地外加门口有个大爷跟您问好的，请直接忽略本文。

首先，物业作为一个持续性极强的服务机构，是讲究口碑的，买房之前问问和看看其以前的管理水平，未来啥样基本有个大概其。因为，作为一个讲究标准化工作流程的行业，每一个物业公司有一套自己设定的完整的工作体系。在一个好的体系下运转，基本不会出太大的偏差。当然，好的体系也可能会有不同的效果，毕竟物业是一个人治为主的行业。一个的团队可以发挥体系的全部能力，但如果团队水平有限，就会出现问题。这时候狭隘的业主一般会干两件事：一是拒交物业费，二是组建业委会炒物业公司鱿鱼。

其实这两个行为是特别简单粗暴的。如果拒交物业费，物业公司入不敷出，他又怎么可能改善提升呢？如果炒物业公司鱿鱼，特别是开发商先期派驻的物业公司鱿鱼，后期愿意接手的新公司多数好不到哪去~为什么这么说呢？

因为一般开发商先期指定的物业公司有两种情况，一种就是自己企业御用的物业公司，往往有着千丝万缕的关联关系，在维修保养等一些列工程事宜上有着技术支持关系，甚至有着财务补贴的关系，旧物业在这样的条件下如果事情都没有做好，新物业要想达到您的设想标准，势必增加投入，这是不合常理的。二是开发商为了销售房屋，这个物业一定是精挑细选出来，有利于楼盘口碑的。三是，走市场化比较好的物业公司，特别是管理水平好的物业公司基本不愿意接手二手小区，因为在物业管理行特别讲究底子打的好。这个底子一是前期项目建设与维护的状态，二是业主与物业的关系。作为一群曾经赶走以前长工的“地主们”，好的物业公司得有多大勇气走进这个小区呢？而缺少开发商的支持的话，物业公司在资料交接方面多少会出现些问题，对后期社区管理不利。（其实我们可以知道，很多物业与业主之间的矛盾是业主自身的问题，个别业主认为自己交了物业费，家里猫猫狗狗的事都得物业出力。这是不现实不客观的。）所以，我们常常看到的是，小区物业换了一拨又一拨，往往全是咸带鱼，而且越来越咸，越来越差！

业主与物业有一个特别大的潜在矛盾就是物业费花在哪里了？为什么这物业费这么贵！其实这个问题要客观看待。首先，在您买房时，您要正确估计自己的现金流能力。别贷款都是扣牙缝省出来还，那物业费指望您能踏实的交，难度是有点大。（这里借着前面的问题，插一句，物业费定的高一些，没毛病，您以后要想炒物业公司时，高一点的价格还方便您寻找下家不是？）一般来说，物业公司的收入有这么几块：大头当然是小区业主的物业费贡献，其次是停车管理费用，再者就是小区经营性用房的租赁，社区广告位，一些其他场地的对外租赁，有偿服务等。但是开销一般包括：大头是人力开销（保安保洁、管家专员、家政维修、花匠园艺等），剩下的就是日常维护保养费用了。

这开销方面的水分是很大的。举例：同样的保安，是年轻力壮还是大叔大爷；还有是人员频繁更迭还是长期雇佣，这个区别可就大了。人员变更快多数是由于物业不给上社保，薪酬差。但这带来的问题就是新人员不熟悉小区业主的情况，起码脸不熟，那安全从何说起？而更可怕的就是配置降低，该3个人干的活只雇佣1个人，那必然导致服务质量降低，比如该一日2清的垃圾，改一日一清。又比如该四班轮岗的保安，变成了2人24的轮班，我们可以想象那工作状态会是啥样，基本后者必备报纸茶水了。此外，人员不足会造成规程的简化，比如该有的定期消防检查与演练，小区水电设施的巡查检修等可能就都取消了，变成设备坏了再说，坏了业主就乖了。这就是平时省小钱，坏了花大钱的典型。两个同档次小区，同期入住，按照不同的管理方式，5年后两个样。

此外，免几年物业费的那些营销手段，一定要格外小心，我们不排除有些开发商“让利于民”，自己补贴物业费的可能，但要是羊毛出在羊身上，物业服务缩水，那您可就得不偿失了。验证此法您可以直接让开发商给您折抵房款，物业费您自己规规矩矩的交，更踏实一些。

房子是用来住的，不是用来炒的！

住，先从交物业费开始！

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