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又一起并购案|河西宅地,万科接着买?

津喜平台 2017-10-05 18:48:23

9月29日,有两个消息,一是天津产权交易中心披露,一宗5年前的河西宅地将转让股权;一个是天津市土地交易中心发了一则关于一宗宅地取消70、90限制的补充告。而这两者说的都是同一个地块——津西彩(挂)2011-248号。

2012年拿地,5年未施工

如图所示,天津立达房地产投资有限公司30%股权欲转让。该公司的股东有三家,分别为天津万科投资有限公司、天津出版传媒集团有限公司、天津渤化海晶建设发展有限公司,除万科占股40%外,其他两家均占30%,这将是一桩受关注的收并购案。

从披露信息中获知,天津立达房地产投资有限公司开发成本核算的土地使用权,证号为“房地证津字第103051300013号”,证载面积24012.60平米。

河西区许久未有土地出让,这宗土地又是哪儿来的呢?这要追随到5年前,在2012年2月9日,立达房地产投资公司与天津市国土资源和房屋管理局签订《天津市国有建设用地使用权出让合同》取得编号为“津西彩(挂)2011-248号”的土地使用权。

当时,在北方网上也有相关的报道,“津西彩(挂)2011-248号地块”位于河西区彩印道北侧,最终以挂牌起始价4.5625亿元(不含市政公用基础设施大配套费)成交,即4.56亿元。

根据挂牌出让公告,该宗地规划用地性质为居住用地,出让年限为70年;出让土地面积24012.6平方米,容积率不大于2.0;建筑密度不大于20%,绿地率不小于45%,建筑限高100米,当时还有70/90的限制规定。但就在9月29日,天津市土地交易中心对该地块做出了补充公告,取消了之前70/90的限制,在市中心的土地这么稀缺,一定是为改善型需求准备的。

但在核心区的住宅市场中,目前来看只有和平的阅和平能与其看齐,金地平山印也有及少量80多平米的高层;河东的路劲太阳城也有70多平米的小户型,但纵观整个市场大户型改善产品是趋势,如崇德园、金茂府、南开1911、公元大观等等新项目。

一波三折 5年后再易主

2012年签订了出让合同,合同规定该地块在2013年2月1日前开工并取得《施工许可证》2016年2月1日前全部建设项目竣工并取得《建设工程规划验收合格证》,实际未能在规定时间开工。

2013年8月8日,立达房地产投资公司与天津市国土资源和房屋管理局就未能按出让合同规定的时间开工、竣工的事项签订“津西彩(挂)2011-248号”《天津市国有建设用地使用权出让合同》补充合同(二),合同规定将时间延长至2014年2月1日前开工,2017年2月1日前竣工。

2014年4月29日,立达房地产投资公司与天津市国土资源和房屋管理局在签订的“津西彩(挂)2011-248号《天津市国有建设用地使用权出让合同》补充合同(二)的基础上,签订补充合同(三)再次将开工并取得《施工许可证》、竣工并取得《建设工程规划验收合格证》的时间延期到2014年8月1日和2017年8月1日”。

2015年7月14日,立达房地产投资公司与天津市国土资源和房屋管理局在签订的“津西彩(挂)2011-248号《天津市国有建设用地使用权出让合同》补充合同(三)的基础上,签订补充合同(四)再次将开工并取得《施工许可证》、竣工并取得《建设工程规划验收合格证》的时间延期到2015年8月1日和2018年8月1日”。截止评估基准日,企业仍未能按延期后的日期开工,并且未取得再次延期的文件,仍未办理《建筑工程施工许可证》。

这是我们从披露中看到的结果,据说背后有很多故事。如果你知道什么具体内情,欢迎与大家分享。

万科接手后续工作

事情还在发展,2017年2月17日,天津万科投资有限公司受让天津立达房地产有限公司所占天津立达房地产投资有限公司40%股权。

项目已签订总承包施工合同不可撤销。2017年4月15日,标的公司与天津万科投资有限公司和天津渤化海晶建设发展有限公司签署了《合作及经营管理协议》,全权委托天津万科投资有限公司进行标的公司项下土地的开发经营管理工作,办理相关业务合同,包括但不限于项目的前期管理以及规划设计管理、工程建设、成本管理、营销管理、竣工交付管理等全过程项目开发管理。

账面亏损中

截止评估基准日2016年9月30日,标的公司账面价值:资产总计52187.63万元(人民币、下同)、负债总计87188.73万元、净资产-35001.10万元;评估价值:资产总计107029.21万元、负债总计87188.73万元、净资产19840.48万元。截止到2017年08月31日 财务报表的最新数据显示,负债总计已经达到了94262.42 万元。也就是原来4.56亿元的拿地成本已经增长了106.7%。

根据天津万科投资有限公司、天津渤化海晶建设发展有限公司分别与标的公司签订的《天津立达房地产投资有限公司借款合同》,股东对标的公司投入的借款(除注册资本金外各方股东的全部投入)按15%年息计算利息,也就是说财务成本价还在持续增加中。

万科及渤化海晶有优先购买权

之前的蓝光、融创、绿地、福晟等纷纷收并购项目扩大土地储备,就在9月28,日,星河刚刚在宝坻收购了一个新项目。

目前不少开发商都在到处找地,包括迅速布局天津市场的阳光城。此次河西区叠彩道地块的股权挂牌,应该会吸引一部分的人目光来。但在披露信息中有一条规定“天津万科投资有限公司及天津渤化海晶建设发展有限公司均不放弃依据《公司法》及《公司章程》对标的公司出让股权所享有的优先购买权。“也就意味着,如果这两方想要,别人就没有机会。

河西住宅小盘吸睛多

河西的新房住宅项目在整个市内六区中算多的,而且后续还有不少项目目前可以提前关注一下。一个目前比较热门的金地平山印,一个是只有一栋住宅楼的江南邑,还有一个是拿地一段时间迟迟未动的天地源一里地块项目,此次叠彩道地块也是其中之一,这些项目的体量都不大,但位置很好。无论市场怎样变换,占据多重资源的城市中心房产始终是购房者青睐的重点对象,在新房限价的时代,这些新盘可以关注,首开的价格应该不会太高。

小编也会持续关注,叠彩道地块股权到底花落谁家。这个项目到底将建成什么样的产品,什么时候面市。

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本文作者:津地产

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