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在滨海新区买二手房,你一定要知道的3件事!

天津地产圈儿 2017-09-29 06:08:35
前言

一年前买房的人,真是能掐会算。去年国庆,别人都出去旅游,而朋友定了一间二手房。宜昌里的,带装修和家具,后来直接就住了。

这一年中,眼见房价蹿升,周围人都问他会不会夜观星象。可是,叫苦不迭的,却是朋友本人。当初的房主把屋子里里外外拾掇一遍,再加上朋友看房也不着重点,今年雨季一到,好嘛,房子开始漏水了!这还不算,一年里还堵了两次下水道呢......

如今,又是国庆在即。“中国式旅游”又将轰炸朋友圈。而购房朋友又将趁着长假开始跑盘。会不会又有朋友一时冲动呢?

看房坑多,不妨应景地以“中国式旅游”为鉴,说说看房须知一二三。

今天先从二手房的看房门路说起,最大的提醒,莫过于:看房,一定要避免“中国式旅游”的毛病!

谨防“中国式旅游”的“从众心理”,切忌选房时“偏听偏信”

拒绝“中国式旅游”的“到此一游”,严禁看房时“走马观花”

避免“中国式旅游”的“疯狂购物”,杜绝看房后“盲目交钱”

选房,独立判断很重要,尤其是网络选房时,看到购房平台上热捧的“急售”“优质”房源,小心,不要被套路了。

坑人的套路就像卡牌游戏三国杀里的锦囊,通常是这样的——

无中生有:好房源,永远都是刚刚卖出去。因为,它本来也不存在。

借刀杀人:小区无法造假,但使用其他房子的户型、照片甚至照搬过来的描述,先赚到买家的来电号码再说。

乐不思蜀:用超低的报价、“急售”的心情,让你以为这是一个大便宜。

万箭齐发:同样的房源反复发、多平台发,信息有出入也无所谓,会有中箭的。

如何高效选房呢?

先要心中有数,要明确想要什么,避免劳而无获。关键词:房价、面积、户型、区位、交通、配套。

然后要注意细节,就说我吧:

通常,如果我在网上选房 ——

1. 不看“超低价”;

2. 不信“急售”房;

3. 发现房源图片装修风格不统一,直接叉掉;

4. 如果动心想电话咨询,一定用外地的电话号;

(全国漫游取消,尽量别在中介的花名册里留下痕迹,否则,永无宁日)

5. 要是电话里说房子刚卖、房主变卦然后开始推荐“更好的”房源,想都不想,直接挂断。

不过最便捷的方法,还是直接去大房产中介的官网查找或是门店交流。与其担心买家秀和买家秀的差别,不如直接进店,让导购员按我的需求合理搭配一身。

其实,假房源也只能算是一种吸引客源的商业手段,目的仅在于获取与购房用户联系的机会,而房产交易真正需要防范的风险是在接下来的环节。

朋友带着媳妇去看房,朋友一直在纠结主卧的空间太局促,一扭头,发现媳妇正在和房主聊他们家的窗帘配色怎么这么独特……

看房时“走马观花”的人,真的不在少数。

我是如何实地看房的呢?

在选房阶段明确需求之后,锁定的房源不会太多,而我跑盘,从来是不挑天气,只挑心情。

我每次拿看房都当是“城内一日游”。看房不可能是一次搞定,晴天、阴天、雨天、清早、半夜,各个时段有各个时段的看法,所以,我会选一个好心情来承受看房的劳动强度和心理落差。

和中介约好时间在目标小区门口见面,然后自行前往。提前到,试试没有中介引路,小区的出入管理怎么样,保安让不让我进。反正我真的被伴景湾的保安拦在小区外,死活不让进。

而路上,我多数是打车去,除了感知路况,更重要的,是在向司机坦白买房之后,等着司机师傅倾其所有。其实,主要是因为懒,不想在看房的最开始就耗费体力。

小区周边,我比较在意的,一个是拆迁或施工。比如去看万科海港城,就要想想它的三期在建项目的施工时间是否会影响生活,不过据说情况不乐观,下午六点至次日上午八点会有大型破碎机施工。

一个是生活配套。这个生活配套嘛,需求真的是因人而异,没必要追求完美,满足自己最需要的两三点就行。中介会介绍小区环境和房屋情况,其中夸奖和催促的话术,当成耳旁风就好,重点是挖掘有没有什么是他避而不谈的。

一定要确认房屋的产权。房产证必须有,房屋产权是否存在多人共有,是否正在租赁中。不过有时中介会说,房主在国外,全程委托代理销售,如果要看房本,签了合同会给看房产证的。这时就要多留心眼。

而对于房子本身,我的看房要点是——户型方正通透,分区楼层合理,朝向“风”“光”质量,处处需要留意。有关户型,我正在酝酿一个专题,这个话题,堪称“一千零一夜”。

先说几句简单易记的话:

· 客厅面积尽量大,厅内开门尽量少,

· 厨卫面积别太小,房屋方正无斜角。

· 而楼层上,住宅楼的中间段最好。

“风光”指的是“通风和采光”,良好的朝向和通透的户型,可以保证室内优质的“风光”。除此以外,我会在窗前望望,除了看小区的环境,还会看看各个窗口对着什么、挨着什么。

比如,文安里某栋的底商餐馆就把烟道安装在了住户的窗户边,这在防火防盗上,都存在着相当大的安全隐患。有一个朋友去金泰新村看房,说有个底商是做烧烤的,烟囱从居民楼外墙伸向楼顶,一打听,说上个月里,烟囱就冒过火,而如此的失火现象并非一次两次。

而最容易被忽略,或是说最不容易被看破的,其实是房屋质量。这东西是“宁可错杀一百,不能放过一个”。

房屋质量的常见问题有天花板渗水、墙面地面开裂、门窗生锈腐蚀、下水管道堵塞等。

鲲玺园某户天花板渗水

怎么看渗不渗水?都说雨天现原形,在雨天去看房时,可以观察飘窗、墙体和窗户、阳台等部位无明显的水印及霉点。

水印、霉点

但如果没有明显痕迹呢?一个朋友曾告诉我,阴雨天看房,可以观察墙面颜色较深的地方,用手贴着它慢慢感受,若是温度相对较低,那么发生渗漏的可能性就比较大。

但不下雨怎么办?我一般会仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰等现象,这些都是水渗漏的表现。

1. 如果发现有渗水情况,势必刨根问底。

2. 如果是楼上业主曾经外出忘记关水龙头导致楼下被淹,这算是意外;

3. 但如果是楼上的防水出过问题,需要确认防水是否重新做好;

4. 如果是因为雨水管年久失修导致渗漏,要问清最后物业的处理进度;

5. 而如果是因为某户业主搭违建时打入的钢钉造成屋面防水被破坏,那真要引起重视了,最好了解一下小区的居住人群和物业的管理水平。

6. 如果是楼体问题加之物业无力,还是避而远之的好。

一位朋友当时去看融科贻锦台的房子,发现墙体上有淡淡水印。后来朋友几番打听,知道小区里还有业主家的房子,从16年的一场暴雨之后就开始漏水,物业不管,现在渗透面积变大甚至发霉,窗框都松动了,窗帘也发了霉。

相比之下,墙面开裂或是门窗腐蚀,都显得不那么可怕了,毕竟可以通过二手房翻新进行改善。不过,这个是讨价还价的筹码,房主会掩饰,所以需要多留心眼:大的家具会挡住些什么?二手房还给刷遍墙,为的是啥?观察之下,没准就会从一些缝隙、边缘、角落发现些什么。

还有一件事,我会在征得同意的情况下,打开厨房和卫生间的水龙头,看一下水流大小和颜色,顺带着测测下水管是否通畅。

下水管道的堵塞经历,如果问房主或中介问不出来,我会找机会问问楼下的住户。

有一点也要留心,即便看中的房子是4楼,貌似不会“水漫金山”,但还是要和楼下聊聊,万一3楼和2楼都做了下水道改道,那么这个4楼其实相当于2楼,仍然有隐患,要不为啥楼下都要改道呢?

多问、多想、多猜测。

离开时,会再扫一眼电梯内外和楼道里的卫生,问一下停车位的分配。

和畅园小区某楼栋门口垃圾堆放没人管

前面说了,看房不是只看一次。

· 晴天可以亲测小区与附近交通站点的距离;

· 雨天可以看周边路段是否积水拥堵;

· 早上可以看看有没有摊贩流动;

· 晚上可以看看有没有店铺吵闹。

有空的话,可以多和门卫啊、遛弯的大爷大妈、接娃下学的宝妈打听情况,很可能还会知道:

· 是不是有哪栋楼群租现象特别严重,甚至一个偏单都能住20多人?(比如天方天和园)

· 是不是电梯损坏没人管,甚至长达1个月不能使用?(比如美林园)

· 是不是小区门口私家车乱停,每天都严重拥堵?(比如贻成豪庭)

不过,我每次都不是闲扯,以免让人以为我是坏人。开门见山,不问私事,一切只谈房子。

看房后最大的坑,就是着急交定金。为了占住“转瞬即逝”的“好房子”,匆忙付定金只会后患多多,比如:

所以,真到了想掏钱的阶段,我都会再拷问自己几句:

知道房主到底为什么要卖么?

房子里的租户会不会搬走?

房子有没有贷款?

贷款清了么?

房产证的时间?

证上的面积相符么?

房屋出售是不是征得了所有共有人的同意?

水、电、气、物业、宽带费用结清了么?

房子归哪个学区?

房主有没有子女正在占用学区的使用资格?

房主的户口有没有迁出?

中介费用合理么?

卖家违约怎么约束?

简直是灵魂的拷问……总之,尽可能地彻底了解房屋的信息。

中介不是敌人但也不是亲人;卖家不是仇人但也不是恩人。说句绕口令似的话:自己才是自己的自己人。

从头到尾说下来,从难度和强度上看,看房,堪比自制攻略的短途旅游啊。文章开头,我之所以用“中国式旅游”当反面教材,目的就是不想把看房也变成“中国式看房”。

其实,“中国式旅游”的毛病,不过是间歇性发作,一年两三次,每次发作最长不过一个星期。而“中国式看房”若是不治,“麻烦”的房子入了手,那疼痛可就是长期而反复的了。

宁可我久病成医,劝诸位看房谨慎。最后,晒一下我的跑盘APP套餐:

你以为我收了广发费?然而,并没有。

· 地图查周边配套还能算路途;

· 出行工具是为了节省时间;

· “奇妙清单”记录购房硬性要求以免遗漏;

· “讯飞语记”是做备忘录的懒人大法;

· 第三方平台是为了随时找到类似房源的评价;

· 相机是记录工具,微信是人生必备;

而天津都能全城无现金了,出门跑盘再也不用拿钱包。

漫漫看房路,有我陪着你。

·END·

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