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禹洲3夺北闸口,咸水沽地价曾涨5倍,津南土地楼市大盘点

天津买房控 2017-08-26 09:36:31

津南又出地了,还是那个北闸口,还是那个禹洲。

楼面价13033元/㎡,略低于之前3宗地块,重要的一点,这次没有自持。这也是禹洲布局北闸口的第3宗地。

凑着这个机会,房控君今天带大家来盘点一下,这些年的津南土地市场,都出了哪些地块?有何看点?楼市现状如何?

疯狂“圈地”北闸口

今年的津南土地市场,是“北闸口年”。

2017年,05地块之前津南出让宅地共计4次、3宗(1次熔断),全部位于北闸口板块。

4次拍卖,每次都很火热。开年08地块,熔断;07地块,限价成交;06地块,自持比例27%,首开环城区域自持先例;紧接着回炉再出的08地块,自持比例24%。算上本次05地块,4宗宅地成交楼面价都在13900元/㎡上下。

什么概念呢?和土地市场的热闹形成对比的是,北闸口新房楼盘仅钱隆学府一个。猜猜钱隆学府的价格是多少?

6100元/平。这是去年10月份,钱隆学府最近一次开盘的均价,不及今年地价的二分之一。而根据之前释放的消息,钱隆学府原定5月份的加推,预计均价是9000元/㎡,然而一直拖到了现在,才有即将加推的消息传出。

拿地地价比房价高这么多,扎堆的闽系房企们,未来要如何说服购房者选择北闸口?

居住升级咸水沽

如果说今年津南津南的土地市场是“北闸口年”,那去年则是“咸水沽年”。去年津南成交的3宗宅地,全部位于咸水沽。

从地价来看,得益于去年楼市的狂飙突进,成交价格从年初的2341元/㎡,到楼市最火热时期的15661元/㎡,涨幅达569%。

和北闸口类似,咸水沽也面临地价盖过房价的现实。目前,咸水沽有房在售的项目仅新华城市广场沽上江南、富力又一城、金地艺城瑞府3个,高层价格12000-14000元/㎡,洋房21000元/㎡-27000元/㎡。

和北闸口不同的是,咸水沽的配套要好得多。作为区域老牌成熟板块,各类配套齐全,新的商业中心新城吾悦广场给区域锦上添花,繁华不输市区。

当下,咸水沽已经多了居住升级的关口,龙湖紫宸、世茂御龙湾、金地艺城瑞府、蓝光雍锦香颂、恒大悦府等众多项目将厮杀洋房市场。

要配套有配套,要产品有产品,而在限价的“紧箍咒”下,咸水沽还在为迈入2万俱乐部而挣扎,对于开发商很痛苦,对于购房者,有条件的话,还说什么?买买买。

火热不减海教园

其实把去年津南土地市场说成“咸水沽”年,是有点争议的,因为津南境内,还有这么一个游离的区域,去年出宅地多达6宗——那就是海河教育园区。

海教园去年出地都在年初,价格上都很美好,称得上物美价廉。

海教园区,在政策上有自己的优势(九年一贯制南开学校,目前小一和初一两个年级开班),配套上背靠咸水沽,同时自身配套也在成熟(比如昨天补充公告,鲁能011地块将建2600㎡地下超市),两条地铁线路在建(1号延长线和8号线)。

目前,海教园的地块,除去仁恒海和院,其余如鲁能泰山7号、龙湖天辰原著、天悦风华都已开盘,主打品质洋房,价格2万元左右,合适出手。

老牌劲旅之一辛庄

从咸水沽沿海教园方向再往前看,则是辛庄板块。

辛庄板块最近出宅地,是2015年的事了。

首创和金地各拿一块,地价分别为2918元/㎡和3527元/㎡。

在海教园、咸水沽之前,辛庄在津南已经火了一把,吸引了众多购房者。交通方面,比起前两者,辛庄更加靠近市区;商业方面,有消息说辛庄的永旺梦乐城将在今年9月份试营业,将是天津地区的梦乐城项目。

目前,辛庄可售房源不多,仅首创悦山郡和金地艺城悦府部分洋房在售,价格在20000-24000元/㎡,首创城加推计划待定。

老牌劲旅之二双港

同样老牌板块双港,是诸板块中,距离市区最近的。

近年来,双港未有宅地出让,均为老盘。在售项目中,红磡领世郡王墅700万/套起,象博豪庭(跃层23000元/㎡)和信恒锦园(14500元/㎡)少量尾房在售,天房意境(17500元/㎡)剩100套左右,首创禧悦公馆(13000元/㎡)少量公寓在售。

复苏有望八里台

上面提到2015年的津南土拍,本年度,星城一口气连拿3块地,都在八里台镇。

而说到八里台,可用大起大落来形容。

犹记得10年前,云南星耀豪气万丈,62.9亿元拿下当年总价地王八里台天嘉湖地块,巨大体量至今仍是天津纪录,“中国人的世界”宏伟设想就算今天来看依然让人心潮澎湃,亿元推广费手笔空前,2009年开盘时价格破万(对比一下今天津南的楼价),开盘当天狂销五百多套……

两年后,中信以36亿元总价,再次让八里台天嘉湖成为土地市场的焦点。

再接着,津南区政府迁址八里台镇,一切似乎都预示着,一个新的津南中心冉冉升起。

再然后,一切戛然而止。豪气万丈的星耀被巨大的体量和严苛的进度要求拖垮,资金链断裂,由万众瞩目的明星楼盘成为最著名的烂尾典范,价格一落千丈,由万元到三千多元……

随着明星项目的烂尾,八里台板块也陷入低潮,多年来默默无闻,相当沉寂,直到今年5月,融创百亿并购星耀五洲,八里台重回大众视野,前景明朗许多。

目前,八里台在售项目仅海尔格林小镇和京基三十八栋,前者洋房均价1万,别墅1万3,后者别墅2000万/套起。待售项目中,有融创星耀五洲、南园、大唐盛世和中海公园城(原中信公园城)。

养精蓄锐待崛起小站

津南有潜力而长期被忽视的板块,除了八里台,还有许久不出地的小站。

从距离上看,小站确实没啥优势,距离市区最远。

不过交通上来看,驾车走天津大道或者津港高速,到市区大概40左右,不算长。

配套来看,未来有百利广场、舜新城市广场、盛旺商业街等,发展起来还是值得期待;米立方海世界则是夏天消暑的好去处。

价格方面,小站板块潜力巨大,津门熙湖的洋房之前均价8500元/㎡,总价仅100万出头;天山龍玺双拼总价400多万。

如果对于距离不是很敏感、追求性价比,小站是个好选择。

七大板块,形成七雄争霸的场面,有成熟老区、有热门新贵,有复苏新生、有等待崛起,对于购房者来说,选择可谓很多。如果你觉得房控君盘点的还不过瘾,没关系,9.23看房团津南两条专线带你去现场感受、实地考察,眼见为实,具体详情请关注看房团专题。

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