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谁是天津的“地霸”?

津喜平台 2017-08-11 13:41:35

最新数据显示,上周天津新建商品住宅供应量环比下降了40%,地价高企、新房限价的双重压力,使得开发商更为谨慎,不过在拿地方面却毫不手软。

8月7日,克而瑞地产研究中心发布了《中国房地产企业新增土地价值以及新增土地建面排行榜》,榜单上名列前茅的几位,今年在天津的土地市场也搞出不小动静,今天沙拉就专门谈谈这事:

融创

与前几年大批收割地块的作风不同,今年融创在天津拿地比较低调,最大新闻是以收购方式获取津南八里台板块内的星耀五洲项目,该项目占地263万平方米,预计8月开售部分房源,有关项目的新规划以及板块市场情况,之前已经有推送过详细介绍,参见《融创星耀五洲,调整了规划?》,这里不赘述。

不过融创今年做的事情不仅这些,好人缘的融创与其他房企的合作项目开始陆续亮相,比如融创星河和平印售楼处开放、与保利合作的公元大观启动意向登记、与华北集团联合开发的御园预计8月底或9月开盘,其收购宁泰大厦打造的181项目已于8月5日开盘,主推140平米2居、180平米3居、210—260平米跃层3-4居、300—500平米顶层定制跃层产品,精装修,单价起价70000元/平米。

融创在天津的房地产市场上项目多、体量大,占有相当的比例,是一股不可忽视的力量。

万科

万科在天津的土地储备消化很快,所以这两年拿地意愿也是很强,今年万科只在北辰区志成道拿了一块不到2万平的宅地,成交楼面价16785元/平米,该地块有商业配建,属于社区服务小型商业,体量不大。目前北辰志成道周边新房项目较少,五矿地产旷世新城一期房源已售罄并已入住,二期住宅有望2017年年底或2018年开盘,目前暂未施工。

不过,去年万科通过收购沿海家园70%的股权,接下了430万平的北仓示范小城镇项目,此外还有14年竞得的天拖北地块还未亮相,所以手握的土地资源还是比较可观的。

今年万科确定参与河西叠彩道地块的项目开发,其与平安合作的杨伍庄项目——万科翡翠大道已经开放外展中心,还有此前进驻蓟州的首个项目——万科云山已经开盘,首推洋房产品。万科的市场份额在逐渐增加中。

保利

保利基于企业转型战略,今年正式发布了旅游度假品牌,在拿地上也开始更关注新城镇区域的优质宅地,今年7月保利通过招拍挂市场在蓟州新城拿下两宗纯住宅用地,成交楼面价分别为7079元/平米和7306元/平米,根据规划,蓟州新城将打造成承接本地居民与外来客群休闲需求的旅游集散地,从小于1.5的容积率等指标看,两宗地后期可能会规划为洋房+小高+别墅产品。

今年保利有两个新品值得期待,分别是汉沽东扩区的保利东郡和与融创二次联手打造的公元大观,此外,大港的保利海上五月花项目二期已经开盘,主推117-143平米洋房,均价11000元/平米。

保利参加的土拍活动很多次,但拿地的规模并不大,预计下半年还会持续进行土地储备,毕竟央企,是实力金主。

龙湖

龙湖首进天津从津南开始,名声打响之后就开始进行区域拓张。今年龙湖通过招标方式以36亿元总价获取武清区京津公路西侧一处破产财产转让项目,规划用地性质为居住、商业金融业,继住宅之后,龙湖也终于有空间引进自己的商业品牌——天街。

龙湖进津的首个项目龙湖天宸原著还有洋房、联排别墅在售,洋房主推125平米户型,均价21000元/平米,户型面积为中户210平米、边户235平米,价格在600-750万元/套,预计8月还要加推小高层产品,面积约80-120平米;距离不远的龙湖紫宸示范区及样板间已经对外开放,预计今年9月首次开盘,洋房主力户型为90-150平米,为咸水沽居民提供有品质的改善置业的选择空间。

7月龙湖在一级市场拿下西青区中北镇一宗超4万平的纯住宅用地,成交楼面价16502元/平米,自持住宅面积2.8万平,参考最近几年中北镇板块内住宅用地供应速度很慢,两年来就这么一宗地,未来龙湖项目面临的市场竞争压力也会小一些。

目前中北镇的新房项目情况如下:

1

正荣润璟湾还剩余3套房源,总价700-1082万/套,户型为180-195平米,其中2套为样板间;

2

天津东方环球影城现有毛坯现房loft 产品在售,均价为18800元/平米,主推48、51、106平米户型,4梯14户,出房率为75-78%;

3

澜湾广场有公寓现房在售,均价14000元/平米,主推40-66平米1居,出房率为65.7%,新推出2套特价房,具体信息可咨询售楼处;

4

雲锦世家暂无房源在售,预计后期加推3期别墅,具体信息待定。

融信

融信从去年就已经开始现身天津的土拍现场,曾与隆基泰和竞拍河北建昌道地块,一直叫价到最后,今年拿地势头更为强劲,终于实现挺进天津市场的愿望。4月19日融信分别在津南北闸口和团泊新城东区竞得两宗宅地,同时进驻了两个热点区域,成交楼面价分别为13916元/平米和8241元/平米,拿地成本也不小,成交价溢价率均为50%,各有约2万平的自持住宅面积。

目前北闸口板块钱隆学府新房项目,还剩5栋高层和6栋洋房没开盘,预计下半年加推高层产品,面积92、95平米,预计均价9000元/平米。

还有个神秘项目近期透露了最新消息,就是天地源欧筑1898的三期产品,建筑面积大概十几万平米,预计明年才会入市。

融信作为进天津市场的新晋开发商,此番从北闸口、团泊湖两个热单板块入手,不知道会带来什么样的产品。

荣盛

荣盛在天津的项目不多,早前仅在蓟州区城关镇有一个低密住宅项目,主打洋房别墅产品,目前首开时间还不确定。4月6日荣盛在团泊新城西区竞得一宗住宅科教用地,成交楼面价10522元/平米,并在天津开启了竞自持先例,自持住宅面积2.7万平,目前该项目已公布案名——荣盛锦绣学府,具体信息还在规划中。

有关团泊新城的区域分析及新房市场情况,可以参见本周推送的《你不知道,这才是真正的团泊湖!》这篇文章。

金地

金地进军天津市场较早,目前在津南、河东、河西、宝坻、静海、北辰都有项目,今年6月又在精武镇板块拿下西青大学城宅地,成功进驻西青,当时成交楼面价达到12537元/平米,自持建筑面积高达11万平米。除新拍地块外,金地目前未亮相地块还有南开区的双峰道地块,预计年底入市,主推精装修产品。

自2015年中骏、旭辉先后在精武镇拿地后,该板块的土地市场供应一度陷入停摆状态,目前中骏柏景湾已全部售罄,旭辉燕南园也暂无房源在售,金地下大成本拿地,将填补区域新房市场短缺的空白。

金茂

金茂在天津的项目也不多,住宅仅河东区的海河金茂府一处,预计下半年开盘高层和洋房。但这个项目是多家开发商合作的项目,金茂的标签需要进一步在天津市场深化,所以拿地是必然选择。

今年7月其分别拿下东丽区津滨大道和程新道两宗地块,其中津滨大道地块成交楼面价19035元/平米,商业比例高达48%,程新道地块也是商住混合用地,成交楼面价26413元/平米。不知道,金茂会已什么样的产品来应对这个被严格控制的市场,我们先从海河金茂府看起。

目前东丽津滨大道板块仅剩少量新房项目:

1

金隅悦城 雅悦园小高层现房在售,主推91-104平米两居,128平米三居,均价29000元/平米;

2

融创城 融义园部分楼栋获批销许,目前多种房源在售,户型为84-140平米两居和三居,均价为31000-38000元/平米,一期房源已全部售罄;

3

和泓四季公馆精装LOFT清盘在售,均价20000元/平米,主推户型为33平米一室,38、49平米两室,精装标准2000元/平米,后续无加推;

4

松江津滨置地广场毛坯公寓现房在售,主推40—108平米户型,均价13500元/平米。

下半年天津即将亮相的15宗地块

红桥区+河北区

南开区+河西区

北辰区

西青区

津南区

滨海新区

小结

今年融创、万科、保利等一些品牌房企虽然在一级土地市场声音不大,但通过收购、合作等方式依然掌握着新房市场的主动权,而此前拿地谨慎的融信、荣盛、金茂等房企为抢占市场份额、完成城市布局也一改往日作风,积极圈地。

从热点区域新房市场情况可以看出,目前中北镇、精武镇、北闸口、津滨大道等板块新房消化较快,不少项目后续加推时间模糊,供需已经开始不平衡,今年的一波土地供应虽是远水解不了近渴,对于观望期的购房者,也不失为一个好消息。

通常,在新房房价≈成交楼面价乘以1.5到2倍时,开发商才能保证自己不亏本,按这一标准看,今年大多出让地块的预期房价,要远高出目前区域房价水平,每平米差价达到9000-14000元,这还不算一些地块的自持部分无法快速变现的问题,在这样的现状下说房价不会再涨,未免过于乐观了。

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本文作者:外表冷漠内心火热的沙拉

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