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楼市进入最残酷阶段!王健林632亿贱卖,王石离场、潘石屹套现!

天津房产 2017-07-14 11:32:54
2017年,将是中国经济最浓重一笔。

从乐视债务危机,辉山乳业被做空,资不抵债;再有魏桥集团,齐星集团债务困境;最后到王石主动退出万科董事局,SOHU加速卖楼回笼资金,万达623亿低价卖身;加上各大金融资本系谣言辟谣消息频繁刷屏,仅仅过了半年,中国商业大佬基本上全部晒了一遍了。

当然,其他商业问题本文就不过于八卦,本文就万达贱卖一事,给大家分享未来楼市走向,毕竟和我们最息息相关的还是房子。

这两天,老王借钱给老孙收购自己的资产的消息,刷屏了。

7月10日上午,万达宣布,该公司将13个文化旅游城项目及76个酒店转让给融创,这两项交易额分别为295.75亿元和335.95亿元,合计约630亿。

此笔交易一经爆出,市场可谓既震惊,又意外,更多的是一脸懵逼!

去年,王首富还大放豪言,要让“上海迪士尼乐园在20年时间里,难以实现盈利”。

如果你看过健林爸爸狙击迪斯尼的豪言壮语,你一定会对此项交易倍感唏嘘。

这确实有点稀罕,其中内情外人难足为道。不过,更重要的的一点:它可能意味着,这一轮房市的财富乾坤大挪移,走到了终结阶段。

为什么这么说呢,王首富选择把公司的文化旅游项目悉数出售,以一个足够扎心的价格。

295亿这个价格为何足够扎心?

随便列举几个万达的文旅项目:

2013年4月,哈尔滨万达文化旅游城破土动工;同年6月份,总投资近400亿元人民币的南昌万达城开工。9月份,万达集团在青岛投资500亿元建设全球投资规模最大的影视产业基地青岛东方影都。占地376万平方米。

2014年10月,万达宣布将投资500亿元建设广州万达旅游城 ,王健林表示这是一个指向明确的竞争——“我们在广州投一个500亿的广州万达城,就是为了跟香港迪斯尼竞争。”

2015年,万达投入150亿元的双版纳国际度假区项目正式开业。这是一个占地5.3平方公里的超级项目,万达不仅开发了大量的住宅、SOHO、商铺产品,还运营有一个万达广场、傣秀剧场、星级酒店群以及一个大型主题乐园,甚至配备了全程的教育资源和当地最好的医院。

每个万达文化旅游项目投资都是几百亿,当然这个投资是拟投资,不是砸下去的钱。但不要忘了,这些项目圈了多少地,光这些地皮,你算算看要值多少钱?

295亿买地皮都不够啊!

心不心疼?不由得要问一句,健林,你怎么了,你到底怎么了?

市场上不少人对这笔交易的解读,都是说万达是为了回归A股,是为了瘦身,提高其回归A股的估值。

这样的解读,简直错得离谱。

而且呢,从付款的节奏来看,本次融创收购分为两步,第一步是先付300亿,第二步是付300亿的同时,从银行拿到300亿贷款。

所以呢,融创支付的第一笔300亿,是用来替万达偿还某银行的贷款,使得该银行对本次并购的两处资产解压,解压后万达和融创进行交割,变更到融创名下之后,融创再以这两处资产抵押至该银行,重新获得这300亿的贷款。

而此次还有一个重点,融创获得的银行贷款,是基准利率。

要知道,无论万达还是融创,这类房地产公司想要拿到基准利率是极其困难的。别看吹牛逼时利率低,真实跟银行签订贷款合同时,肯定会承担其他责任,使得实际融资成本大幅高于基准利率。

而本次呢,融创可以拿到银行的基准利率贷款,无外乎两种可能,一个是此次万达出让的资产,质量高抵押率足(不足50%),另一个是万达已经提前“支付”了银行的贷款附加条件。

无论是哪一条,这都意味着,此次交易,万达在负债转移的过程中,优先保障了融创的利益。

万达文旅和万达酒店,都是万达旗下的优质资产,也是国民老公公这几年花费心血和人脉网,重点打造的领域。而且,万达城中,巨亏的万达长白山和万达武汉两个项目,本次融创都没要。

有没有嗅到一点不对呢?

如果将这两点合起来,也就是说,万达不但替融创解决融资问题,还在向融创转移优质资产。

是不是很不合理呢?

进一步说,万达如果缺钱,也应该先借钱,而不是出让优质的资产。

而被迫出让优质资产的可能性,无外乎两个,一个是这资产不想要了,另一个是借不到钱了。

万达城和酒店的资产会不想要么?

国民老公公上个月还一直在全国各地到处飞,会见了四地的省委书记,推进万达城呢。

有没有一种,昨天还在高呼“痛饮黄龙府”,第二天就收到十二道金牌的既视感呢?

嗯,万达长白山项目,倒是的确距离黄龙府很近。

由于万达拿地便宜,涉及大量的土地增值税,在实际操作中,万达酒店可以说是很多万达项目卖完后,利润凝结成的资产。

而更不要说万达城是万达最近5年的第一工作重心。而且,最近5年,万达在海外花了上千亿买影视公司,理由就是为了给万达城购买IP。

然后,这些上千亿的影视公司留着,然后300亿把万达城卖了......

有没有一种“买椟还珠”的既视感呢?

因此,另一个角度,本次并购之后,国民老公公近的十年心血,几乎是毁于一旦了。

而且,真要是推进轻资产的话,万达也应该是卖V1.0版本的万达广场,而不是V2.0版本的万达城。

最关键的是,本次出让万达城之后,相信资本市场很快就会琢磨明白,未来万达在地产方面只剩下万达广场。

没有了万达城的梦和爆发式增长的预期,那么未来万达商业的营收,基本上是可以通过会计来算出来的了。万达商业即使能够实现IPO,那么他的高估值很可能会受到重挫。

睿智如国民老公公,不可能算不过来这个账。

那么,还剩另一个原因,借不到钱了?

万达的70%负债率,至少明面上,是远低于融创120%的负债率,而且,万达的金字招牌,最起码在国内有着大量的拥趸,无论是万达商业回归,还是万达院线重组,都有着大量的投资人愿意斥资上百亿参与其中。

那么,凭什么融创借的?万达就借不得么?

为什么本次并购协议中,银行贷给万达的钱,要转到融创?

其实,万达的融资能力远比融创强多了,甚至可以说是中国最强的民营企业。

一个企业的融资能力,用能否借到巨额美元,是一个非常好的评估。

至于为什么老王资金链会出问题,表面上看,不就是各种风险导致银行和债市不愿再给老王授信了吗?

这当中最大的风险会是什么呢?

老铁,你懂的。

行文至此,你会发现,贾跃亭和王健林,虽然一个是新经济的代表,或者说「骗子」的代表,一个是传统经济的代表,或者说是传统商业利益和秩序的代表,但本质上,他们的命运都具有浓墨重彩的悲剧色彩。

现在即使暴富如首富,点背事,也会面临缺钱的尴尬。

在钱面前,一切面子问题都不是个事。

老王说:“其实万达商业的负债并不算高,通过这次资产转让,万达商业负债率将大幅下降,这次回收资金全部用于还贷,万达商业计划今年内,清偿绝大部分银行贷款。”

这句话里的信息量非常之大!

所以,低贱卖身也就理所当然了。

首富的生意,换个人接管,一样运转。

其实王首富的缺钱,还有个原因,就是当下金融收紧大时代下房地产开发商的一个缩影。

现在的房企,都面临债台高筑、求钱若渴的压力山大。

看面子都是土豪,看里子全是负债,中国的房企多年以来都是这个套路,但负债比率如能控制在合理范围内,倒也不会出现大问题。

不过现在不一样了,现在的房企,负债已经高到马上就要还不起的地步了。据媒体的披露,内地142家地产企业负债总量接近3.4万亿。

但是至今不少开发商仍然在盲目扩张、疯狂抢地,但补仓越多,欠债就越多。

所以现在买房,其实你是在为房企还债,为房企填坑。

1、降降降杠杆

所以,万达拿掉一笔很大的负担,也就是媒体常说的去杠杆。万达这个中国地产业的标杆企业之一,终于开始了去杠杆。

虽然看起来只是卖了600多亿的资产,但是,考虑到万达文旅名下巨大的国内二三四线土地储备,万达如果不卖的话,意味着未来必须借更多的钱,才能开发,这一增一减的对比,未来减少的杠杆规模,起码是在千亿以上。

与此前的李嘉诚、潘石屹等房地产大亨,先后收缩自己在国内房地产市场上的杠杆,到这次万达在地产市场压低杠杆,恐怕不难看出,大佬、富人正在有步骤地退出国内房地产市场。

2、高处不胜寒

其实,对于国内房地产企业来说,要去杠杆真不容易,不到万不得已,是不会干的。

因为这是自己砸自己的场子。

国内的房地产企业,有一个特点,就是高杠杆运转。

这里看一个2016媒体披露的数据:

2016上半年,千亿级房企中,绿地控股资产负债率为88.36%,与去年同期基本持平;万科A资产负债率为80.6%,同比上涨近3个百分点;碧桂园负债率为78%,较去年末增加了3个百分点;恒大的负债率高达81.79%,保利的负债率也近80%。

(这次收购万达资产的)融创中国,2016年的中报也显示,当时的融创中国的负债总额高约1279.57亿元,净负债率高约85.1%。

高杠杆意味着高融资,80%的负债率,也就意味着,100亿的资产,其中80亿是借来的。

若是1万亿的资产,那么其中8000亿可能是借来的。

3、最怕倒过来重演

那么,这些房地产企业,是怎么借来这么多钱呢?

奥妙是拿地。

拿到土地了,一旦土地价格上涨,等于公司的资产增值了,公司的可抵押资产也就多了,于是又拿此前拍到手的土地,去银行做更大的抵押,再拿地,土地价格再涨,于是,各路房地产企业的资产继续上涨。

这就构成了一个正循环,贷款融资拿地——地价上涨、资产增值——土地抵押再融资再拿地——地价再上涨,资产再增值,就这样一路下来,我们就看到了今天的各路房地产巨头们。

知道这一点之后,我们就不难知道,这些房地产巨头们,最怕的事情是什么了。

那就是地价停止上涨!或者下跌!

因为土地价格一旦停止上涨,甚至下跌,那么公司的资产就会停止增值,利率的损耗将不可承受。更坏的情况就是地价下跌了,那将是资产的双重损耗,而债务却是硬的,一个针眼都抹不掉。

如果地价下跌成立,那么,房地产巨头们,就要把当初做大的那个过程,倒过来重演一遍。

基本路线就是:土地价值缩水——资产缩水——债务负担加重——被迫卖出资产(主要是土地与房子)——房价地价下跌——资产进一步缩水。

若没有外来干预的话,高杠杆的房地产企业,最终难免会资不抵债,破产了。

首富很容易就变成了首负!

4、给韭菜们解套么?

所以,土地价格上涨,是全体房地产企业的共同利益所在。也是因此,我们总是能够看到,只要监管层稍微放松点,那么各地的地王就会层出不穷。一个比一个高。为什么?

这就是房地产企业的龙头打法,用几十亿甚至上百亿资金拍出一个地王,小小代价锁定的收获则是,手头千亿、万亿的土地增值更多,就可以融到更多的钱,贷到更多的款。

万达这次卸掉部分杠杆,绝非寻常。以它的巨大体量,其负面影响将是很大的。

这恐怕也是这次收购,安排比较特别的原因之一,就是要将其负面影响,压缩到最小。

而融创中国来接盘,虽然有加杠杆的意思,但从老王借钱给老孙的角度来看,则有万达与融创一起分摊这部分杠杆的意思。两个房地产巨头,显示出抱团取暖的迹象。

这么做是有理由的。

近期三四线城市房价的大涨,一大批三四线城市的房价,已经突破万元1平米。而与此同时,一二线城市,则出现了滞涨的情况。

这种情形,或许并不秒。

做股票的谈友们知道,当一线的龙头股炒得差不多的时候,资金会炒作二线三线股,最后是垃圾股,当垃圾股大涨之后,则意味着聪明资金能够收割的地方,基本就收割的差不多了。

一轮韭菜割了,一轮财富的乾坤大挪移,自然就会走向尾声,因为新一茬韭菜的生长,需要时间。

前两天,有篇文章,说现在居民净存款只有26万亿了,因此不够炒房了。其实,这个说法完全是错误的,房价上涨不会导致居民储蓄的减少,只会导致居民储蓄的转移。以前这26万亿,分散在更多的居民的手里,现在,它不过转移了主人而已,集中到了少数的房地产企业以及富人手里。

也就是说,房地产市场的这四年狂欢后的再狂欢,并没有去杠杆,而只是转移了杠杆而已,以前很多房地产企业身上的杠杆,也包括一部分地方融资平台的杠杆,转移到了借钱买房的居民身上,富人的杠杆转移到了穷人身上。

当垃圾股炒上天之后,一地鸡毛的阶段来临。那些成功收割了韭菜的资金,会立即冲回来给韭菜们解套么?除非股价再次大跌,才有可能让这些资金进场,重新玩一轮财富转移的游戏。

所以,当前这26万亿的居民存款,它们中的不少,或许正是这轮房地产市场财富乾坤大挪移的赢家,是不会轻易再回到房地产市场的。

5、生平第一遭

因此,当万达这个地产的标杆企业之一,开始主动在国内房地产市场上降杠杆的时候,我们或许需要看到,它背后的风。

近几天的几件事,也在佐证这个风向,不是向上螺旋,而很可能是另外一个方向。

一个是2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米,城市人均住房面积37平米。2013年这个数据分别是35平米,与32平米。这个人均面积,已经非常可观了。

另外一个事则是,7月4日,上海发布了两宗土地出让的公告,分别位于浦东张江和嘉定的两宗土地,要求竞得人须100%自持70年。这意味着这两宗土地所开发的房子,只能用于出租,而不得出售。在上海这样一个高房价的城市,大家的常识,感觉政府应该增加商品房土地供应,实际却。。。。因此,这个自持政策是值得反复品味的。

不难推论,这个政策的一个客观效果,就是阻止更多的新商品房入市。它或许意味着有关方面认为,新房若再持续入市,会对现有房价格局构成较大负面影响。

当然,这些都算是国内的小气候。

而国际大气候,则是全球主要央行货币宽松政策,都进入了尾声。美联储已经制定好了加息与缩表时间规划,另外一个全球便宜资金提供地,欧元区也开始逐渐露出掉头的迹象。德国十年期国债收益率的上涨,意味着欧洲央行结束零利率的时刻,不久将会来到。

需知,在美元加息的时候,之所以全球资本市场似乎还很滋润,一个重要的原因,就是便宜的欧元,弥补了全球资金的渴求。不过,这个美元之外的最大水源,很快也将慢慢关闭。

一叶落后,是天下叶落。

刚刚过去的这起房地产的收购,虽然带有盛夏火热的意味,但更多的或许是意味着这十年来,房地产市场的这轮财富乾坤大挪移的终结阶段,已经来临。

当然,真正的趋势是无声的,并伴随着诸多让人产生反向沉醉的亮色,只有这样的趋势,才会盛大而不可逆转!

就如寒冬的肃杀,人类也是经过了千百年,才最后摸出了这季节轮回的规律。而我们的房市起落,所导致的财富乾坤大挪移,对绝大部分国人来说,都将是生平第一遭。

来源:水木然综合、蜜财富,新政事堂,政经纵横谈,秦小明

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