区域概况

近两年越来越多的品牌房企，以市内六区为突破口开始进军天津。1年前以24557元/平米楼面价拿下河北区建昌道板块的保定隆远名噪一时，如今该地块隆基泰和紫金府正式亮相，来势汹汹。而本地房企也是不甘示弱，深耕天津多年的天房，在河北区已经开发建设了天房北宁公元、天房中山路、天房天泰路三大楼盘，赢得了众多购房者的信赖。面对外来房企的围追堵截，天津本地开发商能否接得住招呢？谁又能成为河北区改善住宅的门面呢？

长期以来，河北区在天津楼市版图都显得比较低调。很多购房者关注河北区楼市也是因为仁恒这样低奢的品牌的进驻。近两年，首创大河宸章等品牌项目攻城拔寨，以及旺海公府这样大型居住综合体的拔地而起，让人们看到河北区房价的新起点，河北区也开始向改善甚至高端住宅转型。

土地市场活跃 河北区成“新贵”

2016年5月，保定隆远以24557元/平米的楼面价拿下了河北区建昌道地块，打响了河北土地市场的第一炮，该楼面价已经让不少人咋舌。随后天泰路的两宗地块楼面价一发而不可收，更是令人大跌眼镜。2016年至今，河北区共出让宅地3宗，仅次于河东区（4宗），楼面价最高达42443元/平米，仅次于南开双峰道地块（56095元/平米）。这样的河北区，惊不惊喜？意不意外？

高价地外扩 河北区改善项目或成主流

从土地市场我们也可以看出，2016年开始，市区的高价地开始呈现外扩的趋势，改善甚至豪宅不再是南京路、水上等板块的“专利”，河北区等传统刚需住区接连扛起了高价的大旗。

从地图中我们可以看出，河北区最早的改善项目主要集中在海河-中山路一带。由于紧邻海河沿线、被中山路商圈覆盖，并且地铁3号线通达，该区域孕育出最早一批的改善型项目，从仁恒河滨花园，到后来的旺海公府、首创大都滙，都触及了河北区房价的天花板。由于该片区紧邻古文化街等旅游区，可供的土地有限，片区内新房仅有旺海公府一个项目。后期的房源或将更为稀缺。

隆基泰和正面PK天房、中铁建

中环线红星路一带，是河北区传统的老牌居住区，老旧小区比较多，人口相对密集。近几年，也开始有全新项目进驻。除了销售多年的大体量社区中国铁建国际城之外，片区内还有天房北宁公元、和暂未开盘的天房中山路、隆基泰和紫金府3个项目，也说明了开发商对河北区的眼光更加开阔。

与中国铁建国际城一路之隔的天房中山路，由天津本土房企天房开发建设，前身为北宁起步区地块，体量在这些新盘中最大，地价最低，并且距离地铁6号线北宁公元站仅300米，上市后将成为河北区东部的又一个大盘。

而首次进津的保定隆远，将面临与天房、中铁建的正面PK。紫金府不得不拿出“杀手锏”：项目紧邻5号线建昌道站，将打造全生命周期多变户型，中央空调系统，分室控温，河北区第一个全wifi覆盖社区等等。

中冶遭天房双盘夹击

最后再来看看河北区的西北端，天泰路附近片区由于地处河北、衔接北辰和红桥区，三区合位之势，也将形成人口关注效应。虽然目前只有天房天泰一个在售项目，高层均价34000元/平米，但是后续的新房市场可以说是水深火热。不仅有楼面价逆天的中冶天泰路地块（楼面价33441元/平米）和天房天泰路地块（楼面价42443元/平米），预计2017年下半年还将有一宗宅地出让。

虽然河北区在市内六区一直属于中等生，房地产市场也一直不温不火，不过随着地铁5、6号线的通达，以及生活配套的愈加完善，河北区的发展潜力不容小觑。再加上河北区周边老旧小区较多，改善型需求旺盛，市场需求量较大，下一个十年，河北区将会有大看头。

紫金府即为2016年5月20日被23家房企“表白”的建昌道地块所在项目，体验中心已经于5月28日正式开放，体验中心位于河北区建昌道与群芳路交口。紫金府项目是由上市集团隆基泰和倾力打造的绿色建筑，项目主推高层99-137平米，洋房135-157平米大面宽舒适户型。

优点：

1、地铁5号线建昌道站地铁上盖；

2、全生命周期产品，户型改造余地大；

3、一河、两横、两纵，双地铁，三园配套。

4、“惊喜回家之路”艺术化打造。

5、河北区第一个wifi全覆盖的小区。

不足：

1、周边老旧小区较多，项目房源量不足以满足周边改善需要。

紫金府由上市公司隆基泰和打造，隆基泰和将TOP系产品线——紫金系引入天津，立志打造河北区具有标杆意义的高端人居代表。作为一家做一级土地整理起家的房企，“紫金府”产品系列可谓布局全国，在很多城市成为典范。地下“回家之路”以及几大公园艺术化的打造，提升了业主的尊贵感。产品包括高层和洋房两种，具体开盘时间、价格等信息待定。

紫金府住宅部分规划8栋，4栋高层和4栋洋房。

高层2梯4户，2栋31层到顶高层，2栋28层到顶高层。中户是99平米两室2+1户型，边户是125和137平米的2、3室户型，户型均可以根据需要自由改动。由于北侧有连廊，所以中户也能做到全明通透。洋房共4栋，3栋10层到顶，1栋6层到顶。端户建面137平米。

洋房1梯2户，3栋11层到顶洋房，1栋6层到顶洋房。10层到顶洋房户型建面均为137平米。6层到顶洋房建面155平米，户型通过改造可以达到4向朝阳（3个卧室1个厅）。洋房部分设计有独享的归家大厅，在楼宇大堂出入口位置做了业主能够独享的空间，做软性隔离，更彰显了洋房业主的尊贵感。

紫金府户型设计上，巧妙地做到了“全生命周期”，这个概念源于日本，其本质在于通过空间的变化、功能的转化，使户型可以随着家庭在不同阶段的需求变更而“进化”。后期户型改造余地大。

高层99平米户型：2+1室2厅1厨1卫

以99平米高层户型为例，后期可以根据需要改造成2+1室户型，即为去年卖的最好的小三室户型，功能性强。无论两口之家、三口之家，还是有了二胎以后，都可以满足居住需要，可谓真正的“一生之宅”。小户型大功能，各项功能区基本齐备，房间利用率和性价比较高。由于中间有连廊，因此同样做到了全明通透。厨房通风性较好，紧邻餐厅，送餐动线较为合理，使用便捷性高。客厅与餐厅相连，增强尺度感和空间感。

紫金府周边居住氛围浓厚，因此配套较为成熟。教育方面，拿地之初有A、B两个地块，B地块预留教育用地，修建土地面积在5200平米左右的国办幼儿园。另外还有国办的河北区19幼儿园，另外还有一些品质的私立幼儿园，金摇篮双语幼儿园、小天鹅双语艺术幼儿园。周边还有新城小学、河北区第二实验小学，初中高中有区属重点十四中、七十八中，以及市级重点中学二中等等，为这个区域的业主提供优质的教育服务。周边菜市场有连云路菜市场、小红星路菜市场、桥园里菜市场。周边的医院有建昌道医院，永昌医院，天津市的第四中心医院，为居民健康保驾护航。

紫金府目前正在升级星级绿色建筑，通过多个维度让小区达到生态宜居健康住宅效果，采用太阳光作为最优质的光源，通过光亮控制使得小区更加适合居住。通过空气流通量、空气质量、水流量、饮水质量等多个维度来对小区进行管控。因为绿地率较高，因此还做了防蚊虫处理，防止蚊虫滋生。同时也是河北区首家做到wifi全覆盖的小区。居室内配备中央空调、新风系统、地采暖、直饮水，以及中水的再循环利用。建筑建材也是选用绿色建材，比例可以阻隔大部分的辐射，同时减少室内外热量流失，气密性好，隔音强。

另外，为了彰显业主的尊贵感，项目为业主打造惊喜的回家之路，地铁站出入口做了艺术化打造。“回家之路”上增加了活力的元素，如彩绘、采光的地下庭院，并配备有仿真绿植，迷你的艺术展廊，以梵高、莫奈等系列油画为灵感的艺术元素，以及精装修的地上地下双大堂，达到入户效果。

不仅如此，小区由东向西贯穿4个景观园林。主出入口位置附近有一个3700平米左右的沿街街区式商业，此位置同时也是小区的第一重花园：玫瑰花园，该花园以梵高的白玫瑰为花园打造的主题，可谓“出则繁华，入则宁静”。第二重花园为后花园，此花园是一个活动、游乐的区域。除上述两个花园之外，还有星空花园和仲夏之梦花园，这两个花园为艺术文化花园，都是以油画为主题的景观花园。

近年来，伴随中山路地块、思源道地块、白庙地块、建昌道地块、杨桥大街等几大地块的纷纷出让，河北区迎来了新的购房潮。天房天泰属中环内，容积率为2.3，绿化率40%，属大产权房。社区内有幼儿园，家长可真正做到放心的趴窗目送。2016年下半年开始相继入市的天房天泰项目，半年之内4次开盘全部售罄，在区域内掀起了一轮购房热潮，购房者的热衷程度可见一斑。进入2017年后，项目仅在3月底有一次加推，目前7#、10#、18#、19#高层、小高层在售，均价约34000元/平米，目前在售95-142平米户型（建筑面积）。

优势：

1、包含多种产品，选择余地大；

2、位于中环线普济河道立交桥南侧，路网比较发达。

3、三大公园环绕；

4、在售户型从建面95平到125米，选择空间大。

5、临近天泰路地铁站；

6、户型大多通透、全明，居住舒适度高。

不足：

目前所剩房源不多，建面84平米最小户型已售完。

户型结构的好坏决定着整个房屋的价值，买房子时购房者特别关注的就是户型。天房天泰在户型设计上大多通透、全明，且动静分离。各个空间都很方正，方便后期家具的摆放。

以18#、19#标准层O户型为例，建面95平米，玄关设计保护了业主的隐私，户型南北通透，起居室带南向阳台，采光和视野均较好。卫生间位于主卧和客卧旁，方便实用，设计比较人性化，明卫设计采光较好，且使得卫生间更干燥卫生。主卧和客厅均能够保证很好的采光；并且能真正做到全明通透，整个空间空气流通较好。基本上做到了动静分离。餐厅和厨房相连，减少家务动线。厨房、餐厅和起居室在位置上设计得比较合理，不会打扰到卧室和书房的人。

天房天泰位于北运河北岸，与河北工业大学本部及桃花堤一衣带水。3号线举步即到，再加上白庙客运站的锦上添花，高端便捷的生活体验让居家更加完美无障碍。项目周边公交路网密集。周边1公里范围内有多个公交站点，几十余条公交线四通八达，多条公交线路配合轨道交通形成了立体的交通网络，通往市区各繁华地段及各区县。周边河滨公园、西沽公园、南普公园三大公园环绕。

坐落于新中国第一台履带式推土机诞生地即6443原址之上的财富绿道丹庭项目，毗邻4大公园及众多重点大中小学。整体规划20万㎡城市综合体，涵盖低密住宅、高端商业、写字楼和精品公寓等多元业态。

财富绿道丹庭推洋房2#和4#部分房源在售，2#为11层到顶，4#为8层到顶,户型建面为90平米2居，90、125、132平米3居，均价约34000元/平米。

买房子时购房者最先关注的就是户型，户型结构的好坏决定着整个房屋的价值。财富绿道丹庭目前在售户型以及即将加推的2#、4#户型均为通透设计，户型设计比较人性化，前期产品户型广受购房者认可。87-136平米全系户型，可选择性强，符合刚需和首改购房者置业需求。

4#C1户型：3室2厅1厨1卫

以8层到顶的4#的C1户型为例，3室2厅1厨1卫生93平米，综合来看，该户型并非市面上主流的三房设计，小户型大功能，各项功能区也基本齐备，房间利用率和性价比较高。户型全明通透设计，有南向阳台，方便晾洗衣服。厨房通风性较好，紧邻餐厅，送餐动线较为合理，使用便捷性高。客厅与餐厅相连，增强尺度感和空间感。小三室设计，功能齐全，面积利用合理。

建设银行、农业银行、国美电器、超市等生活配套与项目隔马路相望，还有健全的医疗配套天津市第一医院、天津市第四中心医院、红桥医院等。 天津外国语南普小学，第五中学、第三中学及多个市区级重点中小学辐射项目四周；另有天津工学院、天津美院、河北工业大学等重点高校，拥有丰富的教育资源，天津外国语南普小学也投入使用。距离项目五百米左右即可看到南普公园，拥有这样的公园配套，为老人以及孩子的外出娱乐提供了场所，景观也别有一番风味。

财富绿道丹庭地处河北区中心地带，座落于喜峰道上，原天津机械厂。项目所处地段虽然不处于繁华地带，但是出繁入静，出行公交较为方便。有多条公交路线连通，观光1路、18、22、610、632、803、878、610等。项目周边道路密集、交通便利，有多条公交线路通行。周边教育及医疗资源丰富，生活配套比较设施齐全。