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【龙湖天宸原著PK鲁能泰山7号】海教园双雄正面迎战

2017-07-06 08:00作者:房天下

[摘要]目前海教园上半年出让的土地中,已经面世可售的楼盘,目前仅鲁能泰山7号和龙湖天宸原著两个项目。这两盘从产品规划,到户型面积区间,再到品牌含金量上,都 相近,让许多购房者难以抉择……怎么办?庖丁解牛,各项主要指标逐项比对,看看两盘中谁更适合你?

基本信息PK

在2016年上半年,津南区海教园连出多宗土地,先后被鲁能、仁恒、龙湖和旭辉所斩获,一时间海教园在“江湖”上声名鹊起,吸睛无数。对于沉寂了许久的津南区来说,无异于一阵强心剂,也因此“母凭子贵”的风光了一阵。

目前海教园上半年出让的土地中,已经面世可售的楼盘,目前仅鲁能泰山7号和龙湖天宸原著两个项目。这两盘从产品规划,到户型面积区间,再到品牌含金量上,都非常相近,让许多购房者难以抉择……怎么办?庖丁解牛,各项主要指标逐项比对,看看两盘中谁更适合你?

详细信息PK

1、主要适合人群PK:刚需刚改的“中配盘”

两盘的户型区间为中大户型,所面向的主要客群为自住型改善群体,而鲁能泰山7号虽然面积区间不小,但户型设计多为紧凑型(如136平米小四室),所针对的客群则更加偏向刚性一些,比如人口较多需要更多功能区划分的家庭。龙湖天宸原著大户型的设计则更加宽敞舒适,更适合那些希求较大居住尺度和活动空间,以提升居住感受的购房者。

同时,鲁能泰山7号和龙湖天宸原著又分别镇守在南开大学(海教园校区)的东北角和东南角,辐射整个海教园,教师购房也成为其客群的一个重要组成部分。

此外,即便驻守海教园“要塞”,但从地理位置上两盘仍旧处于津南腹地,因而也有不少地缘性客户,从售楼处的到访客户来观察,津南本地的购房者也占据不少比例。

2、交通状况PK:多自驾选鲁能,靠地铁看龙湖

目前海河教育园区内,道路基本修建完成,路况畅通,路网、交通信号灯、摄录设备、道路指示牌均已完备。鲜有羊肠路、断头路、无名路,通往滨海、市区、咸水沽的自驾条件非常好。同时,据地铁官网显示,未来南开大学附近还将设立一处地铁站点。

以上是属于同一片区的两盘的共同优势,但是以南开大学为坐标(校园体量大,在校师生、工作人员稠密,未来各项交通规划按惯例会有所倾斜,故以此为参考坐标)来说,龙湖天宸原著相对更近一些,而鲁能泰山7号未来很难靠步行抵达地铁站。

自驾条件两者相差不多,门前路面平整、通达,车道、路宽也相近,但从鲁能泰山7号驶入主干道天津大道,路程上会更短一些。

2、交通状况PK:多自驾选鲁能,靠地铁看龙湖

3、主力楼栋PK:要逼格还是要景观?

两盘近期都有过加推,同时鲁能还在酝酿新楼栋亮相:

鲁能泰山7号计划推出之前从未亮相的叠拼产品,主推148平米(建面)上叠和158平米(建面)下叠,叠拼产品总共16栋,约67套,依据目前销许政策,很可能一次性全部亮相。这16栋楼,位于整个地块的最南端,在地块内属于采光最好的位置。

需要说明的是,虽然是靠近同德路一侧的头排住宅,但该路本身不是主路且路宽不大,车流量有限,加上有社区自身商业的隔离,噪音问题基本不需要考虑。但是对于1、26、27、28#来说,这几栋楼紧邻社区商业,而其规划为方便业主日常生活的基础配套,某种程度上可理解为:小超市、洗衣店、美发、餐饮类的业态,这种小规模、低投入的“散兵作战”的业态,管理起来相对困难,对于追求改善的别墅业主来说,在舒适度上可能会产生一些挑战。

3、主力楼栋PK:要逼格还是要景观?

龙湖天宸原著近期加推的是洋房产品,对于龙湖来说,造景是看家本领,而龙湖天宸原著的主景观都分布在洋房的楼间,这次加推的楼栋房前屋后基本也都能见景,涉及到的景观为六大景观组团中的玫瑰乡、樱花谷和海棠园。不过想要一年常青、四季易景,对于后期的养护成本来说非常可观,对于人力的要求也非常之高,尤其是冬季寒冷、日照时间短的北方,即使是园林小能手龙湖,操作难度也相当大。

4、主力楼栋PK:更多功能VS更阔空间

鲁能泰山7号户型区间为98-136平米(建面)3、4居洋房,148、158平米(建面)叠拼,龙湖主要户型为92-140平米(建面)3居洋房,和210、235平米(建面)联排别墅。

考虑到两项目的主要客群为自住型改善,我们将鲁能和龙湖的洋房户型按照面积段和布局两个不同的维度分两组,做一下比对。

同面积:鲁能的136平米四室洋房VS龙湖的140平三室洋房

同面积:鲁能的136平米四室洋房VS龙湖的140平三室洋房

鲁能的小四居,功能划分更多,空间利用率更高,适合人口较多需要更多相对独立的空间的家庭,但是从各个空间的尺度上来说北面的两个居室尺度较小,对于常年居住来说显得局促,虽然有建议作为婴儿房使用,但是鉴于北向房间采光差,也不适合婴儿长期居住,作为书房或是休闲空间相对来说更加适宜,当然我不会说这有点鸡肋……毕竟对于那些计划二胎但是购买力有限的购房者来说,这种“麻雀虽小五脏俱全”的户型设计的确能解决不少实际问题。

龙湖140平三室,从功能划分上确实比鲁能的小四室,显得浪费了一些,但是舒适度则明显提升,而且客厅7.5米的开间尺度简直惊艳,完全可以隔离出一片瑜伽区或是孩子的游戏区,在功能性上来说,并不输给四室。

同布局:鲁能117平米三室洋房VS龙湖125平三室洋房

同布局:鲁能117平米三室洋房VS龙湖125平三室洋房
同布局:鲁能117平米三室洋房VS龙湖125平三室洋房

可以看出,两个户型在结构、布局上相类似,各空间方正,后期利用率高,三面宽南向客厅、双卧室,保证采光。

鲁能的三居更为紧凑、实用,同时精装入住更加省时省力;而龙湖的125平米三居,开间4.2米,居住感更舒适,毕竟对于三室来说,最合理的面积段在120平米以上,会是比较舒适的。

5、价格PK:不管2w1的毛坯还是3k标准的精装,有房才好

先来看看拿地的价格,鲁能在售地块楼面价8k+,龙湖仅4451元/平,在眼下这场对赌中,龙湖可调整的空间还是很大的。

今年楼市流行一句话:打败你的不是房价,而是“再等等”。目前龙湖的毛坯价格在21000元/平,而鲁能泰山7号预计叠拼价格在23000元/平左右,叠拼之后还会推出部分洋房,届时很可能冲击25000元/平,不过那时的龙湖也绝不可能仅在2w1上下徘徊了。

目前龙湖21000的价格还是有竞争力的,即将释放的新户型为125-140平的三居,同样是毛坯,同样的面积(龙湖相对更小,鲁能上叠148平、下叠158平),而洋房的改造成本比叠拼更小一些,对于很多希求控制置业成本(包括装修成本)的购房者来说,其倾向是显而易见的。

对于90平的小户型洋房来说,究竟是2w1的毛坯好,还是带3k精装标准的好,则见仁见智。不过,在此要提醒各位,即使您觉得鲁能的精装房性价比看起来更高,等到有房的时候双方的价格未必是您喜闻乐见的……

5、价格PK:不管2w1的毛坯还是3k标准的精装,有房才好

6、配套PK:鲁能,先下手为强

二者配套其实无需比较,毕竟南北差不了1、2公里的距离,大型设施基本共用,同时各自又都有自身的商业配套,日常采买对这两个品牌的量级来说,实现起来应该不难。不过从呈现的角度来说,鲁能泰山7号则显得更有诚意——在售楼处(未来做会所使用)地下,健身房和游泳馆已经投入使用,并可以面向未来业主以非常优惠的折扣办卡。

6、配套PK:鲁能,先下手为强

但是在目前来看,周边的商业、生活配套还是比较匮乏的,需后期较长时间来完善。但片区内,品牌楼盘扎堆,且人口密集,同时又是津南重点打造的“名片”,因而未来对于规划的落实相对有较大保障。所幸海教园片区与老牌居住区咸水沽“接壤”,日常生活配套齐备,还有综合商场及大型超市。

优劣势PK

优势对比:

鲁能泰山7号:

1、央企品质,自从进入天津市场以来,就一直扮演“逼格”担当。

2、前期带装修房源,交付标准较高,相比之前市面上常见的精装,鲁能泰山7号还附赠电器和部分基础软装。

龙湖天宸原著:

1、景观、园林方面的造诣有口皆碑。

2、动线设计(包括交往空间、景观轴线、户型动线)都更加精细、实用。

3、户型设计更注重舒适度、人性化。

4、相对于海教园内的其他小区来说,距离南开大学更近。

劣势对比:

鲁能泰山7号:

是目前海教园内,已知楼盘中距离地铁站(规划地铁线路)最远的项目。

龙湖天宸原著:

海教园本身已属津南腹地,而龙湖天宸原著的位置则更加深入海教园“内陆”,通达性较差。

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