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市区的高房价与新房房源少这两个原因，把很多购房者“推”到了环城四区的怀抱。从早期中北镇无人问津的5000-7000元/平米，再到10年之后中北镇二手房25000-28000元/平米的价位，成熟的环城四区板块逐渐确立。如今环城的新房价位偏于15000-30000元/平米的均价区间，成为了2017年的主流市场。
首先要说的是北辰。西青势头大，北辰则蹿得猛，领涨源动力是交通线——地铁+京津公路+快速路。如今随着品牌房企入驻北辰，区域项目品质也开始提升了。
2017年上半年，北辰共出让了两宗宅地，全部位于南仓天重板块，分别被中粮和华润收入囊中，楼面价达18939元/平米和17477元/平米。
纵观整个北辰，房价的天花板一直被传统居住区——北仓、瑞景、双街板块占领。南仓道板块多为厂房和仓库，住宅较少。随着15年中储打响了第一炮，该板块全面开花，此前已陆续有融创、农垦、金地、中储、金侨等多家大房企入住，而随着未来地铁建设通车，区域竞争势必更趋激烈，或将迎来大爆发。
近些年来，西青在成交量和成交均价上都是当之无愧的环城领跑者，7年前区域整体均价就已经破万，此后虽有所回落但走势平稳，近两年再次提升。如今西青热门房企扎堆，商品住宅均价逼近24000元/平米，而期间增长动力已经接棒了好几个区域。在梅江南、李七庄、中北镇、张家窝房价相继破2万后，精武镇成为区域内1万档的房价洼地。
虽然区域内在售新房仅有旭辉燕南园、中骏柏景湾两个项目，但是在这两个项目的拉动下，已经把板块均价从近8000元/平米拉到了15000-16000元/平米。
西青精武镇距离地铁3号线大学城站约7公里，并且天津师范大学第三附属小学，临近西青大学城，生活及交通配套相对完善，是刚需置业的不错选择。
津南作为刚需重镇，目前仍属于价格洼地，总体来看各区域发展较为不平衡：辛庄、双港、咸水沽等热门板块商业交通配套在逐步完善，价格稳中有升。北闸口位置较为偏远，在售项目不多。而曾经被看做“团泊湖第二”的天嘉湖板块，如今flop得有点惨。扫描一遍之后，就不得不提海河教育园了。
海河教育园以教育之名而存在，也曾因为天大、南开的大举搬迁而名噪一时。“海河教育园”也成为众多房企争相抢住的宝地。无论是最早的仁恒、融创，还是今年新加入的鲁能、龙湖、旭辉，进驻海河教育园的房企皆实力不俗。作为城南最具潜力的新兴区域，众房企都希望能在此呈现标杆级的产品，因此，海河教育园内项目的整体品质，都实力不俗。
在中心城区土地越来越稀缺的情况下，居住区向新兴片区延伸是未来的趋势，而海河教育园作为新兴片区，在教育资源方面拥有无可比拟的优势，这也是购房者越来越青睐这里的最重要原因。随着融创中央学区、仁恒滨河湾等大体量社区交房入住，势必会提升整个区域的生活氛围。
受益于津滨轻轨开通、自贸区概念等因素，东丽商品住宅成交均价早在2013年就已破万，但三年以来总体增长迟缓，显得后劲不足，更欠着点人气儿。片区内主要发展起来的有早期的东丽湖板块和华明镇板块，以及后起之秀的津滨大道沿线和不在限购之列的空港板块（滨海新区范畴）。天津3.31限购出台后，滨海新区不在限购之列，而披着“滨海”外衣的空港自然受到更多“被限”购房者的青睐。
提到空港，大多数人会意识到那里公司企业密集，会联想到地铁2号线，会想到新燕莎奥特莱斯，刚开业的欧洲贸易中心和即将建成的SM购物中心。事实上，空港也是一个近年来新兴的居住区。与中新生态城情况相似，建设初期基础生活配套相对不足，一定程度上影响了购房者的置业热情。随着限购的升级，也将给空港楼市带来了不一样的改变。
空港与别的居住板块略有不同，区域内的产品业态更加丰富。住宅项目从早期的远洋心境，万科新里程到意境兰庭以及2015年面市的复地湖滨广场等。可售房源量少，购房需求日益高涨。
此外公寓型项目也占有相当一部分份额，使得被限购的购房者也有了置业选择。有些项目主打小户型，凭借低总价拎包入住这一优势吸引购房者，但商水商电着实为日常生活中不得不考虑的一大因素。
中储城邦栎树湾位于北辰区天允道以北、南仓道以南、新峰路以西、高峰路以东，目前项目在建中。2015年11月，中储以11亿底价摘得南仓道地块，成交楼面价约6238元/平米。2016年3月3日，中储又以8.63亿元拿下顺义道北侧地块，成交楼面价约6194元/平米。两个地块紧邻，中储双响炮格局正式成立。
中储作为全国最大的国有仓储物流企业之一，无论是规模还是独有的开发资源，都具有较大的优势，对于购房者来说是无形的保障，而中储城邦栎树湾作为公司转型后开发的首个项目，中储自然会用尽心思打造。
优点：
1、央企大盘，品质有保证。
2、中储全国性企业总部将设立在北辰区，后期入住更放心。
3、绿城物业，具有国家一级资质。
4、大体量，共分三个地块，产品类型丰富，包含了高层、洋房、别墅产品。
缺点：
1、项目最先推出的楼栋临近淮河道快速路，快速路过往车辆较多，或造成一定的噪音污染。
2、地铁在建中，通车时间待定。
3、周边某大型商场在建中，开业时间待定。
中储城邦栎树湾，一期首开A2地块，预计首开5栋，其中2栋高层23层到顶，主推建面90两室和110三室，另外3栋洋房，5、6层到顶，1梯2户，有电梯，建面140平米，产品包括高层、洋房、小高层、叠拼，首开一期最快18年底19年初交房。
中储城邦栎树湾位于北辰区的原天重机械厂范围内，且临近淮河道快速路和东外环两条速路，紧邻京津公路主干道，距离中环线直线距离1.8公里，属于天津市政府重点打造的北部新城。但是项目公交配套相对落后，目前只有一趟公交743路。据介绍，项目西侧的高峰路未来将打造成为一条直接连接外环线的快速道路，未来交通路网还是值得期待的。
据了解，中储城邦栎树湾所在的地块，出让土地面积107118.3平方米，包含住宅用地86428.4平方米、商业金融业用地3466平方米和17223.9平方米的公园景观用地，并且住宅用地建筑面积不能超过172856.8平方米。 业主的居住舒适度成为了项目极大的亮点，高绿化、低容积、品质物业等问题都被考虑在内。首开的A2地块25栋楼中，只有5栋高层，其余皆为洋房产品，容积率仅为1.6，低于整个小区的总容积率。中储城邦栎树湾选择中建一局作为承建商，社区车位配比1:1，并且是全地下车位，保障了业主的安全，至于物业公司，将选用百强企业绿城物业。
距项目2公里左右为天穆居住区，老社区集群，商业、交通及医疗发展相对成熟，距离项目1公里左右为北辰红星美凯龙，华润万家超市、东方之珠、南仓小学、南仓中学等，能够满足业主日常所需。项目自带商业配套，包括一期25户沿街商户，三期大型的商业配套，但都是较为长远的规划。就目前地块来看，周边仅有一个银泰家居和一个加油站，配套稍差。
中储城邦栎树湾90平米两室受到众多购房者的青睐，一来是户型实用，功能齐全，满足了更多刚需购房者的需求；二来总房款较低，置业压力相对较小。
亮点：
1、整个空间方正，拐角少，后期利用难度低，提升整个空间的利用率。
2、全明，采光很好，主卧和客厅均能够保证很好的采光，保证空气流通。
3、客厅、主卧、次卧朝南，可以得到良好的采光效果且冬季更加温暖。
4、餐厨一体，取餐方便。L型厨房利用率高，且与餐厅、客厅相连，方便日常起居生活与厨房操作。
5、动静分区合理，厨房、餐厅、客厅与卧室、书房、卫生间互不干扰，日常生活中在客厅、厨房内的活动不会影响在卧室休息的家人。
总体而言，该户型南北通透，高效利用了有限的套内面积，居住舒适度与性价比较高。
旭辉燕南园作为西青南奥体板块今年来首个亮相楼市的项目，自入市以来，受到购房者的广泛关注，屡次加推都有不俗的销量。在项目亮相伊始，由于当时南奥体板块内在售项目较少，旭辉燕南园周边几乎没有竞品，热销是可以想见的；随着南奥体板块的楼市行情越来越诱人，其余周边竞品纷纷加入战局，旭辉燕南园“一家独大”的优势被一举打破，然而，项目并没有因此形势走低，反而愈卖愈火。
优点：
1、项目主打洋房和别墅，社区规划密度较低，绿化率达45%，居住舒适度较高；
2、产品多为小户型居多，适合追求性价比的刚需族
3、工期进度较板块内其他项目更快，交房时间更早
4、旭辉自持物业，比较有保障
缺点：
1、项目周边生活配套还在发展中，底商，超市、药店、银行等日常生活所需均可满足，大型商超暂时欠缺
2、项目周边暂无较近地铁，3号线大学城站距离项目约4.5公里；周边仅667路、712路公交
从板块范围看，西青几大热门板块中，梅江南、中北镇、张家窝板块房价纷纷破2冲3，旭辉燕南园至今维持在1万档左右的均价还是十分良心。
82㎡的两室户型建筑面积不大，总房款会相对较低，对于刚需族来说，首付、月供的压力都会相对较小。从实用性来说，该户型为全阳户型，客厅及两间卧室均朝阳面，采光度较高；主卧的飘窗设计，在保证采光的同时，扩大了视野范围，提高观景效果；户型方正，利于家居布局。
龙湖天宸原著作为品牌进津的首次试水，经过首开的“历练”之后，已经被购房者所“笑纳”，近期即将加推洋房和联排产品，尤其洋房更加备受关注。简单说来这次的产品线就落实到了居住感上——从景观打造、楼栋布局再到户型设计，都是依据不同人群的生活习惯，来设计不同的空间功能，安置不同的设施。
优点：
1、景观、园林方面的造诣有口皆碑。
2、动线设计（包括交往空间、景观轴线、户型动线）都更加精细、实用。
3、户型设计更注重舒适度、人性化。
4、相对于海教园内的其他小区来说，距离规划地铁更近。
缺点：
1、生活配套、商业环境短期内较为匮乏。
2、距离公墓比目前在售的其他楼盘更近。
去年上半年海教园出让的地块中，目前只有鲁能和龙湖在售，鲁能在售地块楼面价8k+，龙湖仅4451元/平，在眼下这场对赌中，龙湖可调整的空间还是很大的。目前龙湖的价格还是相对有竞争力的，即将释放的新户型为125-140平的三居，同样是毛坯，同样的面积（龙湖相对更小，鲁能上叠148平、下叠158平），而洋房的改造成本比叠拼更小一些，对于很多希求控制置业成本（包括装修成本）的购房者来说，其倾向是显而易见的。
来看龙湖天宸原著的数据指标，项目规划总建筑面积约17万平方米，容积率1.35，绿化率40%，建筑密度30%，产品包括19栋8层、2栋10层、5栋11层洋房，和96套四联排别墅。项目打出的主要卖点有：景观主轴设计、交通动线及交往空间设计、最重要的园林设计。
专门区域给专门的人群使用，如为老人出入专门设计了老年健身设施、人性化适老设施、社区WIFI等；根据不同年龄段孩子的需求，分别设置婴儿车停放点、换洗台、加宽座椅等，这点从售楼处的温奶器就能看出端倪。
园林设计对于南派房企龙湖来说，几乎是驾轻就熟的老本行，在天津龙湖天宸原著中，仍将坚持其最擅长的“五重园林景观”，具体来说，就是规划了六大景观组团——天宸大道、绣球堂、玫瑰乡、樱花谷、海棠园和杏梅苑，以实现一年四季的不同景观。
1、 地理位置的特殊性
龙湖天宸原著所在的海河教育园区，是连接天津“内陆”和滨海“双城”之间的 “要塞”，对于市区南下的人群，和滨海的置业人群，可谓通吃。
2、 人文环境
周边整体人口素质较高，人文风气较好，从业主构成来说，即使不能说购房人群以教师为主，通过到访客户的情况来观察，至少也有较大的比重。
3、 交通、城建规划
在天津先前外围房地产市场的开发模式大多是：买地——开发——销售——陆续入住——配套跟进。而海教园是在基础建设基本成型的条件下，开始出让土地的，目前园区内，已有多所高校进驻，道路也基本修建完成，路况畅通，路网、交通信号灯、摄录设备、道路指示牌均已完备。鲜有羊肠路、断头路、无名路，通往滨海、市区、咸水沽的自驾条件非常好。同时，片区内还规划有地铁线路贯穿。
恒大翡翠华庭位于东丽湖旅游度假区，主推50-130平米一至三室户型。项目拥有多种配套设施，包括酒店、会议中心、温泉中心、运动中心、饮食中心、娱乐中心、商业中心及恒大原辰医学美容医院，畅享便捷生活，毗邻欢乐谷，满足吃喝玩乐一站式需求。
优点：
1、品牌房企，质量有保障
2、户型大，舒适度高
3、带装修，省时省力
缺点：
1、离市区较远
2、配套待完善
恒大翡翠华庭共分为三期，共179栋（81座楼），其中包括3+1情景洋房61栋（21座楼），小高层住宅56栋（26座楼），中高层住宅24栋（13座楼），高层住宅38栋（21座楼）。高层2梯3户，洋房为1梯2户，高层和洋房出房率80%-85%，总户数：5500户。
说到欢乐谷，不得不说说恒大翡翠华庭的周边配套。楼盘旁边即为恒大世博中心，既有高端的五星级酒店、国际会议中心、温泉中心配套，也有与业主息息相关的商业中心、美食中心、娱乐中心、运动中心。
恒大翡翠华庭的交通还是比较便捷的，小编从滨江道沿着卫国道、津汉公路驱车行驶了一个多小时就来到了项目现场。这个区域无论是通向市区、滨海新区还是天津机场等地，都很方便。此外，京津高速设有东丽湖出口，去往北京的道路也是相当畅通。比较遗憾的是，恒大翡翠华庭的公共交通、轨道交通目前并不特别发达。不过只要是到欢乐谷的公交，都可以到达恒大的项目。
恒大小区建设非常具有美感，未来随着东丽湖的发展，环境好且价格不高的项目，越来越少了，有兴趣在东部置业的小伙伴，要随时关注我们的动态。
2016年至今，天津的环城区域很多板块都亮点频出。北辰、津南、西青都各有多个地块和新项目亮相入市，区域房价也跟着水涨船高。与市区相比，环城由于区域发展不均衡，区域之间尤其是板块之间的房价涨跌差异极大，选择不同甚至落差会很大。所以想在环城置业的更要慎重，综合考虑区域发展及未来走势。
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