现在，高品质住宅的竞争，已从简单粗暴的靠土地 拉动，进化到靠产品研发，打造可复制的、标准化的产品线的模式来闯江湖，说人话就是靠“品牌+产品线”的cp来“笼络”购房者。原著系就是这样的典型，天宸原著作为龙湖首次进津的项目，顶着“中国别墅 ”的江湖诨名，在业内首先引发了兴奋，若购房者对此无感，那么来看一条纪录—— 去年北京房价曾一度冲到25.45万/平，这个纪录就来自于同属原著系的北京龙湖西宸原著…… 回归到天津的龙湖天宸原著，简单说来这次的产品线就落实到了居住感上——从景观打造、楼栋布局再到户型设计，都是依据不同人群的生活习惯，来设计不同的空间功能，安置不同的设施，而这一点在北方楼市中时常忽略……

优点

1、景观、园林方面的造诣有口皆碑。
2、动线设计（包括交往空间、景观轴线、户型动线）都更加精细、实用。
3、户型设计更注重舒适度、人性化。
4、相对于海教园内的其他小区来说，距离规划 更近。

缺点

1、生活配套、商业环境短期内较为匮乏。
2、距离公墓比目前在售的其他楼盘更近。

首先来看看拿地的价格

去年上半年海教园出让的地块中，目前只有鲁能和龙湖在售，鲁能在售地块楼面价8k+，龙湖仅4451元/平，在眼下这场对赌中，龙湖可调整的空间还是很大的。

今年楼市流行一句话：打败你的不是房价，而是“再等等”。目前龙湖的毛坯放风价格在25000元/平，而鲁能泰山7号预计叠拼价格在22000元/平左右，叠拼之后还会推出部分，届时很可能冲击25000元/平，不过那时的龙湖也绝不可能仅在2w5上下徘徊了。

目前龙湖25000的价格还是相对有竞争力的，即将释放的新户型为125-140平的三居，同样是毛坯，同样的面积（龙湖相对更小，鲁能上叠148平、下叠158平），而洋房的改造成本比叠拼更小一些，对于很多希求控制置业成本（包括装修成本）的购房者来说，其倾向是显而易见的。

来看龙湖天宸原著的数据指标，项目规划总建筑面积约17万平方米，容积率1.35，绿化率40%，建筑密度30%，产品包括19栋8层、2栋10层、5栋11层洋房，和96套四联排别墅。

项目打出的主要卖点有：景观主轴设计、交通动线及交往空间设计、重要的园林设计——

景观主轴设计

龙湖本身强调的是“我家的景观主轴是有诚意的”，因为不是从楼间空档挤出来的东西走向的景观轴，而是采用了南北向景观主轴，而且是长320米、宽35米的“巨制”，的确，南北走向的景观轴带在一定程度上占用了可售空间，用以营造更好的景观体验。

交通动线及交往空间设计

言简意赅的说，就是专门区域给专门的人群使用，如为老人出入专门设计了老年健身设施、人性化适老设施、社区WIFI等；根据不同年龄段孩子的需求，分别设置婴儿车停放点、换洗台、加宽座椅等，这点从售楼处的温奶器就能看出端倪。

此外，对于休闲空间还设计了不同的设施：如遛奶娃的区域，设计坡道，预留出儿童推车停车位，树荫、休息空间多；为大童设计了下沉式活动广场，一来起到一定的降噪效果，二来也方便父母坐在台阶上观察娃的活动。值得一提的是，龙湖还提出未来会在这里搭建一条近30米的滑梯，对于孩子们来说简直人间天堂……

园林设计

园林设计对于南派房企龙湖来说，几乎是驾轻就熟的老本行，在天津龙湖天宸原著中，仍将坚持其擅长的“五重园林景观”，具体来说，就是规划了六大景观组团——天宸大道（可以简单理解为前文中说到的景观主轴）、绣球堂、玫瑰乡、樱花谷、海棠园和杏梅苑，以实现一年四季的不同景观。

巴特！

诚然，前面的优点和 的设计理念，如能落实，还是可圈可点，并值得竞争对手们学习的。不过想要一年常青、四季易景，对于后期的养护成本来说 可观，对于人力的要求也 之高，尤其是冬季寒冷、日照时间短的北方，即使是园林小能手龙湖，操作难度也相当大。

前面说到龙湖天宸原著洋房+联排的cp，是实现了开发商为实现利益（货值）大化的一种策略，但不代表对于购房者来说就是坏事儿，建筑高度、居住密度的降低，对于居住体验的提高是不争的事实。

从户型上看， 11层洋房多布局90余平紧凑三居，主攻刚需客群，8层洋房三面朝南户型为主，加上联排补充，攻陷改善需求。产品多样，购房者的选择项较多。

洋房：龙湖天宸原著125平三居

这次加推的户型中显然125平米的户型置业门槛压力更小一些，就一次户型为例，看一下龙湖的新品户型设计

该户型各空间方正，后期利用 ，三面宽南向客厅、双卧室，保证采光；4.2米开间，居住感更舒适，更符合改善诉求，毕竟对于三室来说，合理的面积段在120-140之间，会是比较舒适的，多一分浪费，少一分局促。

缺点：但卫生间作为重要的空间，距离次卧和儿童房较远，穿堂入室方便性较差。次卧朝向客厅，私密性较差。

3层联排别墅

210-235平米，短进深，面宽可达11米，有地下室，有小院。值得一提的是，目前市场上的别墅项目，为保证私密性和空间感，大多将一楼设计为活动区域，而龙湖的两个别墅户型均在一楼设置了老人房，在布局和动线的设计上更加关注了业主的实际生活。

目前联排推出的时间待定，但坊间传言端户将会在600+万/套，目前样板间已经释放。

1、 地理位置的特殊性

龙湖天宸原著所在的海河 园区，是连接天津“内陆”和滨海“双城”之间的 “要塞”，对于市区南下的人群，和滨海的置业人群，可谓通吃。

2、 人文环境

周边整体人口素质较高，人文风气较好，从业主构成来说，即使不能说购房人群以教师为主，通过到访客户的情况来观察，至少也有较大的比重。

3、 交通、城建规划

在天津先前外围房地产市场的开发模式大多是：买地——开发——销售——陆续入住——配套跟进。而海教园是在基础建设基本成型的条件下，开始出让土地的，目前园区内，已有多所高校进驻，道路也基本修建完成，路况畅通，路网、交通信号灯、摄录设备、道路指示牌均已完备。鲜有羊肠路、断头路、无名路，通往滨海、市区、咸水沽的自驾条件 好。同时， 内还规划有 线路贯穿。

以 之名而存在的海教园，对于 政策自然会有倾斜——

坊间流传着这样的说法：海河 园虽然地理位置隶属津南，但是在 区划上却独立成区，也就是所谓的“海教园 ”，可以享受不少独特的 资源。无谓真假，至少不会空穴来风。

2015年8月，海河 园区管委会与南开 签署合作协议，在园区内共建一所 ，预计17年秋建成开学，且生源只为海教园 所专享。

周边的商业、生活配套，目前还比较匮乏，需后期较长时间来完善。但 内，品牌楼盘扎堆，且人口密集，同时又是津南重点打造的“名片”，因而未来对于规划的落实相对有较大保障。所幸海教园 与老牌居住区咸水沽“接壤”，日常生活配套齐备，还有综合商场及大型超市。

后弱弱补充，对，就是大家都关心的那个公墓……从售楼处出发，沿和慧南路行驶约2公里+的距离即是，这个距离虽然尴尬，但龙湖海拔高的11层洋房视觉范围内基本看不到；祭扫期间的气味应该也难以到达，剩下的就是心理防线了……不过，港真，前面200多套都已经卖光了……