【龙湖天宸原著】再推洋房新品还有多大闹?

来源:房天下2017-02-16 00:00
综合评分4.90分/5分

现在,高品质住宅的竞争,已从简单粗暴的靠土地升值拉动,进化到靠产品研发,打造可复制的、标准化的产品线的模式来闯江湖,说人话就是靠“品牌+产品线”的cp来“笼络”购房者。原著系就是这样的典型,天宸原著作为龙湖首次进津的项目,顶着“中国别墅专家”的江湖诨名,在业内首先引发了兴奋,若购房者对此无感,那么来看一条纪录—— 去年北京房价曾一度冲到25.45万/平,这个纪录就来自于同属原著系的北京龙湖西宸原著…… 回归到天津的龙湖天宸原著,简单说来这次的产品线就落实到了居住感上——从景观打造、楼栋布局再到户型设计,都是依据不同人群的生活习惯,来设计不同的空间功能,安置不同的设施,而这一点在北方楼市中时常忽略……

优点

1、景观、园林方面的造诣有口皆碑。
2、动线设计(包括交往空间、景观轴线、户型动线)都更加精细、实用。
3、户型设计更注重舒适度、人性化。
4、相对于海教园内的其他小区来说,距离规划地铁更近。

缺点

1、生活配套、商业环境短期内较为匮乏。
2、距离公墓比目前在售的其他楼盘更近。

价格5.00分/5分

首先来看看拿地的价格

去年上半年海教园出让的地块中,目前只有鲁能和龙湖在售,鲁能在售地块楼面价8k+,龙湖仅4451元/平,在眼下这场对赌中,龙湖可调整的空间还是很大的。

今年楼市流行一句话:打败你的不是房价,而是“再等等”。目前龙湖的毛坯放风价格在25000元/平,而鲁能泰山7号预计叠拼价格在22000元/平左右,叠拼之后还会推出部分,届时很可能冲击25000元/平,不过那时的龙湖也绝不可能仅在2w5上下徘徊了。

目前龙湖25000的价格还是相对有竞争力的,即将释放的新户型为125-140平的三居,同样是毛坯,同样的面积(龙湖相对更小,鲁能上叠148平、下叠158平),而洋房的改造成本比叠拼更小一些,对于很多希求控制置业成本(包括装修成本)的购房者来说,其倾向是显而易见的。

小区品质5.00分/5分

来看龙湖天宸原著的数据指标,项目规划总建筑面积约17万平方米,容积率1.35,绿化率40%,建筑密度30%,产品包括19栋8层、2栋10层、5栋11层洋房,和96套四联排别墅。

项目打出的主要卖点有:景观主轴设计、交通动线及交往空间设计、重要的园林设计——

景观主轴设计

龙湖本身强调的是“我家的景观主轴是有诚意的”,因为不是从楼间空档挤出来的东西走向的景观轴,而是采用了南北向景观主轴,而且是长320米、宽35米的“巨制”,的确,南北走向的景观轴带在一定程度上占用了可售空间,用以营造更好的景观体验。

交通动线及交往空间设计

言简意赅的说,就是专门区域给专门的人群使用,如为老人出入专门设计了老年健身设施、人性化适老设施、社区WIFI等;根据不同年龄段孩子的需求,分别设置婴儿车停放点、换洗台、加宽座椅等,这点从售楼处的温奶器就能看出端倪。

此外,对于休闲空间还设计了不同的设施:如遛奶娃的区域,设计坡道,预留出儿童推车停车位,树荫、休息空间多;为大童设计了下沉式活动广场,一来起到一定的降噪效果,二来也方便父母坐在台阶上观察娃的活动。值得一提的是,龙湖还提出未来会在这里搭建一条近30米的滑梯,对于孩子们来说简直人间天堂……

园林设计

园林设计对于南派房企龙湖来说,几乎是驾轻就熟的老本行,在天津龙湖天宸原著中,仍将坚持其擅长的“五重园林景观”,具体来说,就是规划了六大景观组团——天宸大道(可以简单理解为前文中说到的景观主轴)、绣球堂、玫瑰乡、樱花谷、海棠园和杏梅苑,以实现一年四季的不同景观。

巴特!

诚然,前面的优点和优秀的设计理念,如能落实,还是可圈可点,并值得竞争对手们学习的。不过想要一年常青、四季易景,对于后期的养护成本来说非常可观,对于人力的要求也非常之高,尤其是冬季寒冷、日照时间短的北方,即使是园林小能手龙湖,操作难度也相当大。

楼栋户型5.00分/5分

前面说到龙湖天宸原著洋房+联排的cp,是实现了开发商为实现利益(货值)大化的一种策略,但不代表对于购房者来说就是坏事儿,建筑高度、居住密度的降低,对于居住体验的提高是不争的事实。

从户型上看, 11层洋房多布局90余平紧凑三居,主攻刚需客群,8层洋房三面朝南户型为主,加上联排补充,攻陷改善需求。产品多样,购房者的选择项较多。

洋房:龙湖天宸原著125平三居

这次加推的户型中显然125平米的户型置业门槛压力更小一些,就一次户型为例,看一下龙湖的新品户型设计

该户型各空间方正,后期利用率高,三面宽南向客厅、双卧室,保证采光;4.2米开间,居住感更舒适,更符合改善诉求,毕竟对于三室来说,合理的面积段在120-140之间,会是比较舒适的,多一分浪费,少一分局促。

缺点:但卫生间作为重要的空间,距离次卧和儿童房较远,穿堂入室方便性较差。次卧朝向客厅,私密性较差。

3层联排别墅

210-235平米,短进深,面宽可达11米,有地下室,有小院。值得一提的是,目前市场上的别墅项目,为保证私密性和空间感,大多将一楼设计为活动区域,而龙湖的两个别墅户型均在一楼设置了老人房,在布局和动线的设计上更加关注了业主的实际生活。

目前联排推出的时间待定,但坊间传言端户将会在600+万/套,目前样板间已经释放。

地段交通5.00分/5分

1、 地理位置的特殊性

龙湖天宸原著所在的海河教育园区,是连接天津“内陆”和滨海“双城”之间的 “要塞”,对于市区南下的人群,和滨海的置业人群,可谓通吃。

2、 人文环境

周边整体人口素质较高,人文风气较好,从业主构成来说,即使不能说购房人群以教师为主,通过到访客户的情况来观察,至少也有较大的比重。

3、 交通、城建规划

在天津先前外围房地产市场的开发模式大多是:买地——开发——销售——陆续入住——配套跟进。而海教园是在基础建设基本成型的条件下,开始出让土地的,目前园区内,已有多所高校进驻,道路也基本修建完成,路况畅通,路网、交通信号灯、摄录设备、道路指示牌均已完备。鲜有羊肠路、断头路、无名路,通往滨海、市区、咸水沽的自驾条件非常好。同时,片区内还规划有地铁线路贯穿。

配套5.00分/5分

以教育之名而存在的海教园,对于学籍政策自然会有倾斜——

坊间流传着这样的说法:海河教育园虽然地理位置隶属津南,但是在行政区划上却独立成区,也就是所谓的“海教园户口”,可以享受不少独特的优势资源。无谓真假,至少不会空穴来风。

2015年8月,海河教育园区管委会与南开中学签署合作协议,在园区内共建一所九年一贯制学校,预计17年秋建成开学,且生源只为海教园户口所专享。

周边的商业、生活配套,目前还比较匮乏,需后期较长时间来完善。但片区内,品牌楼盘扎堆,且人口密集,同时又是津南重点打造的“名片”,因而未来对于规划的落实相对有较大保障。所幸海教园片区与老牌居住区咸水沽“接壤”,日常生活配套齐备,还有综合商场及大型超市。

后弱弱补充,对,就是大家都关心的那个公墓……从售楼处出发,沿和慧南路行驶约2公里+的距离即是,这个距离虽然尴尬,但龙湖海拔高的11层洋房视觉范围内基本看不到;祭扫期间的气味应该也难以到达,剩下的就是心理防线了……不过,港真,前面200多套都已经卖光了……

网友点评 2.73 分/5分 (共83条)

价格:3   地段:3   交通:3   配套:3   环境:3

没觉得有多好,离大学也不怎么近,近又怎样,其实,我只是一个感觉,好荒凉……销售说了,最小的120多,90多的没开盘,什么户型,多少钱,什么时候开都不知道

f***2  2017-05-19 13:27:22 来自iPhone客户端 回复 (1) (1)

价格:5   地段:5   交通:5   配套:5   环境:5

房子户型不错,还是学区房,就是有点偏

葛海军  2017-05-05 10:59:20 来自iPhone客户端 回复 (1) (0)

价格:1.8   地段:1.8   交通:1.8   配套:1.8   环境:1.8

龙湖的地界差不多在怡静园门口的那个12生肖牛头马面的旁边吧。

s***3  2017-05-16 17:16:17 来自iPhone客户端 回复 (0) (2)

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价格:
待定
户型:
6居(210㎡) 5居(235㎡) 3居(140㎡)
地址:
海教园同砚路南开大学南门向东500米
动态:
龙湖天宸原著预计5月底6月初释放加推信息
电话:
400-890-0000 转 816493
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