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【鲁能泰山7号】深入津南腹地却被持续看好 why?

来源:房天下 2016-12-29 00:00
综合评分4.90分/5分

上半年里,海教园狠狠地火了一把,也把沉寂了许久的津南区,“扶”出了水面——连出六地,四大品牌房企争先恐后进驻,而其中的鲁能泰山7号,前脚拿地后脚公布案名, 称得上此中“快手”。

优点

1、央企品质,自从进入天津市场以来,就一直扮演“逼格”担当。
2、非毛坯交付标准较高,相比之前市面上常见的非毛坯,鲁能泰山7号还附赠电器和部分基础软装。

缺点

1、是目前海教园内,已知楼盘中距离 站(规划 线路)远的项目。
2、配套设施,无论生活配套还是商业环境,短期内较为匮乏。

价格5.00分/5分

鲁能泰山7号9月下旬首开,首开整体均价在23000元/平,当日(其实是2)首开房源售完。在当时几乎是捅了海教园乃至整个津南区的房价天花板,外?一个卖“高价”的楼盘竟然还如此受欢迎?

首先来对比一下竞品——

鲁能开盘的时候,周边在售新盘项目,几乎只有仁恒滨河湾,当时的均价在一万八九左右,同是非毛坯,鲁能的配置则显得更高一些——附赠电器和部分基础软装。更重要的一点是,仁恒滨河湾为高层产品,而鲁能则是【洋房+叠拼】的CP(首开为非毛坯洋房),段位显然不能pk,舒适度也有较大差别,还有一点不可忽视的是两者面对的人群虽有重叠,但不尽相同。且仁恒滨河湾的位置处于海教园和咸水沽交界的不尴不尬的位置,而鲁能则与南大隔街相望。

再对比,目前已经开盘的龙湖天宸原著,龙湖毛坯房“叫价”21000元/平,鲁能带装修约大致在3000元/平。

鲁能泰山7号

So,哪个更划算,就不必说了……

楼栋户型5.00分/5分

鲁能泰山7号计划推出之前从未亮相的叠拼产品,主推148平米(建面)上叠和158平米(建面)下叠,叠拼产品总共16栋,约134套,依据目前销许政策,很可能一次性全部亮相。这16栋楼,位于整个地块的南端,在地块内属于采光好的位置。

需要说明的是,虽然是 同德路一侧的头排住宅,但该路本身不是主路且路宽不大,车流量有限,加上有社区自身商业的隔离,噪音问题基本不需要考虑。但是对于1、26、27、28#来说,这几栋楼 社区商业,而其规划为方便业主日常生活的基础配套,某种程度上可理解为:小超市、洗衣店、美发、餐饮类的业态,这种小规模、低投入的“散兵作战”的业态,管理起来相对困难,对于追求改善的别墅业主来说,在舒适度上可能会产生一些挑战。

鲁能泰山7号

从购房者角度来说,对于首开没有抢到136平洋房的客户来说,148平的上叠可能会是一个比较适合的备胎——面积虽然多了10平+,但是如果死守“奇货可居”的136平洋房再推新(仅 有此户型,因而货量很少),对比房价的上涨,其实对于总房款来说,是不可控的,具有一定风险。因而一定会有不少136的粉丝,转战148上叠户型,因而本次叠拼的首秀,购房者们的竞争压力还是不小的。

但是有一点需要提醒购房者注意:

鲁能泰山7号的叠拼产品为毛坯交房,加上附送的空间,整体需要进行装修的空间略大,后期装修成本将会大大提高。

配套5.00分/5分

周边生活配套,目前还比较匮乏,虽然高校聚集区、人口密集、,但由于各大高校都是一个相对封闭的环境,日常采买及消耗大体上都可内部完成,因而海教园内的新盘项目周边的商业、生活配套,还需后期较长时间来完善。

但由于 内,品牌楼盘(鲁能、仁恒、龙湖、旭辉)扎堆,且人口密集,同时又是津南区重点打造的“名片”,因而未来对于规划的落实相对有较大保障。

所幸海教园 与咸水沽“接壤”,而咸水沽,是津南区内的老牌居住区,日常生活配套齐备,还有综合商场及大型超市。以月坛商厦为例(以月坛商厦为 ,周边汇集了各类餐饮娱乐场所),到鲁能泰山7号项目的直线距离约为2公里。

鲁能泰山7号
地段交通4.50分/5分

沿天津大道,进入雅润路,即可到达项目,全程路况 顺畅,且海教园内的主路几经基本修建完成,路网、交通信号灯、摄录设备、道路指示牌均已完备。由于周边高校云集,未来的公共交通线路也势必积极跟进。同时在海教园 内还规划有 线路贯穿。

不过,鲁能泰山7号未来很难靠步行抵达 站,需通过其他交通工具换乘 。

鲁能泰山7号
小区品质5.00分/5分

总体布局上,鲁能7号院并未设置较为集中的绿地景观,而是分散到楼与楼之间的小组团中。社区 ,规划了一条环形步道;目前会所的雏形已经在售楼处地下部分呈现,同时根据对现场的到访情况的观察,来访客户多以当地年轻置业人群为主。

鲁能泰山7号
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价格:3.6   地段:3.6   交通:3.6   配套:3.6   环境:3.6

房***Q  2024-03-20 09:42:33  来自PC楼盘详情页

价格:4.4   地段:4.4   交通:4.4   配套:4.4   环境:4.4

楼***针  2024-03-06 10:18:44  来自PC楼盘详情页

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立***人  2024-02-21 16:49:35  来自PC楼盘详情页

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