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房地产寡头时代(二)

天津地产故事会 2017-12-07 18:14:14



昨天说到,未来3-5年,前十房企市场占有率将达到前所未有的高度。大型寡头房企将占据房地产市场的半壁江山,甚至更多。

当我们看到制造端形成寡头的同时,我们还会发现一个新的现象,那就是城市端的寡头也在逐步形成。这就是之前业余君常常说起的都市圈和中心城市的吸引效益。

进入本世纪以来,中国的城市化进程开始加速。常住人口城镇化率从2000年的36%提高到2016年的57%,年均城镇化率提升1.33个百分点,年均城镇常住人口增加2091万人。2000年至2016年间,中国城镇常住人口共计增长3.6亿人。大量的人口进入城市并定居下来,实现了生活水平的巨大提高,也创造了前所未见的经济繁荣。一定要记住,这样的人口不是生出来的,而是以迁徙为主。既然是迁徙,那就是有的地方增加,有的地方减少。

目前,大家普遍接受了人口净流入是房地产价格波动的一个重要指标的观点。而在衡量城镇化,特别是描绘城市的房地产市场需求时,经常使用的一个指标是城市常住人口数量。但在技术上,使用常住人口这一指标存在一些不足。因为,在实际统计操作过程中,确定人口在城市中是否连续居住6个月以上存在一定困难,使得常住人口数据存在一定遗漏。更重要的是,居住在城市中6个月以上的人口还包括农民工、快递员等低收入人群,他们虽然创造了很大的经济价值,是城市生活不可或缺的一部分,但是与所在城市的房地产市场未必有非常紧密的联系。这些因素使得用常住人口去定义和统计房地产市场的需求存在明显的瑕疵。很多专家试图通过其他数据模型去优化这个指标,比如城市用水量、用电量、固定/移动电话数量等。但这些指标都或多或少存在一定瑕疵,例如用水量、用电量、移动电话数量还会受到生活习惯改变、科技迅猛发展、人口流动等影响,使得这些指标均存在很多不足。

但最终他们还是发现了一个非常有效的数据——小学生在校生人数。这个数据易于获取,质量可靠,与城市房地产市场的需求联系紧密。道理大家显而易见。年轻就是生产力,起码他的父母生产力十足。小学生流向哪里,他们年轻的父母大概就会在同一时期流向那里。

图中的横轴是2009年到2015年33个一二线城市一至六年级小学生在校人数的增长情况,纵轴是2009年1月至2016年9月(新的一轮房地产调控政策出台之前)房价的涨幅。可以看到,两者之间的关系拟合优度接近58%的水平。

从数据中我们可以了解,2013年到2015年,范围内的小学在校生人数增速为0.02%。在这样的背景下,我们看到深圳、厦门、北京这些城市小学在校生人数的增速高达7%以上,远超平均水平,同时我们也看到了这些地区房价出现了非常猛烈的上涨。在横轴的另外一端,例如西宁、呼和浩特、昆明等城市,小学在校生人数增速是负增长或接近零增长,我们也可以看到这些城市的房价涨幅非常有限。

更有趣的是这样一组数据,当专家们把中国二线城市按照房价涨幅分为两组。图中的红线是房价涨幅排名前10的括厦门,南京,合肥,广州,杭州,天津,武汉,福州,郑州,南昌小学在校生人数增速,蓝线表示的是房价涨幅排名后10名的城市沈阳,兰州,哈尔滨,长春,昆明,大连,呼和浩特,银川,西宁,乌鲁木齐。两组城市小学在校生人数增速在2010年以前非常接近,2011年以后,红线则始终明显高于蓝线。也就是2011年后,出现了人口迁徙的大浪潮。而这个浪潮是与房价涨幅同步的。

如果我们单纯的理解为,城市好的教育资源造成了外来人口的流入显然是自欺欺人的,更深层次的原因,一定是所在城市的经济发展潜力和积累水平,影响了城市在教育、医疗等公共领域的投入能力,综合能力的上升,潜移默化的增加了城市的竞争力,吸引了人口,从而带动了房价的上升。也就是房价的附加值的提高。于是有了下面这张图:

在中国的北方,人口主要是流入北京和郑州(西安和天津处于蓝色区域,也有较快的流入);西南地区是流向成都;东南沿海是流向深圳、广州、厦门;在长江中下游,出现了一个密集的城市群,包括长沙、武汉、杭州、合肥和南京等,这些城市都处于红色区域,显示人口在非常快速地向这一区域集中。而这与什么nasa的城市灯光亮度图反映的结果是一致的。

还记得前两天我分享的任泽平先生眼中的2018年房事么?他也提出了关于世界国家经济集中度的描述。

所以,未来城市的寡头时代也将到来,地产分化就在眼前。


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