站在高岗上的62800套房

在过完成交量史上最惨的黄金周后，房价也被传的仿佛每况愈下，特别是身边二手房的表现越来越需要蓝色的小药丸，于是乎，“331”新政公布后的大半年里买了房的人都是如怀里踹了一只小兔子，惴惴不安的（这句话是我写小学作文常用到的）。时常留言询问我对后市走势的看法。

业余君闲来无事，统计了一下自2017年3月31日新政公布后截止今天的天津一手房成交数据。大致成交了62800套房，成交总面积6659200平米，均价13905元/平米，成交总额约926亿元。也就是说大概有62800个家庭陷入了这种尴尬的状态，站在了一手房楼市的高岗上。如果扩大到2017年1月1日后，大概有79000套一手房成交，这些成交的家庭相当一部分有种被抛弃的感觉，大呼后悔。这里我反问一句，如果迟一步，您有资格买么？有足够的首付么？能批得下贷款么？能不托关系买的到吗？到底跌了吗?想明白这些问题，也许您会舒服些。

其实，近期的跌的表现是一种复杂的关联现象。是在限购、限价、限贷、首付提高等综合原因下形成了循环因素。

二手房跌跌不休，分两类。一类是房屋所有者房产过多，在本轮调控后，出于自身资产配置和现金流等因素考虑，做出的一种资产盘点处置。在这类人眼中，上一轮暴涨已经赚得盆满钵满，适当降价有助于快速回收资金。另一类人是由于刚性的置换需求，而新房市场被限价政策影响，造成大量的优质产品价格得到控制，与二手房对比后，出现了极的性价比。但由于贷款难度的加大，首付比例的提高，不得不对原有住房处置，而的产品又总是不缺乏买主，所以在加速处置原有房产时，忍痛割爱也是常有的事。总体来说，毕竟房票紧张，谁都不愿意轻易浪费掉这个宝贵的名额，卖方市场转向买方市场后，议价是避免不了的事情。

但我们要注意的是二手房成交量，总成交量低，所以成交数据不能代表市场的真正情况。去年的暴涨是因为天量的成交，如果想看到暴跌，我们依然需要看到大量的成交才算数。

还有就是一手房限价的因素。我现在看到很多楼盘在定价时都是采取均价稳定，但依据面积区间调整。比如，小户型的因为总价低，开发商把单价设置很高，这样有助于小户型的价值拔升；但大户型却设置了低单价，让总价与小户型的差距缩小，激发改善人群的置换欲望。但如果限价的政策松动，大家心知肚明，开发商不会如此慷慨，所以有需求的购房者可以把这看做一种变相的机会。

此外，天津与其他城市在本轮政策有一个极大的关键性区别就是没有采取“限售”政策，这说明什么呢？因为限售的直接作用就是限制投机，增加房子持有者的时间成本。天津没有跟进这个政策，说明城市管理者的手中数据显示，天津房事的投机属性依然较弱，刚需和改善的需求依然是市场主流，因此市场后续行情应该是看稳的！

总体来说，未来1-2年，天津整体的楼市将趋稳，但也不排除后续政策跟进或政策持续长时间不放开有继续下行的风险，但这种风险相对于来看，依然是可预期，可控，可接受的。

但对于高杠杆，现金流吃紧的人建议审时度势的卖出，对不差钱有信心熬过1-2年寒冬的投资客，依然可以选择长持。毕竟人口流入的趋势没有变化，总需求一点没减弱，而全市停建半年的后续供给不足影响将会逐渐显现。

对于采取首付贷，消费贷的人群，建议合理规划自己的财务现金流，该还还，该退退，不要硬抗，造成不可挽回的个人财产损失。

对于长持和自住来说，长期看好的地方依然集中在市中心和周边区县的核心地带，短期涨跌波动不重要。

我善意的提醒一下有自住需求的朋友，现在真的可以考虑考虑了。这样的机会城市不会给你很多次。

文末爆照

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