[摘要] 3月31日，天津推出调控新政，自此，楼市成交量急剧下跌，房价疯涨势头戛然而止。2017年1月至6月，天津楼市累计成交量仅为616万平方米，环比下降45%，处于近两年较低水平；成交均价为16182元/平方米，且主要来自1月至3月的高位拉升。
说起今年上半年的天津楼市，某市场战略中心副总经理张双楠苦笑一声：“那就是一首冰与火之歌啊！”
3月31日，天津推出调控新政，自此，楼市成交量急剧下跌，房价疯涨势头戛然而止。2017年1月至6月，天津楼市累计成交量仅为616万平方米，环比下降45%，处于近两年较低水平；成交均价为16182元/平方米，且主要来自1月至3月的高位拉升。
楼市收紧，购房者观望有加。不过，低迷态势并未阻挡刚需和改善型需求的持续涌现，以及京津冀一体化推进中，产业与人口红利留下的想象空间。
戴德梁行天津公司副总经理尤岚认为下半年形势依旧：“开发商坚挺，楼盘依旧没有降价。同时，刚需的确存在，价格未呈现下行趋势。长期来看，开发商与市场仍会博弈，如果成交量继续下跌，无法支撑其运营，不排除部分开发商会运用促销手段。”
四月大转折 楼市热变冷
上半年的天津楼市，调控力度之大不言而喻。
2月13日，天津市推出土地出让新机制：报价到达上限后，竞自持面积。3月31日，除滨海新区外，天津限购政策全面升级：在天津本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的成年单身（包括未婚和离异）人士，暂停在本市（滨海新区除外）再次购买新建商品住房和二手住房。
自此，天津楼市出现分水岭。1至3月的楼市春天，延续了2016年的市场火爆，多个红盘涌现，平均销售率达70%以上，成交均价一度涨至17000元/平方米。4月，天津楼市开启冬天模式，除汉沽、静海、宝坻、宁河4个区域成交量同比呈现增长以外，其他区域均出现不同程度下滑，其中红桥同比下跌80%。
二手房市场同样大转折。张双楠介绍：“一季度，新房、二手房价格倒挂，核心区域二手房价格高出新房30%至40%。二季度，购房者热情不减，但是，限购限住了部分购房资格，限贷去掉了购房杠杆，限价又限制了供应量，市场供需失衡，交易活跃度降低。”
交易进入冰期，在张双楠看来，金融政策的收紧也是一个原因，“今年上半年，去年没买到房的人忙着入市，银行个人信贷却逐步收紧。目前，对于非一次性贷款的用户，银行审查从严，放款周期从以往的2、3个月拉长到半年。无法从银行贷款的人，不得不考虑信用贷、抵押贷。7月14至15日的金融工作会议也明确指出，为实体经济服务是金融的天职，要求去杠杆化，因此，预计贷款难的态势将延续下去。”
张双楠预计，本轮调控与以往相比，周期要更长一些，对开发商来说是个巨大考验，既考验开发商的资金链，也考研其物业研发能力。在此趋势下，万科、龙湖等开发商开始试点养老地产，冀望把公共设施配套做到位。
楼市低迷
“刚改族”撑起环城四区
天津楼市尽管整体低迷，但刚需和改善型需求人群却未减少。
房地产业内人士习惯将天津划分为四大板块：市内六区板块（和平区、南开区、河西区、河东区、河北区、红桥区）、环城四区板块（东丽区、津南区、西青区、北辰区）、滨海板块（滨海新区）、远郊五区板块。
2017年上半年，天津市商品住宅供应量主要集中在环城四区和远郊五区，供应占比分别为44.7%和37%，市内六区供应占比为11.8%，滨海新区供应占比仅为6.5%左右。
尤岚认为，环城四区供应量的坚挺，主要归功于刚需族和初次改善居住条件的购房者，“他们对总房款的承受力有限，市内六区的一套房子通常至少要400万元以上，环城四区只需要200万元左右。除了价格合适，交通方便也是一个因素。环城四区通了地铁，对于上班族来说很方便，又没有市内六区的交通拥堵，再加上教育、医疗、大型购物超市等配套逐步完善，在环城四区生活确实是不错的选择，不次于市内六区。”
张双楠指出，“天津市中心城区已经进入了存量房时代，购房者正逐步向环城四区、武清、宝坻、蓟县、津南、大港等区域转移。其中，47%的成交集中在150万元至200万元的刚需产品中，如果把这些刚需剥洋葱式地看一下，可以发现主要分为四类，即学区住房、婚房、改善型住房和更新迭代型住房。这也是市场上最活跃的购房主力。”
值得注意的是，滨海板块在住宅供应量上虽不比环城四区，但“不限购”却为其带来成交优势。尤岚表示：“现在滨海新区的许多楼盘都是刚推出就被抢光，且许多购房者都是全款购买。政府正在倾向性地引导人口流入滨海新区，希望北京的产业转移迁入滨海新区，对于流入人口，政府支持其购房。因此从长远来看，滨海新区的发展潜力不可估量。”
产业人口红利
留给天津想象力
享有人口迁入红利的滨海新区并非特例，在京津冀协同发展中，整个天津都扮演着“承接京、冀外溢需求”的重要角色。
天津住宅集团副总经理兼总工程师张文龄认为，在京津冀一体化中，天津的房地产市场受到了北京、雄安新区的影响。他表示，“北京一些服装产业、电商产业的转移，对天津有一定带动作用。随着京津冀联动加强，交通更便捷，彼此之间的人才流动、工作、学习、交流等的增多，天津房地产市场会被进一步促动。”
专家表示，从天津楼市的管控来说，滨海新区的管控力度小，会在一定程度上吸引资金进入，天津南部区域会有较大的发展，市场投资机会开始增加，和大兴机场等概念挂钩的临近板块也会有较好的发展机会，另外，天津的租赁市场发展也大有潜力。
为了实现人口与产业的集聚，7月21日，天津市推出京津冀异地社保互认政策。尤岚认为：“此项政策意在增强天津对北京、河北企业的吸引力。在此导向下，天津势必迎来一波人口导入高潮，进而增加住房需求，实现产业、人口、房地产的良性互动与促进。”
张双楠也认为，“天津市政府意在吸引大型企业落地，加大积极性人才导入，促进经济发展。天津市希望吸引的是认同天津、扎根天津，能为天津带来经济推动力的人群，要杜绝的是‘幽灵式人口’，以及‘房本在天津、人不在天津’的现象。”
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