[摘要] 进入7月中旬,天津新项目上新节奏加快,仅上线新项目就多达9个。另有之前已经亮相但迟迟没有开盘消息的项目,近期也频频传出将有新动作。同时,在调控政策影响下,下半年开发商以价换量的情况可能发生,这对刚需和改善型消费者来说无疑是个好消息。
进入7月中旬，天津新项目上新节奏加快，仅上线新项目就多达9个。另有之前已经亮相但迟迟没有开盘消息的项目，近期也频频传出将有新动作。同时，在调控政策影响下，下半年开发商以价换量的情况可能发生，这对刚需和改善型消费者来说无疑是个好消息。
刚需仍是购房主力
国家一级房地产评估机构、范围内执业土地评估机构——同致诚评估天津分公司日前发布的一份调查分析数据显示，到今年6月底，上半年天津商品住宅总供应量达到1472万平方米，主要集中在远郊和滨海新区，环城和市区存量相对较少。数据显示，上半年天津楼市共有105个项目开盘，共计开盘144次，其中全新项目首次入市有18个，占到上半年开盘总量的17.14%。在这18个项目中，环城四区，有8个项目，占到了45%，而滨海新区仅有两个项目，在全市。
同致诚评估天津分公司分析师表示，随着楼市调控政策实施，不少购房者逐步退出楼市买卖，以观望态度重新审视未来楼市走向，但刚需项目和人群购买意愿受到调控政策影响较小。与此同时，开发商在推出新房源的时候，考量因素的权重也发生了细微变化，对推盘节奏和新房产品的价格等因素考量更为慎重。众多开发商持观望态度，即使是储备客户时间比较充裕的项目，也会对市场释放少量产品进行试水。
“以价换量”有望来临
调控政策影响还将延续，伴随着限购区域的市场需求减少，环城和滨海新区将继续成为市场关注热点。但由于购买资格收紧、首付成本提升等因素影响，楼市活跃度和成交量或将受到一定影响。
分析师表示，众多房企由于上半年有了销售业绩的损失，下半年必然会保量。因此，在确保数量及冲刺年度销售指标和资金兑付压力等因素驱动下，下半年新区楼市表现特征将呈现为“以价换量”冲业绩。
从布局策略来看，下半年仍处于房地产市场低迷期，土地价格相对合理，房企会争取储备城市中优质的土地资源。在政策导向下，房子越来越回归“用来住”的基本属性，走向良性发展轨道。天津经过多年配套设施的建设、产业流入和交通体系的完备，未来房地产市场投资价值将在京津冀地区具有稳定和可持续的发展前景。
随着外来人口不断涌入津城，楼市购房者结构也在悄然发生变化。以滨海新区为例，由于新区外资企业较多，不少外来人口选择在新区购房安家，尤其是年轻职员成为购房主力，这一群体不但自己结婚需要购房，还有可能把父母接到身边，所以购房刚性需求较为强烈。
在今年调控新政出台后，虽然滨海新区被划为“不限购”区域，但是认房又认贷以及非津户籍需要提交三年内累计二年社保或个税证明的门槛，无形之中挡住了很多非津籍购买者的脚步，也使得楼市购房者结构发生变化。据悉，目前新区楼市购买主力以本地购房者居多，改善型需求成为主流。
受调控政策影响，上半年新区整体房价较为稳定，呈现小幅度增长。由于具备购房资格的人群缩小，购房者身价也水涨船高，大部分有购房意向者持观望态度，在预期楼市价格稳定的同时，也有了充足的挑选余地，呈现出由高房款总价倒逼房屋户型选择的新格局。
仍以滨海新区为例，统计分析，上半年新区新房成交中以总房款50万元至100万元、100万元至150万元和150万元至200万元三档为主，分别占总成交的比重为35%、29%和11%。在户型方面，除了50平方米至70平方米刚需小户型成交较多外，改善户型成交比重也较大，且成交价格呈现出明显攀升。
根据各大房地产网站对滨海新区板块搜索热度分析，上半年新区搜索关注度有所攀升。其中，生态城搜索比例高居首位，开发区第三大街、大街分列第二、三位。而在地铁沿线房源关注度上，津滨轻轨9号线以27.27%的搜索占比排在全市第二位。
下半年新品近30个
据房天下数据监控中心统计，2017年下半年天津住宅市场将有28个项目全新亮相，同比2016下半年实际纯新盘放量下降9.68%。从区域供应方面来看，远郊区域发力，12个纯新盘计划亮相，超越环城四区成为纯新盘的区域，占下半年计划亮相总数的43%；其余三大区域计划亮相的纯新盘数量相当，环城四区为6盘，占比21%；市内六区和滨海新区各有5个新项目即将亮相，各占18%。而从已知项目特征来看，下半年即将亮相的产品多样，百平方米左右的刚需户型仍然是主力产品，超半数楼盘将推出高层产品或是小面积户型；推出改善型产品的楼盘，也以130平方米至150平方米主打功能性的户型为主。此外，也有少量新盘主打200平方米以上的别墅产品。
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