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融创百亿元收购八成股权 天津“最著名”烂尾楼“复活”

经济网-中国经济周刊  作者:胡巍   2017-06-19 18:13

[摘要] 一个月前,这里可能还是全天津最冷清的楼盘。自2012年停工以来,这个曾位列天津市20个重点项目的烂尾楼盘,重新回到人们的视野中。

6月3日,靠近星耀五洲售楼中心的万人和平广场一侧,停车位几乎被占满。门口的保安不时向来者解释,“售楼中心目前不对外开放,公司正在进行业务交接。”

一个月前,这里可能还是全天津最冷清的楼盘。自2012年停工以来,这个曾位列天津市20个重点项目的烂尾楼盘,重新回到人们的视野中。

5月12日晚,一则收购公告称,融创中国(01918.HK)拟收购天津星耀80%股权及债权。这可谓是一份重量级公告:公告中前者的掌门是地产大佬孙宏斌,后者则是当年为开发星耀五洲而成立的项目公司。在这102.54亿元的收购价中,股权代价为38.77亿元,需要偿还第三方投资者的借款及利息分别为54.82亿元和8.95亿元。星耀五洲项目未售计容面积235万平方米,折合楼面地价相当于4363元/平方米。也就是说,融创仅用102.54亿元,就获得了一个235万平方米的超大盘。

一石激起千层浪。业主购房者、中介、物业人员等,开始越来越频繁地出现在小区及周边。更让大家好奇的是,这个当年风光无限的项目,是如何成为天津“最著名”烂尾楼的?偃旗息鼓5年后,为何是融创接盘?融创真的能让这个项目起死回生吗?

四轮信托募资后资金链仍断裂

时间回到2007年。云南星耀集团通过旗下的天津星耀,击败来自京沪等地的多家上市公司,以62.9亿元的总价,拿下天津津南区八里台镇天嘉湖地块。这片包含4100亩陆地和7000亩水面的土地,被规划成一个缩微版“世界”——拥有欧亚、北美洲、南美洲、非洲、大洋洲五大板块,以各大洲人文特色来定位和设计。

对于当年面积和总价的“双料地王”,政府部门可谓是全力支持。星耀五洲于2008年被列为天津市20个重点项目之一,津南区政府也搬迁至八里台镇。

然而,在看似风光无限的背后,隐藏着巨大的风险。

早在星耀集团拿地后不久,外界就有了质疑之声。业内估计,完成整个项目开发,至少要投资200亿元以上。当时的星耀集团,总资产只有大约120亿元,年产值20余亿元。

在该地块土地出让合同中,对开发商有如下规定:30天内缴清全部土地出让金;签约3个月内开工;3年内住宅项目竣工80%;5年内所有项目竣工。依照合同,星耀五洲每年建成面积至少要50万平方米,实现销售额约40亿元。

项目动工的2008年,楼市开始进入低迷期,加之星耀五洲高达每平方米约2000元的楼面地价碧桂园一年后同在八里台镇拿下的地块楼面地价约合每平方米740元,星耀五洲附近其他三个楼盘也比其低不少)影响了项目的销售,2009年星耀五洲仅实现销售额18.8亿元,和开盘之前星耀集团董事长颜语预计的30亿元相比,差了近四成;2010年,星耀五洲的销售额更是降至9.85亿元。事实上,即使是销售额的2009年,18.8亿元的收入也难以覆盖当年的33亿元借款本金和13亿元利息

不过,云南前首富颜语坚信自己有破题之道。为了继续开发,颜语将土地使用权全部抵押,拉来实力更雄厚的中信信托,募资30亿元,虽然该信托计划于2008年8月提前终止,但同年9月25日,由中信信托作为受托人进行另一信托计划生效,规模达68.9亿元。

虽然资金看似源源不断,但一个项目先后出现两个信托计划的资金投入,被外界质疑有“借新债还旧债”之嫌。

此后,为了解决与此项目有关的债务和利息,星耀集团又在2009年、2010年再次通过两个信托项目募资。尽管历经4次“连环信托”,星耀五洲仍无法解决资金问题,施工步伐越来越慢,至2012年上半年全面停工。此时,只有北美板块和部分欧亚板块完成建设,据媒体估算,仅占该地块不到1/3的体量。

业主最担心再次烂尾

开工近10年后的今天,星耀五洲附近的交通仍非常不便。经过这里的公交线路共两条,207路在早上7点到下午6点间运营,每发车一趟;659路(区间线)在星耀五洲烂尾后,由每一趟改为每天4趟左右。《中国经济周刊》记者试图搭乘出租车,无论在路边等待还是使用APP叫车均未成功。

楼盘烂尾,配套设施不完善,物业服务几乎缺席,星耀五洲的入住率很低。入夜后,已经交付的几处高层住宅零星亮起灯光。

低入住率也难以带动周边商业的发展。占地超过万亩的星耀五洲,仅有两三家便利店。一家饺子馆老板介绍,他一天的营业额不到400元,好在商铺租金仅每年1万元,不然除去成本后根本赚不到钱。

在尚未动工的区域,由于基本无人打理,野草长得比人还高,甚至有附近农户将牛群赶至此处放养。据已入住的业主介绍,楼盘烂尾的数年间,这样的情景是常态。

2017年5月12日,一则收购公告突然改变了这一切。

安保人员进驻星耀五洲建成、半建成区域,保洁及维修工人开始打理损毁的设施,大型机械和建筑工人也再一次出现在小区周围。说到自己供职的融创时,一位做入户调查的工作人员似乎透着一丝“优越感”:“融创的专长就是提供高端物业服务,管好这里自然不在话下。”

紧随物业人员而至的是房产中介。在万人和平广场及小区内部,中介商铺的数量比便利店及餐馆还多,店铺位于其他楼盘的中介人员也在附近揽客。记者误入一家装修公司的门店时,店员迅速解释,他们也兼营房产中介业务。

中介表示,现在的麻烦是房源不够。“去年很多人想及早脱手,不惜亏本卖房。融创收购后,卖房的人就少多了。现在能拿到的房源,不少是因为业主急用钱。”

《中国经济周刊》记者发现,由于还未形成真正的市场,目前星耀五洲存量房产的报价差距悬殊,虽然大部分单价集中在1.1万~1.3万元之间,但在个别区域,也有报价低至9000元以下或高至近2万元的房产。

“现在肯定是价。融创刚接手的那周,单价就涨了两三千元,以后的价格肯定反超其他楼盘。”中介人员用这种高预期向人们热情推销。

对于目前势头强劲的融创来说,星耀五洲的巨大体量仍不能小视。收购公告显示,星耀五洲“总建筑面积约为412万平方米,计容建筑面积约为300万平方米”。不过,竣工的部分年久失修、半完工的建筑需推倒重建,再加上尚未开工的区域,摆在融创面前的工程量依然很大。

星耀五洲的业主也有疑问:“我们并非融创的直接客户,开发商会不会区别对待新老业主?最初的版图规划是否会保留?”当然,他们更担心的是再次烂尾和工程质量,“融创的确口碑很好,但当年的星耀不也雄心勃勃吗?”

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