[摘要] 李某家住北京，杨某家住河北省平山县牛家村，两人是至交好友。由于北京房价太高，所以李某想购买杨某家房屋一套(旧村改造、拆迁安置而得到的小产权房)，便与杨某签订《房屋买卖协议》，并支付购房款30万元。对此，牛家村村委会毫不知情。后来，因不能办理产权过户手续，李某把杨某诉至法院，要求返还购房款。
案情介绍：李某家住北京，杨某家住河北省平山县牛家村，两人是至交好友。由于北京房价太高，所以李某想购买杨某家房屋一套(旧村改造、拆迁安置而得到的小产权房)，便与杨某签订《房屋买卖协议》，并支付购房款30万元。对此，牛家村村委会毫不知情。后来，因不能办理产权过户手续，李某把杨某诉至法院，要求返还购房款。
这份《房屋买卖协议》有效吗？
律师释法：
上述案例涉及到“小产权房”的问题。所谓“小产权房”，一般指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫作“乡产权房”，又叫“小产权房”。这种房没有国家颁发的土地使用证和预售许可证。
我国《宪法》第十条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”
国家禁止村集体经济组织成员以外的人购买农民住宅或“小产权房”。在2007年，国务院办公厅下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”
因此，李某与杨某签订的《房屋买卖协议》违反了我国有关法律的强制性规定，应认定为无效合同。
对于无效合同，我国《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，李某要求杨某返还财产，是于法有据的，但是能否全额返还，则要视双方的过错而定。
司法实践中，不排除有的“小产权房”买卖协议被认定为有效协议。但原则上，“小产权房”买卖并不合法且容易发生纠纷。
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