[摘要] 随着房地产市场的持续升温,购买期房或者二手房时需要注意的法律问题被不断地提起,但除了期房和二手房之外,二手期房买卖也存在诸多法律风险,如期房的交付、办理产权登记的时间无法确定,出现质量问题难以维权,易出现“一房二卖”,房屋被债权人强制执行,原购房人逾期还贷等问题。
随着房地产市场的持续升温，购买期房或者二手房时需要注意的法律问题被不断地提起，但除了期房和二手房之外，二手期房买卖也存在诸多法律风险，如期房的交付、办理产权登记的时间无法确定，出现质量问题难以维权，易出现“一房二卖”，房屋被债权人强制执行，原购房人还贷等问题。今天本报请来律师与大家一起探讨二手期房买卖的法律风险。
二手期房买卖存在哪些法律风险？
1.期房的交付、办理产权登记的时间无法确定：由于期房的交房时间无法掌控，一旦房屋的建设期较长，房价上涨，原购房人易出现违约心理，导致其不配合二手期房买受人办理房屋产权变更登记，使得二手期房买受人的物权权益处于危机状态。2.出现质量问题难以维权：一旦交付的期房出现质量问题，因不是一手房屋买卖合同相对人的二手期房买受人很难直接向房地产开发商主张维权。3.易出现“一房二卖”：因期房的交付时间不确定且没有房屋产权证，导致二手期房买受人没有物权保障，极易出现原购房人将期房再高价受让他人的法律风险。4.房屋被债权人强制执行的法律风险。5.原购房人还贷的法律风险：如果原购房人是以银行贷款方式支付房款，在期房办理产权变更登记之前，二手期房买受人无法直接向银行还贷，如果原购房人不按期偿还贷款，二手期房买受人将面临银行对期房行使抵押权利、不能取得房屋所有权的法律风险。
中介人员买二手期房房主反悔拒绝过户
任某是某房地产中介公司的工作人员，2015年，他打算购房，后在其工作的中介公司房源中选中了一套房屋，此房屋的所有权人为张先生。不久后，任某与张先生签订了合同。合同约定了房屋总价、首付金额，并约定余款通过贷款方式支付。该房屋当时开发商已将钥匙交付给张先生，但是房产证还未拿到，双方约定在张先生取得产证后10日办理过户手续。合同签订后，任某就依约向张先生支付了购房的首付款，张先生也将房屋交付给了任某居住使用。不久后张先生取得了该房屋的房产证，后却提出双方在签订合同时房屋尚未取得产权证，任某作为房地产中介公司从业人员购买自己公司客户的房屋属于违规操作，因此不同意与任某办理过户手续。
律师说法
天津君荐律师事务所赵治国律师表示，本案例的争议在于任某与张先生原先签署的购房合同是否有效。根据《合同法》第52条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(3)以合法形式掩盖非法目的；(4)损害社会公共利益；(5)违反法律、行政法规的强制性规定。”虽然签订合同时，张先生并未取得产权证，但是没有法律、行政法规强制性规定，此类房屋不允许签订房地产买卖合同，而且该房地产买卖合同中已经约定等张先生取得产权证之后办理过户手续，属于附条件的民事法律行为，同时张先生取得产权证是可以预期的，也就是说条件是可以成就的，因此该房地产买卖合同应当属于合法有效。另外，张先生所质疑的任某是房地产中介公司的员工，但在这次房屋买卖的过程中，不存在违规行为。因此任某有权要求张先生继续履行合同，配合其办理过户手续。
针对这些存在的风险，该如何防范？
赵律师建议，(一)解除原房屋买卖合同，与开发商重新签订房屋买卖合同。(二)为防止原购房人违约，二手期房买受人与原购房人签订担保合同。因原购房人的主客观因素导致二手期房交易的法律风险众多，因此，为避免或减少因购房人导致的法律风险，在签订二手期房买卖合同前，可要求原购房人向二手期房买受人提供担保(包括但不限于抵押、质押、保证等)，一旦出现原购房人违约的情形，二手期房买受人可行使担保权利，从而维护自己的合法权益，减少自己的损失。(三)对二手期房买卖进行公证。
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