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天津土地出让新规:报价至上限后拼“自持面积”

澎湃新闻     2017-02-16 09:02

[摘要] 2月13日,天津市市区国土资源分局网站挂出消息,宣布推出天津市土地出让新机制:报价到达上限,拼“自持面积”。具体内容为当挂牌竞买报价达到高限价时,不再接受更高报价,竞报自持面积等;若竞报自持规划商业建筑面积达到上限时,转为竞报自持规划住房建筑面积阶段;对竞报自持商业建筑、自持住房建筑,不得办理销售许可,不......

2月13日,天津市市区国土资源分局网站挂出消息,宣布推出天津市土地出让新机制:报价到达上限,拼“自持面积”。具体内容为当挂牌竞买报价达到高限价时,不再接受更高报价,竞报自持面积等;若竞报自持规划商业建筑面积达到上限时,转为竞报自持规划住房建筑面积阶段;对竞报自持商业建筑、自持住房建筑,不得办理销售许可,不得分割转让、分割抵押。

这一政策已经在实际土地出让操作过程中正式实施。据天津日报报道,2月8日,天津土地交易中心连续挂出两宗北辰区经营性用地出让公告。公告除了对两宗地块挂牌出让竞买报价设置了高限价,还首次规定当挂牌竞买报价达到高限价时,不再接受更高报价,转为竞报自持规划商业建筑面积等。

出让公告显示,编号为2017—008号地块位于北辰区高峰路东侧,起始价为36亿元。编号为2017—009号地块,位于北辰区龙门东道与朝阳路交口西南侧,起始价为19亿元。两宗地块都将于3月9日下午摘牌。

2017—008号地块挂牌出让竞买报价设置高限价为54亿元。当挂牌竞买报价达到高限价时,不再接受更高报价,转为竞报自持规划商业建筑面积阶段。若竞报自持规划商业建筑面积达到52000平方米上限时,转为竞报自持规划住房建筑面积阶段。2017—009号地块挂牌出让竞买报价设置高限价为28亿元。当挂牌竞买报价达到高限价时,不再接受更高报价,转为竞报自持规划商业建筑面积阶段。若竞报自持规划商业建筑面积达到42000平方米上限时,转为竞报自持规划住房建筑面积阶段。受让人对竞报自持的住房必须以套为单位,不得低于竞报成交的自持住房建筑面积,且受让人对竞报的自持住房须确定集中设置的位置,不得办理销售许可,对自持住房整体办理不动产权属登记,办理不动产权属登记后以租赁方式自持经营,不得分割转让、分割抵押。

研究院研究总监表示,从天津此次出台的土地交易新规看,限地价、限房价、竞自持的模式很明显,这也体现了天津目前土地市场的供给侧结构性改革正在加快节奏。通过此类限制性措施,能够防范地王现象出现,同时积极鼓励天津房企发展租赁型公寓项目,这对于天津房地产市场的发展来说,既能够平抑房价的较大波动,同时也给了一些购房困难群体提供了租赁型公寓。

北京中原地产首席分析师张大伟称,去年12月以来,全国土地市场成交数据降温,合计成交超过10亿元的109宗,溢价率超过100%的只有23宗,相比之前高溢价率地块频繁出现有明显的降温。土地出让的约束与限制条件越来越多,是导致土地市场数据降温的主要原因,大部分城市为了避免地王都针对土地加大了限制条件,包括北京、深圳成交的数宗地块都是全限价或竞持有出租住宅用地,此次天津也出台了类似政策,从市场预期看,在严格的政策约束下,出现地王的概率将越来越低。“一线城市和像天津这样热点二线城市均出台了非常严格的调控政策,特别是土地出让方面,限价、限属性,已经是史上严格。”

据研究院数据,2016年,天津市共出让土地927.0693万平方米,同比增加35.64%,成交总价1290.1110亿元,同比增加136.81%,平均溢价率74%,同比增幅高达647.31%。而进入2017年,从已经出让的8幅土地看,平均溢价率仅为6%,同比大跌91.85%,土地市场已经出现明显降温。

天津并非第一个推出限地价、竞自持面积的城市。2016年11月25日,北京市住建委发布《关于本市“限房价、竞地价”项目自持商品住房租赁管理有关问题的通知》,出让地块均设定合理土地上限价格,当竞买报价达到合理土地上限价格时,则不再接受更高报价,转为在此价格基础上,通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。当投报商品住房面积比例有两个或两个以上的竞买人投报为100%时,则转入高标准商品住宅建设方案投报程序。通知内容显示,自持商品住房应全部用于对外租赁,不得销售,持有年限与土地出让年限一致。

“考虑到此前北京已经出台限地价,竞自持面积的政策,天津此举应视作京津冀一体化的应有之义,同时去年天津地价涨得比较快,此次出台政策也是迎合今年10月之前房价不能涨的政府要求。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟说。

而早在2014年,上海也有对开发商提出100%自持住宅物业的要求,当时上海前滩地区Z000801编制单元46-01地块的出让条件中规定,要求开发商“永不出售”。也就是说,企业在竞得该地块后,不可以出售项目,只能自持。而比北京更严格的是,出让方还对住宅未来的承租方也有较高的要求。

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