[摘要] 2016年年末,经历了上半年较大涨幅的天津楼市开始悄悄发生了变化。整体上,政策调控后楼市结束大幅上涨趋于平稳。受此影响,新房方面,年底房企集中放量;二手房进入博弈期;租房市场则成交走低。
2016年年末，经历了上半年较大涨幅的天津楼市开始悄悄发生了变化。整体上，政策调控后楼市结束大幅上涨趋于平稳。受此影响，新房方面，年底房企集中放量；二手房进入博弈期；租房市场则成交走低。
政策调控后楼市趋稳
据中指研究院消息：根据中房指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2016年11月，100个城市（新建）住宅平均价格为12938元/平方米，环比涨幅较上月回落0.77个百分点。按中位数计算，100个城市（新建）住宅价格中位数为7342元/平方米，环比涨幅较上月回落1.71个百分点。从二手住宅来看，十个城市主城区二手住宅样本平均价格指数，环比涨幅也呈全面回落态势。
10月热点城市密集出台调控政策并取得初步效果，11月天津、上海、深圳、武汉、南京、杭州、福州、成都、石家庄等城市进一步出台各类政策平稳市场预期，楼市调控效果得到巩固并不断深化。从需求端来看，重点城市住宅成交量继续呈现环比下行态势，部分城市降幅扩大；从供给端来看，房企推盘规模也有所减少，新推项目定价继续低于预期水平；从价格来看，11月百城整体价格环比涨幅回落至0.88%，多数城市价格更趋平稳。展望未来，年末市场交易规模有望继续回落，加之政策调控效果的持续显现，房价走势将进一步趋稳。
房企年底集中放量
据统计，临近年底，天津新房市场新推房源迎来放量。以11月28日至12月4日一周为例，天津住宅共有4个项目开盘，均为老盘加推，分别为津南的仁恒滨河湾、武清的雍鑫红星华府、滨海的联发欣悦学府以及滨海新区的碧桂园海昌天澜，共推出房源约1041套。12月5日至12月11日，天津住宅共有8个项目加推，累计推出新房源约1704套，分别位于市区、环城及滨海新区。
在近期开盘的项目中，超六成项目主推小户型产品，户型建筑面积大多集中在100平方米左右，可见新房市场需求仍然以刚需为主，但也不乏大户型洋房、别墅等改善型产品。而从成交情况来看，新推房源整体去化率居于高位，其中多个项目录得100%的去化率，可见新房市场需求仍较为旺盛
环城区域小户型受捧
记者在走访市场时发现，环城四区低总价、小户型房源大受青睐。统计显示，12月第二周天津成交龙虎榜中，环城四区在成交套数、成交面积、成交金额排行中均是主力军。在成交套数20中，环城区域共有8盘上榜，占比多，达到40%；在成交面积20中，仍为环城区域占比高，共8盘上榜，占40%；在成交金额20中，环城区域盘仍旧占据较大比重，共7盘上榜，占比35%。
这在业内专家看来，楼市新政后，购房首付比例提高，首套房三成，二套房四成，购房者的购房成本有所增加，一定程度上造成了市区高总价房源客户量的流失，而环城一些低总价的小户型房源受到购房者尤其刚需购房者的欢迎。同时，近期新推楼盘价格稳定，也让一些观望中的购房者加入了购房大军。
二手房买卖进入博弈期
进入12月份，本市房地产市场特别是二手房市场，成交动力明显不足。和11月相比，虽然门店的到访量基本较上月增加20%，但成交量持平，成交价格保持稳定。在中环线以内交通配套完善的区域二手房，均价为每平方米3.5万元至4.5万元，一些房龄在十年左右的较新楼盘每平方米达到5万元，中环以外各方面配套较齐全的区域每平方米均价达到3万元至3.5万元。
房天下二手房分行运营总监袁守桥表示，目前二手房市场以刚需客户为主，成交的二手房套均价格在200万元至300万元之间。因而从现在的成交情况可以看出，二手房市场已经进入房主与购房者买卖双方的博弈期，和10月之前完全的卖方市场相比，市场天平逐渐向买方倾斜。由于年底信贷环境严格，贷款利率较之前相比有所提高。审批的时间延长，使得购房门槛提高，造成此时成交量有小幅下降，不过对于年底成交量走低也是正常的市场情况。
袁守桥表示，面对这样的市场情况，房主的售房情况大概分为两种，一是着急售房的，为了回笼资金，会在房屋的基本挂牌价格上降低10万元至20万元出售，议价空间增大；第二种是依旧看好明年的小阳春市场，房屋价格保持坚挺。预计二手房成交量平淡的情况会保持到明年春节前后。
年末租房价格持续走低
每年采暖期间内，都是租房成交较平淡的阶段，而细心的租户会发现，今年租金并未有太大的起伏变化，哪怕是在学区住房租赁集中的月份，房租都持续平稳。据房天下租房天津总经理张丽介绍，2016年全年租房市场的成交量，与去年同期相比，下降10%至15%，而价格基本保持在一室租金1500元/月，两室租金2000元/月。
张丽分析，全年租房交易量较低的原因大致分为以下几点：一是由于年初楼市成交活跃度高，受利好政策支持，一些租户将本身租赁的需求转换为购房需求，使得租房的需求量降低；二是依然受买卖市场影响，使得一些租赁房源租转售，有将近10%至15%的房源量一直处于买卖交易途中的状态，房源量减少；三是租户换房的频率降低、本科及专科毕业生选择考研或者间隔年活动的人数增多，推迟就业时间。这些原因在一定程度上分流了租房市场中的客户群体，造成全年租房的需求量乃至成交量走低，租金价格也达到近几年较低水平。
张丽表示，为了迎合更多的租赁市场需求，降低租金且要满足日常生活所需，包括房天下在内的不少中介机构都新增了公寓租赁业务，精装修、家具家电齐全、房龄新、基本分布在各条地铁线路沿线区域。目前单间贵的租金每月仅为1500元。从年末的租房市场来看，普通的一室租金每月1500元，两室租金为每月2000元，成交周期较长，预计到春年前后，租房市场成交量价都将保持稳中有降的态势。
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