[摘要] 房天下二手房根据房管局网站统计，截止到9月28日，9月成交18254套，环比涨幅5%至10%，同比上涨71.6%（8月同比涨幅为75.1%），2016年目前二手房总共成交135509套，已经超过去年二手房成交总量120259套（全年）的12.68%。
9月市场前后不一
理性情绪需要回归
房天下二手房根据房管局网站统计，截止到9月28日，9月成交18254套，环比涨幅5%至10%，同比上涨71.6%（8月同比涨幅为75.1%），2016年目前二手房总共成交135509套，已经超过去年二手房成交总量120259套（全年）的12.68%；二手房成交均价为13203元/平方米，环比上涨8.5%，同比上涨22.8%，市内六区二手房成交均价为20081元/平方米，环比上涨9.3%，同比上涨35.4%。
从9月二手房市场的具体成交来看，8月份的成交热度一直延续至9月中上旬，房主上调挂牌价格，购房者依然“买涨不买跌”，过多的购房需求消耗大量优质房源，库存房源量的减少和购房者对房主上调价格的认可，致使9月房屋价格环比增加10%以上，市场表现为纯卖方市场。
而到后半月，随着房价走高，购房者的入市门槛也随之提高，购房者理性观望的情绪渐浓。从后半月的成交量不难看出，对于房主的非理性报价基本不接受，而随着第三季度的结束，银行方面的信贷环境愈加严格，贷款额度吃紧，对贷款人的资质要更加严格，一定程度也会影响到成交情况，部分房主在下半月会随着购房者的反应相应作出下调挂牌价的动作。总体而言，下半月的议价空间大于9月中上旬，因而9月中旬或为二手房市场的买卖博弈分割点。
另外，某研究中心认为，随着“金九银十”的到来，市场进入成交旺季，成交量持续上涨，新增改善型需求不断入市，市场交易活跃。据河西区小海地片区玉峰花园店片区经理吴永涛介绍，他所在片区近期交易活跃，部分现优质房源出现供不应求的情况，促使房源成交价格较8月上涨5%至8%。与此同时，他介绍当前进店咨询的意向客户中，以“卖一买一”的改善型客户为主，占比达到40%，这类客户偏爱面积在90平方米至140平方米的二、三室户型房源，同时，也更加看重小区良好的居住环境和周边完善的生活及交通配套。
某市场研究中心认为，“金九”结束，市场交易热情不减，成交量持续上涨，使得当前市场交易氛围空前活跃，加之目前为止相对宽松的信贷政策，共同刺激了“卖一买一”的改善型购房者积极入市。
卖方市场违约较多
买方购房如何防范
伴随着库存房源量的走低和房价的上涨，楼市似乎重新回到了“卖方市场”。部分开发商更是封盘以便调整备案价，一些二手房主也顺势涨价。由此产生的毁约事件，近期也屡屡出现。房天下二手房大区总监表示，9月份大区有将近30%的房主出现违约情况，也就是说10单成交中，就会有3单违约。房主基本都认可之前合同约定的赔付款项，因为上涨的房屋价格远远大于对购房者违约金的赔偿加上定金中介费的总价。比如150万元的房子，中介费3万元，购房者定金是两万元，合同约定房主违约需要赔付双倍定金作为违约金，这样房主需要总共赔付7万元。然而在此期间，原本150万元的房子可以买到170万元，因而即使房主违约，房子也可以多卖13万元。
违约现象如此之多，购房者应该如何防范呢？
房天下二手房大区总监表示，购房者可以从以下三点来尽量避免房主违约。首先，在房主手续齐全的基础上，尽可能多付定金，建议5万元以上，这样如果按照定金来约定赔偿的话，尽量使得双倍定金金额能与房价涨幅相当；其次，一定要在签约时见到房主本人，并通过证件或者中介来确定房主的身份，对于合同的每一条款都要仔细阅读；后，建议购房者不要拖延办理过户等手续的时间。
市民张女士的孩子即将上小学，急需购买一套学区住房，可是从6月份就开始看房的她，到现在还没有买到理想的学区住房，购房的方案也变更了好几次。张女士说：“早定了一套和平区某小学的学区住房，定完之后，在准备期间房主提出解约.当时订金给的也不多，虽然我俩心里很郁闷，但也没办法。后来一打听，房主跟我们签约的当天下午，就和另一个买家签了合同，比我当时的价格高了40多万元。”无奈之下，张女士只得改变购房计划，经过千挑万选，好不容易在南开区选择了一套学区住房，签了合同，可尴尬的情况又出现了。张女士说：“签约转天，房主就联系不上了。我们什么也不能做，只能等待。如果房价涨了，房主就违约，如果不涨就和我履约。”
张女士遭遇的情况，在今年的房屋交易市场上并不少见。据业内人士介绍，目前房屋交易违约率在10%至20%，尤其是进入传统的旺季“金九银十”后，这样的情况更是屡见不鲜。房天下河西区区域经理张蒙告诉记者：“我们也遇到了很多这样的情况，我们签500万元，别的中介说能550万元，客户转天就违约了。现在房价涨的太快，中介费也没多少钱，房主根本不在乎。目前成交量太大，件儿太多，月初签合同，月底办手续或者转月办手续，这种积压也造成了一定的影响。”
在火爆的楼市下，卖房者的频繁违约确实让买房者“很受伤”。那么，买家如何避免这种情况出现呢？律师建议：按照法律规定，因为卖房人违约，给买房人造成损失，在低价时没法购进房屋，就此产生预期的利益损失。这部分损失，买房人有主张权利。签合同时建议大家尽量明确约定。如果约定了定金，是按两倍计算；如果按违约金计算，就是按双方当时约定的百分比，或者一个具体的数字，几十万元。这都是任意条款，也是对卖方人状态的观察，如果订金特别低，违约责任都不同意写的话，这个交易就得慎重，很有可能从一开始就没想遵守。
信贷政策逐步收紧
第四季度以稳为主
数据显示，从首套房利率的优惠力度来看，9月份533家银行中，提供9折以下优惠利率的银行有155家，比8月份减少1家，占比29.08%。其中128家银行提供8.5折优惠利率，13家银行提供8.8折优惠利率，5家银行提供8.2折优惠利率，2家银行提供8.7折优惠利率，1家银行提供8.3折优惠利率。在天津16家提供房贷业务的银行中，本月1家银行提供8折优惠利率，3家提供8.2折优惠利率，1家提供8.3折优惠利率，11家提供8.5折优惠利率，致使天津的首套房平均利率低至4.12%。
截至9月20日，在533家银行中，共有306家银行将首套房首付比例调至两成，比8月份减少2家，占比57.41%。首付二点五成的有62家银行，首付三成的有156家银行。调查表明，9月份二套房平均利率为5.39%，与8月份持平。融360监测的35个城市533家银行中，除9家停贷银行外，共有516家银行执行基准利率上浮10%，和8月份持平，是当前二套房贷款的主流利率。9月份执行二套房首付三成的银行有288家，比8月份减少13家，占比达54.03%。执行五成、六成及七成的银行数分别为84家、20家和46家。
8月23日，本市工行出台新的房贷政策，对于纯首套仍是首付两成，对于有一套及以上住房，房贷已经还清了，首付变更为低三成，按揭贷款金额50万元以上、组合贷款按揭部分金额30万元以上，利率低8.5折；按揭50万元以下、组合贷款按揭部分30万元以下的，利率看个人资质。9月，天津又一家大银行建设银行也推出了按揭新举措，明确提高外地购房者的首付比例。该新规已下发至本市多家房贷中介手中。
房天下二手房分析师王琳表示，随着第四季度银行放款速度的逐渐减慢以及额度的减少，二手房成交速度将会放缓，预计10月份前半月与9月底的市场环境大体相同。整体而言，在10月，二手房成交量价都会出现小幅下降的情况，买卖双方博弈持续，市场逐步回归平稳态势。
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