南开凭什么成交单价已近3.8W？下半年大预测

房天下  2016-07-25 07:00

鲁能公馆

今天，房控君先给大家出道题儿！问：天津市哪个区域的新房价格高？作为老天津卫的反应就是和平区。但是，事实却是... 

根据房天下数据监控中心统计出的2016上半年市区各区域新房成交数据，房控君却得出了不同的结论！南开区虽然成交数量环比下降49.72%，同比下降11.49%，但是成交均价却达到了32729元，原来在整个上半年，南开区的价格已经默默地超过了和平，成为了天津市上半年新房成交均价的“老大”！

上半年数据太老？我们就来看看天津上周（2016.7.11-7.17）的成交数据数据，还是同样的味道！南开区成交均价已经上涨到37920元！比和平区都高了将近4000元！环比继续上涨4.85%，你有地说理去？

南开区到底发生了什么成交为什么跌那么多？价格为什么涨那么多？成交为什么跌那么多南开区2016年上半年成交量环比下降达到了49.72%，在天津市所有区域中下降百分比为高，为何？我们不妨先看看2015年下半年，南开区都有什么在售的项目。

房控君列出的都是15年南开区比较热门的项目，15年在售的还有中国窗、松江置嘉公寓、熙汇广场、水乡9号、奕聪花园、海泰国际公寓等项目。从表中我们不难发现，2015年下半年是南开区新房房源集中放量的一个阶段，虽然2015年楼市并不算火热，但是对于近几年新房住宅项目并不多的南开区来说，突然涌出了这么多的房源，让购房者“欣喜不已”，而且不论是融创中心与天房天拖所在的天拖区域，还是蘭园、城厢公馆所在的老城厢区域都有着独特的区位优势，使购房者趋之若鹜，而鲁能公馆的紧邻天塔、水上与復康路十一號人文气息浓郁的低密洋房则成功的打开了津门一批有钱人腰包。15年的下半年可以说是南开区成功放量的下半年。

那16年上半年呢？

跟着房控君再看下半年南开区在售的情况，表中主要为15年热门项目的情况，以及16年新开项目，我们不难发现，在15年主要走量的天房天拖二期售罄后，三期一直未开，融创中心、蘭园已经只剩下公寓在售，城厢公馆、融创王府壹号住宅售罄仅商铺在售。整个2016上半年，可以说是首开的天房崇德园、还有鲁能公馆、復康路十一號在支撑着南开大部分的销售量，但是，天房崇德园经过一次首开一次加推的几乎开盘售罄后，长时间陷入了无房可卖的尴尬境地；而鲁能公馆，在3月加推后两栋高层住宅后，现在仅余9套可售；復康路十一號则满打满算10栋低密洋房，一共才304户。可以说南开区2016年上半年是真的没“余粮”了！南开成交量下跌，非无人买，是无房可卖！价格为什么涨这么多。

仍然根据房天下数据监控中心统计，南开区新房成交均价从1月份的28499元上涨到6月份的36139元，成交均价上涨7640元，环比上涨23.4%，同比上涨38.33%，成交均价与上涨幅度均排在了天津所有区域之首！插播：房控君还翻出南开区二手房这半年来的成交价格，对整个南开区的楼市价格进行佐证。1-6月南开区二手房成交均价上涨了2264元，那么一套100平米的二手房半年就涨了将近23万元！对于二手房来说这个涨幅已经很高了。话题转回，是什么让南开区新房的价格上涨如此之快？房控君认为原因除了天津楼市大环境、南开区域房价整体提升的影响外还有两点。

高端住宅“霸占”上半年 

房控君上面已经提到过，整个16年上半年，支撑着南开区新房成交的三个项目是天房崇德园、鲁能公馆、復康路十一號。他们有怎样前世今生？其中现在仍然还有房源可售的两个项目价格怎样？

36.96亿元的起始价、12000元/平米的起始楼面价、重磅级的地段与体量、虎视眈眈的大型房企……天塔道地块一经挂牌便成为整个天津楼市受注目的话题。前有万科、华润等有意入局的传闻、后有保利高调退出战局，开拍前该地块便引发了无数猜测。终鲁能控股公司北京顺义新城建设开发有限公司以46.2亿元，摘得当时备受瞩目的天津南开区天塔道地块。成为了12年的双料地王。而鲁能公馆在15年10月以42000元的均价入市，在当时整个南开区还是2字头的年代无疑成为了一枚重磅炸弹，情理之中，意料之外的是，鲁能公馆没有延续天津已有的几个高端住宅“有价无市”的小尴尬，销售情况十分的火热，成功打开了天津市的高端住宅市场。

新动态：鲁能公馆仅3、4号楼9套房源在售，均价44000元/平，主推230㎡三居室、270㎡四居室（建筑面积），物业费5.99元/平方米•月。

交通出行图

復康路十一號

2013年11月融创天房以15.2亿成功竞得南开区手表厂地块，溢价率24.2%，折合楼面价25082元/平，刷新天津土地出让单价纪录。成为了13年的单价地王！公告显示，该地块要求容积率不大于1.01且不小于1.0，绿地率不小于45%。可见，将建高端低密度宜居项目。而项目也确实打造成为了10栋洋房组成的法式低密洋房。从15年项目亮相起传出的6万均价，就让復康路十一號成为了天津豪宅中吸睛的一个。

復康路十一號在售洋房产品，均价65000元/平。共10栋法式平层官邸，为5－6层到顶的电梯洋房产品，主力户型为159、180平米三室和235平米四室。

交通出行图

而现在无房可售的崇德园在3月首开时，均价已达38000元/平。可以说这3个项目成功的把南开贴上了高端、改善、宜居的标签。同样也成功的把2字头的南开拉入了3字头的行列，完成对老大哥和平区的华丽赶超！

2区位优势

就算你售价飚的再高，你卖不出去也是枉然，所以南开成交均价的火箭式增长离不开这几个高端项目的热销的。和平区均价4W+的项目不少，但是成交一直不温不火，反观南开的这几个高端项目，销售情况却“异常”成功。这就不得不提到南开区以及这几个项目的区位优势！说起南开区首先想到的就是人文教育氛围，天大、南大、理工大学、天津图书馆；商业上老城厢商业圈，白堤路商圈，众多成熟写字楼；环境上水上公园，天塔湖，使得南开区不同于和平区的“纯高端”，成为了一个全方面发展的生活区域。多的不说，水上公园以及天塔湖这样的存在在和平估计一时半会儿是有不了。而这三个项目抓住的南开区这些“独到之处”，成为了其成功上位的关键因素之一！鲁能公馆，紧邻水上公园，高端物业配备高端商业；天房崇德园，老理工大校址，低密社区，周边交通便捷，距离水上公园也不远；復康路十一號，临近天大、南大，地处交通要道的纯洋房低密宜居社区在天津也属罕见。而和平的一些项目，至少在项目与产品的规划上讲，并不能很好的完成高端住宅购房者对于居住环境、居住舒适度的满足。南开区涨价凭借的是区位优势以及高端产品的集体入市

天房天拖三期

南开区是否能坐稳老大位置？

对于南开区楼市的发展无外乎需要关注两点从近说：哪些热门项目2016年要开盘加推？从远说：未来还有什么新的土地放出？预定下半年成交榜？不得不说，南开近年来的热门楼盘几乎都上过天津楼市的成交榜，天房天拖、融创中心、鲁能公馆等，那么南开下半年有开盘或加推计划的楼盘到底有没有这个能力呢？ 

天房天拖一期、二期在热销的时候均成为了上榜对象，而购房者期待已久的天房天拖三期，也已经在6月底全新开盘，首开售罄这个词对于用到天房天拖三期这个项目身上貌似已经不能引起房控君的惊讶了。曾经主打刚改的天房天拖，三期首开洋房，均价已经飙升到了4W，8月预计加推的高层不知道价格会怎么样，但是房控君有理由相信是3.5W+的售价，而且从首开情况来看，天房天拖三期的高价似乎没有影响到购房者对其的热情，下半年的成交榜名额似乎已经被预定了一个。

新动态：天房天拖三期预计2016年8月底开盘盈艺园4、5号楼，为高层产品，预计主推89-110平户型，价格待定。

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天房崇德园

上半年支撑南开新房销量、价格的三大盘之一，整个育梁道地块是天房在2013年与2015年分别拿的。房控君曾经跟朋友聊天得知，天房崇德园首开定价38000元，在年前讨论这个价格时还有点担心，这个"高价"能不能被大众接受，没想到，到了三月份开盘的时候，售楼处挤满了选房、买房的人。想想，当时南开整体均价才不到3w2，而天房在其之前其在天津卖的高价的项目就是天房天拖二期，结盘价也未超过3w。

现如今整个南开区新房成交均价在六月已经飙升到了3.6w+，天房崇德园下半年预计主打产品还是洋房与别墅，这样的高端产品的价格已经不能房控君可以估算的了！

成交榜前排位置看似又要定下一个了！

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融创中心

首先来道开胃菜，7月1日下午，天津土地交易中心释放出1宗南开区住宅、商服用地拍卖文件。地块位于红旗路与黄河道交口东南侧，邻地铁2号线长虹公园站，起始楼面价约11333元/平方米。刚进入下半年，南开区就挂出了2016年来南开区的首块土地，地处南开、红桥交接，中环线与黄河道交界处这一交通要道区域，紧邻地铁二号线，在近段时间和平、西青、北辰、武清都以高溢价率拍出土地的背景下，南开区的这块土地不知道会以一个什么样的价格出让。

如果你以为这能算南开区的重头戏之一，那么我只能对你说：图样图森破！

在年初南开区举办的推动京津冀协同发展项目签约推介会上了解到，该区共推介计划2016年出让地块8宗、计划2017年出让地块10宗，这18宗地块各有侧重，其中有几块可以说是引人注目！超高关注在这18宗地块中，引人关注的是南开大学迎水道校区地块和三宗天津大学周边地块。可以想象的到，老理工大学上盖起的天房崇德园与邻近天南大的復康路十一號现在已经达到了怎样的高度，那么这四块地的为什么有着超高关注度就不难理解了！

冲击102亿？天拖二期地块、可口可乐厂地块、西营门核心区咸阳路西侧地块等地块则是凭借其本身的大体量引起了超高关注，市区土地资源可以说是，而且又是在南开这样一个新晋“老大”的地盘中的大体量地块，谁知道会不会有某个地块可以冲击和平区大沽北路地块102亿的成交总价？南开区能不能一直做老大房控君不能妄下结论，但是能确定的一点就是，南开区新房市场还会一直热下去很长很长很长时间。

不过房控君仔细想想，作为天津本土的融创现在在市区除了融创中心和復康路十一號貌似已经没有住宅项目了，不知道面对这些南开区重量级地块会不会出手？！

融创中心在售loft整体均价28000元/平，购房享7个点左右优惠，惠后均价26000元/平。公寓4#，15层到顶，主推55㎡-62㎡户型，1号楼所剩房源不多，为loft，主推55㎡-62㎡户型

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