[摘要] 年后楼市成交高潮迭起，从3、4月的疯狂、到5月的“腰斩”、再到6月的回升，经历过这一通折腾之后，神经紧绷的购房者也开始更加关注下半年楼市的走向，“中场哨”吹响，下半年也该换一拨“选手”登场了——
本期看点：
1、各大新盘价格分析
2、热门地段市场解读
年后楼市成交高潮迭起，从3、4月的疯狂、到5月的“腰斩”、再到6月的回升，经历过这一通折腾之后，神经紧绷的购房者也开始更加关注下半年楼市的走向，“中场哨”吹响，下半年也该换一拨“选手”登场了——
不只是多了一点点
天津新房市场下半年（7月至12月）预计将有116个项目开盘或加推，其中纯新盘有53个，约占入市项目的45.7%：
环城四区以20个纯新项目预计入市在全市居首，占全市总纯新开盘量的37.7%；市内六区作为四大区域中的带头大哥，也贡献了13个预计开盘的全新项目，其中“库存困难户”的河西区，也即将迎来6个纯新项目。
下半年新盘放量集中、占比巨大以外，对比上半年也能看到新盘“阵营”的集体野心——
对比上半年20个的实际开盘的全新盘数量，下半年的新盘量显得尤为可观，这可不只是翻番的节奏。
TA们真的会撕逼吗？
在下半年即将入市的新盘中，品牌楼盘25个，在纯新盘总数中占比近半。2015年至2016年上半年，开发商们从楼市一直掐到了土地市场，经过半年的酝酿，金地、融创、正荣、恒大、天房等众多房企都纷纷交出了新项目。
附部分房企下半年纯新盘分布：
那这些新项目到底会卖到多少钱一定是购房者想知道的——
普“天”之下莫非“房”土
好了，看到上面的表格，各位可能就明白了——下半年的楼市是新盘的天下，下半年的新盘是天房的天下。而天房的新盘布局则以河西、河北为主，河西代表队主打改善型楼盘，河北代表队则主攻刚需人群。
河西代表队：土豪我们做朋友吧
一、项目动态
天房樾梅江目前售楼处已经对外开放，预计7月开盘。项目主推小高层三栋，11层到顶，主推129、145平户型；洋房12栋，6-7层到顶，主推106、150、187平户型；公寓1栋，1-3层为商业；高层三栋，24、29层到顶，主推92、93、134平户型（建筑面积）。首开产品、价格待定。
二、项目位置图
【公交路线】友谊南路桥站: 838路、705路西线、636路、529路、310路
【左江道站】838路、705路西线、636路、529路、632路、310路
【梅江小区站】 662路、906路、705路东线、20路
【瑞江花园菊苑站】662路、906路、705路东线、20路
【瑞江花园兰苑站】 662路、96路、705路东线、606路、337路、20路
【名都新园站】 662路、954路、665路、605路、337路、20路
【珠江装饰城站】 静海688路、954路、682路、665路、96路、688路、659路区间、186路、659路、605路、606路、628路
【珠江道站】 682路、705路东线、628路
【汽配城站】 682路、705路东线、659路、628路
【绥江道站】96路、906路、606路、337路
【梅江站】96路、337路
【梅江南公交站】906路、346路、606路
【九连山公交站】 632路、310路
【景观花园站】 632路
【顺水园站】346路
【友谊南路站】 346路
【自驾路线】自友谊路向南进入友谊南路，行至珠江道左转进入珠江道，向东行驶约700米，道路右侧即是
三、项目周边配套
【餐饮配套】麦当劳、唐宋府、肯德基、汉拿山、外滩风尚、韩罗苑
【学校教育】河西一幼
【周边医院】天津坤如玛丽妇产医院、天津和睦家医院、梅江体检中心、天津肿瘤医院、天津环湖医院、天津医大二院、天津儿童医院、天津第四医院
【邻近银行】中国银行、建设银行、工商银行、农业银行、北京银行、兴业银行、招商银行
【商业环境】银河广场、阳光新业广场、田园商业广场、大岛商业广场
【标志建筑】天津电视台、梅江会展中心、梅江公园
从天房在河西区的布局来看，基本就是以地铁线为轴进行布局的：仅从1号线的陈塘庄到复兴门一带，就聚集了天房六合国际、天房丽山、天房海河湾三个项目，而天房樾梅江项目则驻守在建5号线沿线。
从地理位置来看，天房丽山和海河湾雄踞海河沿线，向来拥有大批高端客户作为拥趸；天房樾梅江位于老梅江，是天津楼市批成规模的富人区；而六合国际则位于新兴的品质楼盘聚集地新八大里片区，从市政规划和城市名片的打造上来说，未来的前景也不容小觑。
一、项目动态
天房六合国际预计2016年9月首次开盘，1、2、3、4号楼为38层到顶超高层，5、6、7号楼为32层高层。预计主推80-90平米两室，100-140平米三室，预计价格30000元/平米。
二、项目位置图
【公交】乘坐95路, 97路, 216路, 220路, 321路, 623路, 631路, 655路, 656路, 686路, 693路, 808路, 835路, 846路, 855路, 859路在复兴门站下车
【地铁】1号线在复兴门站下车
【自驾】天津大道向西北方向出发,朝天津外环/海津大桥方向,靠左，朝柳林桥/海津大桥/天津大道方向,靠左进入大沽南路，朝珠江道/柳林路/大沽南路方向,靠右，左转进入珠江道，左转进入枫林路，右转进入陵水道到达终点
三、活动现场图
河北代表队：中环临铁接地气
看过了天房在河西的项目，大家还记得天房“初的梦想”吗？当年人家可是做保障房哒，人民需求牢记心间啊喂，所以转战到了河北，我们就看到了这样的项目：
主打户型区间较小，产品也是一水的高层，整体偏刚需，虽然对比河西，天房在河北区的新盘显得接地气了很多，但是依然要看到这些项目的核心属性：
中环以内！核心地段！地铁上盖！
天房天泰售楼处已开放，预计7月中下旬推出1#楼24层、2#楼18层到顶高层，2梯3户及2梯2户，主推84、115、125户型，具体时间、价格待定。5月28日（周六）售楼处开启验资，验资成功客户购房可享1%的优惠。
天房天泰位于中环线普济河道立交桥南侧、天泰路东北侧北运河北岸，与河北工业大学本部及桃花堤一衣带水。根据规划，天津地铁4号线天泰路站位于地块西南侧。
项目周边公交路网密集，十分便捷。周边1公里范围内拥有多个公交站点，几十余条公交线通四通八达；多条公交线路配合轨道交通形成了立体的交通网络。通往市区各繁华地段及各区县，周边公园环绕。
交通出行图
天房天泰位于天泰路696号，紧邻地铁4号线天穆站，公交天昊公寓站下车即到。除此之外，周边还有有白庙公交站，有18路 47路区间 47路双层 48路区间 48路双层 343路 610路 610区间 659路 683路 733路 812路 852路 911路 912路 高专14路 空调47路 空调48路 校线7路。在建地铁7号线规划起始站、6号线步行即可。
天房天泰预计7月推出1#、2#高层，1#24层到顶，2#楼18层到顶，2梯3户及2梯2户。
7月份即将推出1#、2#位置及单体：
主推户型：
天房天泰首开主推84、115、125户型，84平米户型2室2厅1卫1厨、115平米户型3室2厅2卫1厨、125平米户型3室2厅2卫1厨。
（2）115平米3室2厅2卫户型：
（3）125平米3室2厅2卫户型：
目前已开启验资
目前天房天泰售楼处已经正式开放，5月28日售楼处已经开启验资，验资成功客户购房可享1%的优惠。
周边四通八达 多个公园环绕
天房天泰位于中环线普济河道立交桥南侧、天泰路东北侧北运河北岸，与河北工业大学本部及桃花堤一衣带水。根据规划，天津地铁4号线天泰路站位于地块西南侧。项目周边公交路网密集，十分便捷。周边1公里范围内拥有多个公交站点，几十余条公交线通四通八达；多条公交线路配合轨道交通形成了立体的交通网络,
通往市区各繁华地段及各区县。周边公园环绕。
【周边商业】南口路商圈、凯莱赛商圈
【周边景观】河滨公园、北运河
【周边公园】河滨公园、西沽公园、南普公园
【周边医院】红桥医院、二五四医院、医院
【周边学校】育婴里小学
项目已经开建 预计2018年8月交房
目前已经可以看到天房天泰小区的围挡，项目也已经开建，预计将于2018年8月左右交房。
这三个全新项目均位于河北区核心地段，生活配套完善、公共交通便利，除丰富的公交线路以外，同时也沿袭了地铁沿线的优良作风：天房北宁公元3号线铁东路站、天房中山路项目为6号线北宁公园站上盖、天房天泰距离4号线新开河站直线距离1公里。这些硬件足以保证三个项目的价格，至少在河北区来讲不会处于低位。
其实天房除了前面已经列举的明确表示下半年即将开盘的项目以外，还有诸如河东区津滨大道的天房万新城和西青大寺板块的天房领世郡等新盘，也在逐步对外释放信息。
天房北宁公元位于河北区育红路与思源道交口、中环线盐坨桥东侧，紧邻北宁公园和新开河，3/5/6号地铁线环伺。预计2016年下半年开盘，共6栋高层，3栋31层到顶，3栋21层到顶，主推88㎡两室、97-129㎡三室。
天房北宁公元金钟河华润外展场及中山路世纪华联外展场亮相并接受咨询。
金钟河展场地址：天津市河北区金钟河大街华润万家超市一层。
世纪联华外展场地址：天津市河北区中山路世纪华联二层。
天房北宁公元产品为6栋高层，3栋31层到顶，3栋21层到顶，主推88、97、106平米2-3室，另有两栋公寓，预计2016年10月开盘。
天房中山路位于北宁公园东侧，与天房北宁公园仅一路之隔，紧邻地铁3号线及正在施工的地铁5、6号线。
天房北宁公元项目位于河北区育红路与思源道交口、中环线盐坨桥东侧，北接新开河，南临北宁公园。项目周边道路密集、交通便利，有多条公交线路通行，紧邻地铁3号线及正在施工的地铁5、6号线。周边教育及医疗资源丰富，生活配套设施齐全。
天房北宁公元位于河北区育红路与思源道交口、中环线盐坨桥东侧，北接新开河，南临北宁公园。项目周边道路密集、交通便利，有多条公交线路通行，紧邻地铁3号线及正在施工的地铁5、6号线。
楼盘位置：
乘坐地铁：3号线在铁东路下；在建中的5号线思源道站下车，6号线北站站下车
公交：47、48、48路区间、602、619、641、901、908、911、912路在盐坨桥站下，670、671、863在张兴庄站下，校线13路在任贤东里下，863路在爱贤里或宜白小区下，863、901、校线13路在贵贤里下
共6栋高层 分为31层到顶和21层到顶
天房北宁公元项目总占地2.5万㎡，总建筑面积约7.24万㎡。 共包括6栋高层，其中3栋31层到顶，3栋21层到顶，共计606户。
周边教育及医疗资源丰富 生活配套设施齐全
【餐饮配套】环宇大饭店、圣贤酒楼、怡祥小厨、春雨羊汤河北店、丁记食府、北京牧羊人天津分店
【邻近银行】建设银行、农业银行、工商银行、中国银行、中国邮政储蓄、天津银行、天津农村合作银行、天津商业银行、招商银行、浦发银行
【商业环境】物美超市、人人乐、华润万家、家世界、津工超市、家乐超市、中国移动千禧手机超市、中国联通IP公话超市、花鸟鱼虫市场、花卉市场、宜洁路菜市场、连云路菜市场
【周边医院】254医院、医院、铁路第四医院、河北妇产医院、新开河医院、津鸿医院、骨科专科医院、安康医院
【周边学校】兴华小学、天泰小学、新富光小学、宜兴埠小学、连云路小学、铁路第三小学、三十中附属小学、二中、14中、84中学、96中学、红光中学藏族委培学校、天津职业大学、天津广播电视大学铁东路工作站、北京交通大学天津函授站
【周边公园】北宁公园
2016年5月份开始施工 预计2018年年底交房
天房北宁公元预计2018年年底交房，目前项目已经开工，售楼处也预计于7月份正式亮相。
工天房北宁公元程进度实景（2016-06）：
三缺一，也是一场恶战！
当然了，天房项目多那也是必然，毕竟拿的地就多，但是“地王收割机”型的开挂拿地模式，在今年已经不流行了，时下标准的拿地姿势，都是像北辰淮东路板块或者海河教育园那样婶儿滴——
好几家大品牌，一口气在同一个板块连拿好几块地，然后敌不动我不动，敌一动我就动的花枝乱颤、上蹿下跳……嗯，想在北辰买房的群众一定已经洞穿一切：
上半年北辰淮东路板块接连拍出四块高价地块，先后被融创、正荣、恒大、中储四大房企收入囊中，相比起海河教育园里那几位大咖的不紧不慢，淮东路这几位都是急脾气，迄今除了中储以外另外三个项目均已亮相，融创臻园、正荣府和恒大御景湾，一桌麻将眼看就要凑齐了。
从拿地到项目亮相不过个把月的时间，动作之快也成为了一个新的看点，各自都期待通过“抢跑”为自己在下半年楼市中抢占有利地形。
较高的地价，高密度楼盘聚集，一场恶战似乎已经箭在弦上，除了项目自身产品和品质，项目定价似乎是购房者关注的问题。但是从下表中可以看到，三个项目首开产品同质化非常明显，品牌含金量和口碑在也都不相上下，那么价格策略的制定将成为未来三个项目争夺市场的重要筹码。
房控君之所以给出这样的估价，一来是参考了周边在售的金侨宸公馆和金地艺城华府的在售价格，通常来说，如果周边在售楼盘还有大量库存或可售房源的话，新开楼盘的定价一般会与之持平甚至略低，以求打开局面，但目前来说，金侨和金地的在售房源不多，三大新盘集结亮相也为整体片区拉升了关注度，因而首开低于片区价格的可能性不大。
在此基础上，参考品牌旗下其他楼盘来看，恒大在同是环城区域的东丽早已是星罗棋布，一直秉持的也是刚需风，口碑良好，价位中等，是 “走量”的路线，因而恒大御景湾参照这个套路来的话，定价会是片区里面比较中档的水平。
正荣在西青的项目已经为品牌树立了良好的口碑和品牌形象，同时正荣润景湾身在中北镇，价位却比张家窝还略便宜一丢丢的价格也给北辰人民吃了一颗定心丸——新区域的首开产品想继续示好，总要拿出点姿态，定价估计不会太高。但是拉逼格的事估计也会在正荣的计划当中，因而在同期的新同学里，必定不会是便宜的一个。
而融创则一直秉承着高逼格姿态，旗下所有产品线，几乎都是区域价格“扛把子”，同时低的楼面价和晚的开盘时间，也给了融创臻园足够的时间、空间去发挥。
天津恒大御景湾新动态：天津恒大御景湾一期高层和洋房预计2016年8月底开盘，目前排卡交5000抵5万开盘优惠。天津恒大御景湾一期洋房7-10层到顶，1梯2户，户型为92-161平米2-4室（建面），高层24-32层到顶，2梯3户、2梯4户，户型为86-123平米2-3室（建面），一层毛坯，挑高3.5米，可自由设计装修；二层及以上楼层，全部非毛坯（带装修约2000元/平米）。预计2018年年底全体交房。
天津恒大御景湾位于北辰区淮河道板块新兴大型居住中心区内，紧邻天津政府规划打造的北部新区。目前户型图全新亮相，天津恒大御景湾主推92-161㎡稀缺墅质洋房，86-123㎡瞰景高层，南北通透，功能分区合理。
天津恒大御景湾一期高层和洋房预计2016年8月开盘，预计2016年7月初开始排卡。天津恒大御景湾一期洋房7-10层到顶，户型为92-161平米2-4室，高层24-32层到顶，户型为86-123平米2-3室，一层毛坯，挑高3.5米，可自由设计装修；二层及以上楼层，全部非毛坯，带装修约2000元/平米。预计2018年年底全体交房。
天津恒大御景湾丰产河，并重金打造4万㎡皇家园林、7000㎡室外配套、1000㎡森林广场、双室外羽毛球场、700㎡户外健身设施、800㎡儿童游乐设施、3500㎡休闲广场。
天津恒大御景湾位于北辰区东纵快速（铁东路）与西北半环快速（淮河道）交口东北侧，预计2016年8月首次开盘，预计2018年6月全体交房，目前已在建设中。洋房面积区间92-161平米，高层面积区间86-123平米（建筑面积）。
正荣府是正荣地产在天津打造的又一力作，位于价值日益突显的北部中心活力区，地铁5号线，永旺购物中心近在咫尺，周边名校林立，北辰中医院、儿童医院等医院环伺。采用英伦洋房建筑形态，以低密规制，打造区域罕有的纯粹洋房社区，保障居住舒适和圈层纯粹。
正荣府项目一期共2栋高层和10栋洋房，预计2016年8月底开盘，洋房户型为105、125平米，高层户型95平米（建面），价格待定。
正荣府的产品分布为多层6-8层、小高层11-15层、高层24-33层。
地铁5号线【北辰道】站下车即到；
周边公车路线如850（北辰教官支队站下）、733、812、813（职业大学站下）；
从普济河道进入姚江西路，行驶350米，右转，进入滦河道，行驶370米，右转，进入淮东路，行驶110米到达
医疗设施：儿童医院、北辰中医院、北辰医院、代谢病医院
教育资源：华小学晨、实验小学
商业环境：永旺大型综合超市，集贤里永辉超市、菜市场、华润超市
自然景观：堆山公园、生态公园（北仓 ）、市民广场。
融创臻园是融创地产在北部天津打造的又一力作，位于价值日益突显的北部中心活力区，地铁5号线（在建中）和8号线（规划中），自建永旺购物中心，周边名校林立，北辰中医院、儿童医院等医院环伺。
融创臻园采用法式新古典主义风格，立面庄重大气。低密度的洋房社区组团，拥有较大的中心景观花园。项目分三期开发。
地理位置图
融创臻园是融创在北辰区的新项目，分三期开发，一期是5-7层到顶洋房和10-17层到顶小高层，预计2016年9月底全新开盘，临时售楼处位于京津路蓝岸森林底商。项目自建永旺购物中心，临在建的地铁5号线。
融创臻园五大外展已同时开放：1、河北区金钟河大街大家华润万家超市内；2、红桥区丁字沽物美超市内；3、北辰区宜白路人人乐超市内；4、北辰区天穆华润万家超市内；5、北辰区乐天玛特超市内。
新兴板块抖起来？老司机表示不服！
面对新兴板块的走高，老牌热门区域则表示不服，凭借较为成熟的配套和未来规划，以及已经被市场接受和认可的片区价值，这些板块更加受到购房者的青睐，在这些板块中，老牌劲旅梅江南，则将在下半年迎来万科东第和融侨观澜两大新盘。
万科东第和融侨观澜两项目处于西青王兰庄，和千年老盘富力津门湖相望，相比其他同样贴着“南奥体”这种打擦边球标签的其他项目，这两个新盘的区位含金量则更足一些：外环以内、地铁5号线、中医一附院这些keyword把这两个梅江南片区的新盘凸现出来。
东第项目虽然姓万科，但同时也是带有“天房”血统的，是万科携手天房联合打造的，万科东第作为环内电梯洋房社区，规划主打85-190平米非毛坯户型。结合万科一贯的板块价格领军者的作风，和周边房价水平，估计首开价格不会低于26000元/平，融侨品牌虽然口碑和认知度上，是有实力与万科一较高下的，但是在天津楼市经历了一段时间的蛰伏之后再度发力，想必“吸睛”抢市，将会是其制定营销策略的主导方向，定价应该不会超过万科。
从板块上讲，万科东第也隶属南奥体板块，位于奥体、梅江高端居住区延伸位置，既临近奥体高端城市配套，又享受梅江低密生活环境。众所 ，万科善于“造城”，东第项目作为万科2016年将要打造的代表作，周边的硬件开发也自然不容小觑，项目为30万平米城市综合体住区，自身将打造约2万平米的商业广场，辐射住区及周边社区餐饮、休闲、娱乐等日常生活需求，力图打造便利的东第商圈。
万科东第预计2016年8月份开盘，预计推出85-190平米（建筑面积）非毛坯户型，主推环内电梯洋房，具体楼号、价格待定。
地理位置图
万科东第作为环内电梯洋房，规划主打85-190平米非毛坯户型。万科作为一贯的板块价格领军者，目前排卡活动启动在即。临时接待中心位于河西区解放南路新梅江太湖路公园与卫津河公园旁万科新梅江柏翠园销售中心内。
周边配套图
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2016年西青梅江南迎来万科、融侨两大实力房企，和“老干部”富力津门湖形成“三足鼎立”局面。融侨观澜的产品定位更加亲民，主推洋房、小高、高层；高层主推81平米两居，洋房主推131平米三居，十分切合刚改族需求。加之其所在版块的区位优势非常明显，首开价格成为了购房者的主要关注点。
融侨观澜预计2016年8月首开高层、洋房产品，高层28层到顶，2梯4户，主推80-130㎡户型，非毛坯，标准3000元/平，出房率77%。洋房7层到顶1梯2户，主推130-150㎡户型。具体价格、楼号待定。
沙盘实景图
地铁：地铁5号线中医一附院站下车即到，5号线建成后与地铁1、2、3、6、9号线便捷换乘
公路交通：四横三纵便捷交通路网，快速联通全城；四横：中环线、黑牛城道及东南半环快速路、绥江道、外环线；三纵：卫津南路、友谊南路、解放南路
地理位置图
End：
2016下半年纯新盘围剿楼市，大品牌集中亮相，甚至成为一种现象级的市场表现，品牌、口碑、热门板块、土拍热门事件等关键词，成了他们的集体dna，话题性也是这些新盘不容忽视的一个集体特征，较高的品质和良好的产品规划，也让他们成为市场关注的热点。今天房控君选出的几个项目只是代表，一定无法涵盖所有看官们的心头好，但方法已经在这了，至于你想看的楼盘大概卖个多少钱，不妨自己也去猜一猜。
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