[摘要] 受去年开年利好影响，2015年本市二手房的回暖形势远远超出市场预期，屡屡刷新成交的历史新高。与新房“慢热”的走势有所不同，2015年天津二手房成交全年保持了“高调”水准，“一路高歌”成为分级市场的真实写照。
受去年开年利好影响，2015本市二手房的回暖形势远远超出市场预期，屡屡刷新成交的历史新高。与新房“慢热”的走势有所不同，2015年天津二手房成交全年保持了“高调”水准，“一路高歌”成为分级市场的真实写照。
全年成交创十年新高
根据统计数据显示，2015天津二手私产住宅共成交约120259套，环比上涨72.9%，超过2009年的104816套，达到近十年以来交易量的峰值。
回顾2015年津城二手房市场全年表现可以看出，新年开局，由于银行信贷额度吃紧，二手房交易周期有所延长。加之临近春节购房需求减少，市场进入二手房成交淡季，因此1至3月份交易量为全年低值。不过，随着一季度末重磅利好政策的推出，4至7月，本市二手房交易量创新高。春节过后，各项利好接踵而来，在不同程度上降低了购房者的入市门槛和购买成本，从而刺激了改善型需求的释放，也带动二手房市场交易量快速升温。自4月份开始，全市二手私产住宅交易量连续四个月突破万套，7月成交量更是高达12313套，创下2015年以来的新高。8至12月，交易量“先抑后扬”，二手房市场进入下半年后，呈现下滑走势，市场需求较上半年略显不足，而随着国家信贷政策的持续放宽，市场交易量自“银十”开始逐渐回升，直至12月份2015年全市二手私产住宅交易量达120259套，创下全年高值，年末“翘尾”现象呼之欲出。
纵观全年可见，在多重政策的影响下，不但提振了购房者的购房信心，使其积极入市，而且刺激了长期压抑的购房需求集中释放，从而盘活了津城楼市，使得2015二手房市场十分火爆，旺盛的需求势不可挡。
换房潮拉动价格增长
回顾2015二手房市场成交特征，以改善型购房为主的“换房”潮席卷而来，“卖一买一”现象的日益增多促使本市大多数中介机构全年处于“繁忙”状态。 2015年楼市各项利好叠加直接刺激了购房者、换房者的加速入市。其中，营业税“5改2”不仅降低了许多购房者的购房成本，缓解了部分经济能力有限的刚需客户的购房压力，而且对于房屋刚满两年不足五年想要“卖一买一”的改善型自住需求的购房者而言，无疑也是一个入市良机。
中指研究院对比了去年各城市新房和二手房的涨跌幅，十大城市中深圳、上海、武汉、北京、天津和南京新房和二手房价格同时实现累计上涨。其中深圳、上海和天津的二手房涨幅大于新房涨幅。受2015年连续利好政策的影响，对信贷放松反应更敏感更迅速的二手房市场快速升温。
就本地市场而言，2015天津市二手房成交均价为10356元/平方米，环比2014年上涨11.4%；其中中心城区14514元/平方米，环比上涨13.8%；环城四区9075元/平方米，环比上涨10.8%；滨海新区7938元/平方米，环比上涨4.1%；郊县五区5710元/平方米，环比上涨2.3%。四大区域全线上涨，而关注度较高的中心城区则领涨全市各区。
某市场研究中心认为，成交价格上涨主要是因为受到多重利好政策的影响，使得长期处于观望状态的购房者在此时集中入市，随着市场需求不断地增加，存量房源逐渐减少，从而增加了供需矛盾，使得成交均价逐渐上涨。此外，在政策刺激下购房者中改善型需求在2015年表现尤为旺盛，改善型需求的崛起，带动了中高端购房者的增加。而中心城区由于地理位置优越、配套成熟、交通便利等优势受到此类购房者关注，使得中心城区成交占比有所上升。但由于中心城区房价较高，所以拉高了整个津城二手房楼市的成交均价。
大户型占比涨幅显著
随着楼市政策的不断放松，持续低迷的二手房楼市活跃度逐渐提升，信贷、税费、限购、降息等一系列政策的出台，刺激了许多一直处于观望的改善型购房者入市，从而也带动了市场中大户型房源的二手房成交增加，三室及三室以上房源的成交占比持续走高。
根据某房产中介2015年二手房买卖业务成交数据显示，所占比重大的仍然是100万以下的房源，占整体成交的53.2%，但与2014年相比下滑约9%。相比之下，总价150万以上的房源占比为22.0%，环比上涨近6%。成交户型方面，80平方米以下的房源占整体成交的62.0%，较2014年下降了约5%，而120平方米以上户型占比则上涨了约2%，三居及三居以上户型占比与2014年相比上涨1.3%。由此可见，大户型成交占比呈现上涨趋势，改善型自住需求借利好政策得以释放，一改往昔由刚需市场主导的局面。
研究人士表示，随着政策的调整，总价在百万元以上的大户型房源一改往昔“颓废之态”，逐渐受到改善型购房者的关注，此类户型正日益受到追捧。主要原因在于：首先，从2014年开始，多重新政的出台降低了改善型需求的入市门槛，促进了购房者入市积极性的提高，使得市场上的改善型需求开始增多。其次，2015年接连不断的国家政策使得二手房买卖市场的购房环境更加宽松，而这种宽松的信贷及货币环境不但提振了购房者的购房信心，而且促使长期持币观望的改善型购房者在此时集中入市。同时，新政的执行从税费、利息等方面均降低了改善型购房者的购房成本，减轻了购房压力，促使购房者对于百万元的大户型房源的需求逐渐增强，从而使得长期滞销的大户型房源受到关注。加之下半年国家对“二胎”政策的放宽，更加推动了大户型房源热销。
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