[摘要] 回顾2015年的中国楼市,各项房地产新政频繁出台:房贷松绑、公积金贷款门槛降低、二手房营业税5改2等一系列关键词充斥着2015年的房地产市场。在组合拳的连续刺激下,市场也迎来了前所未有的发展机遇,同时,也点燃了人们积蓄已久的购房热情,刺激了房地产消费。伴随着新的一年的到来,房地产市场也即将翻开新的一页。那么,与......
回顾2015年的中国楼市，各项房地产新政频繁出台：房贷松绑、公积金贷款门槛降低、二手房营业税5改2等一系列关键词充斥着2015年的房地产市场。在组合拳的连续刺激下，市场也迎来了前所未有的发展机遇，同时，也点燃了人们积蓄已久的购房热情，刺激了房地产消费。伴随着新的一年的到来，房地产市场也即将翻开新的一页。那么，与2015年火热的后市相比，2016年的楼市将何去何从呢？
看点一：改善性需求有望延续
日前，著名证券研究机构中金公司研究部率先发布了对2016年及以后的中国房地产市场趋势预测报告。报告认为，2016年中国房地产市场将整体较为平淡，分化的走势还将继续，一二线城市房地产销售均价将上涨10%，而销量将持平。位于高铁网络连接的中心城市由于推动了经济升级和人口流入，房地产需求通常比较稳健，像北京、天津、上海、杭州、南京等城市的房地产前景依然被看好，而三四线城市的房地产市场面临着高库存和弱需求，预计房地产销量将下降10%，销售均价将下跌5%。
从2015年成交结构方面可以看出，改善性需求已经在释放。为此，有专家预计2016年一、二线城市会延续去年改善性住房需求强劲的表现，需求成交比例将进一步提高。究其原因，主要是因为不少家庭现有的住房普遍户型较小，而且相当一部分现有住房质量不佳。另外，二孩政策的全面放开也是导致改善性住宅需求旺盛的重要推手。在地产企业方面，不少房企2015年拿的地很多也是为了改善型需求做准备。因此，与改善型住房需求相比，首次置业需求和投资性需求正趋于弱势。
另外，记者在采访部分置业者也听到这样一种声音：2016年的房地产市场会比2015年稍差一些，但要强于2014年。这是因为首先从人口结构来讲，刚需虽然有所减少，但改善性需求蓬勃发展，从而弥补了刚需的略微下降，也就是说整体需求还在；另外，国家政策支持力度也会有望越来越大；后，中国城市群格局会越来越清晰，如果房地产企业布局合理、找准定位，同样会取得理想的销售业绩。
看点二：一线城市表现更好
就在刚刚过去的2015年末，中国人民银行发布《2016年中国宏观经济预测》报告。
记者看到，在房地产方面，该报告指出，2015年4月以来，商品房销售面积和销售额同比增速开始由负转正。4至11月商品房销售面积的同比增速平均为11.8%，而商品房销售额的同比增速平均为22.4%。三季度国房景气指数显现止跌回升势头，从二季度的92.54上升到93.30，进一步表明房地产市场有逐渐回暖迹象。
分城市看，北京、上海、广州、深圳等一线城市销售额增速明显快于其他城市，其他城市的商品房销售也在复苏。一线城市房价在2015年6月份开始出现同比增长，目前同比涨幅已达约15%，二三线城市房价降幅持续收窄，情况也在改善。
房地产销售的回暖和存销比的下降，将有助于提升开发商的信心，有利于未来房地产开发投资的企稳回升。但是也有迹象表明，在一段时间之内，房地产投资仍将面临一些下行压力。首先，从先行指标看，2015年前10月房屋新开工面积同比下降13.9%，因此房地产投资增速在一段时间内还可能继续减速；第二，未在统计之内的一些三、四线城市的房价、销售和库存情况并不乐观，因此在一些大中城市房地产投资开始回升之时，中小城市的投资仍可能继续减速；第三，不少地区销售回暖和待售增长并存，但待售面积增长较快；第四，从中长期看，人口因素对房地产市场的支撑力度将减弱。
该报告还进一步做出分析，作为房地产开发投资的重要领先指标，房地产销售回暖一般预示着房地产市场去库存速度加快，后续投资将回升。据历史数据测算，销售端的热度向前传导到开发端一般需三个季度左右。但考虑到上述下行压力，预期此轮销售回暖带动房地产投资回升的时滞很可能长于历史规律，即房地产开发投资的企稳回升更可能发生在2016年下半年。
看点三：仍以去库存为主
由于2016年的房地产市场仍然要以去库存为主要任务，因此，市场更寄予希望的是房贷、税收等方面政策的继续放松。为此有专家预测，大程度激活刚性需求的手段则是首付的下调，如果此举能够实施，则对楼市去库存将发挥为显著的推动作用。此外，房贷利息抵扣个税政策也能够切实提高购房者的购买力，特别是对改善型需求的刺激或更为明显，因此如果实施，将在一、二线城市引爆楼市，对于库存去化会有明显的促进作用。
此外，中国社会科学院经济学部、中国社会科学院科研局、中国社会科学院数量经济与技术经济研究所、社会科学文献出版社也在不久前共同举办2016年《经济蓝皮书》发布暨中国经济形势报告会。蓝皮书指出，2015年以来“救市”政策频发，央行五次降息四次降准，一线城市、部分二线城市楼市需求在政策刺激下开始集中释放，楼市基本面出现好转。在房地产销售方面，2015年1至9月，商品房销售面积同比增长7.5%，比1至8月继续提高0.3个百分点，下半年以来持续好转，其中住宅销售面积同比增长8.2%，回暖势头良好；在房地产资金方面，房地产开发企业到位资金增速继续加快，1至9月，房地产开发企业到位资金同比增长0.9%，与1至8月持平，连续4个月正增长。房地产市场的持续回暖有望从销售端传导到投资端，尤其是随着部分大城市库存不足的风险凸显，其房地产投资有望企稳回升；在房地产资金方面，1至9月，房地产开发企业新开工面积同比下降12.6%，降幅收窄4.2个百分点，下半年以来降幅首次缩窄，也显示房地产新开工项目正出现筑底回升迹象，后续房地产投资增速或将有好转。此外，从历史经验看，房地产销售形势回暖，经过一段时间之后，必然要带动房地产投资由降转升。尽管有存量房消化任务，但大城市存量房持续较快减少，住宅开发投资活动必然会逐步增加。
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