[摘要] 2011年2月16日，北京拉开了楼市“限购”的大幕。而后，全国各地纷纷采取限购措施，被称为史上严、久的以限购抑制房价过快上涨的政令全面实施。
2011年2月16日，北京拉开了楼市“限购”的大幕。而后，各地纷纷采取限购措施，被称为史上严、久的以限购抑制房价过快上涨的政令全面实施。至今，住房限购令发布已达4年之久。在“以业定产”的社会调控手段干预下，房价很快进入了平稳期。然而，另一个问题也逐渐暴露出来，那就是困扰我们今天的“库存暴增”。
楼市发展显现颓势 后续增长乏力
天津作为二线城市，商品住宅可售面积达2000多万平方米，其库存去化周期要在20个月以上，面临很大的去库存压力。而这高达2000万平米的高库存主要集中在哪里？据专家分析，天津市的高库存区域分布主要在滨海新区、津南区、武清区三区。并且在业内人士看来，八月份爆炸对滨海楼市的影响依然存在，进而也使全市新房成交受到一定影响。
不仅天津，从来看，商品房存量的数据也不乐观。11月11日，国家统计局公布今年1-10月房地产数据，截至10月底，商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，再创历史新高。
另一个需要强调的数据是，截至2013年9月末，商品房待售面积为44636万平方米。仅仅过了两年，待售面积增加了23996万平方米，涨幅高达54%。也就是说，如果按照单套80平米计算的话，两年的时间里，我国库存待售增加了300万套住房。一边是库存增加，一边是消化的速度剧降，楼市“去库存”任务，正被提升至前所未有的高度。
中央喊话与表态 冰封楼市看到久违春天
11月10日，国家主席在主持召开中央财经领导小组第十一次会议时，着重提出了化解房地产库存的问题。楼市“去库存”任务，正被提升至前所未有的高度，而业界对于未来的去库存新政也充满了期待。
外界也纷纷猜测，中央的喊话与表态，释放出国家层面对房地产市场政策发生重大调整的信号，这对于“冰封”多年的房地产市场来说，似乎看到了久违的春天。
在11月12日-13日举办的“中国不动产金融年会”上，著名的地产“大佬”任志强也表示,对于消化库存的办法，需要放开政策，不限制购买第三套住房。“其实，还有一部分潜在的住房需求有待激发，就是全面放开二孩后，也许有很多人愿意买房子，短期之内可能还会微涨。”
中国楼市如何“去库存”
在高层接连释放“稳楼市”信号，并提出“去库存”的整体方向后，关于如何去库存的建言层出不穷。
货币化方式解决棚户区改造：业内人士认为，棚户区改造是政府容易掌控和操作的。同时，货币化安置方式可以有效化解高库存的问题。
“首付比例有下调空间”：中国房地产住宅研究会副会长顾云昌也认为，货币政策方面的松绑还没有进行强刺激，在保障金融系统可控的情况下，首付款还有进一步下降的空间。
因此，去库存将贯穿2016年。在政策上，针对既有政策边际效应减退，新一轮政策呼之欲出，如首套房贷款首付和交易税负降低、推进公积金异地流转、保障房(包括棚改)供给全面货币化、国家住房银行、资产证券化等。另外，以加速新型城镇化为契机，以户籍改革和传统产业转移为抓手，大力夯实返乡置业，可能成为政策重点，意在让“需求跟着人走、人跟着就业走、就业跟着产业走”，实现外来人口在城镇化成本较低的三、四线城市“扎根”、让产业在三、四线城市集聚，从而实现“楼市、人口、产业”发展的顺循环。
各地去库存政策已相继出台
10月份房价走势仍在加剧分化，一线城市房价持续攀升，而三、四线城市房价则持续下跌。究其原因，分析人士称，一线城市去库存压力得到有效释放，进而房价增幅会比较明显，而三、四线城市则面临高库存压力。
近日，山西发文取消商品房购房限制，继甘肃、四川、安徽后，山西成第四个明文取消楼市限购的省份。此外46个限购城市中，有41个城市取消或放松限购。随着楼市去库存成为决策关注的重点，未来或将会有更多省份取消楼市限购。据了解，在目前尚未取消限购的北京、上海、广州、深圳、三亚5个城市中，北京和上海的相关负责人均在近期明确表态，近期不会放松限购政策，此外也有声音称年底前或出台新一轮救市措施。而有开发商则表示，即使不放开限购，他们也有办法去库存。
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