供应量攀升 津商业地产迎来“转型升级期”

近几年，本市商业市场新增供应旺盛。根据天津（楼盘）市商务委相关负责人透露，截至2014年末，全市5000平方米以上的商业设施数量达190个，总面积达到631万平方米，未来两年还将引进45家多个类型的大中型商业。业内人士普遍认为天津已经进入了商业地产的“发展分化期”。随着数量的不断增多，竞争将更加激烈，转型与升级成为商业地产未来发展的关键因素。

消费方式改变势必带来转型

随着天津推出的土地中商业占比逐渐加大，商业开发甚至超过了住宅。从现实数据看，从2013年起，天津土地出让面积连续在排在前三名，已经进入了地产的开发高峰。中国房地产经理人联盟秘书长、天津房地产商会商业地产专委会执行主任陈云峰认为，尽管整体商业环境和氛围在不断提升，但实际上，天津的开发商对商业金融用地的开发准备不足，在开发理念、专业建设上与北京（楼盘）、上海（楼盘）相差较大，大多数开发商仍以散售为主，致使商铺的空置率非常高、影响了开发质量和整个行业的营商环境。在今年4月份公布的2014年中国商业连锁品牌百强榜单中，天津没有一家企业入围，这在一定程度上说明天津的商业品牌仍然很少能够走出本土、迈向。陈云峰认为，天津的零售业必须转型和升级。

“十几年来，快速发展的天津房地产行业迫切呼唤社区配套、呼唤商业新业态。在一些传统购物中心倒闭、撤出市场的同时，我们看到很多餐饮、儿童、休闲娱乐业态仍然是人流滚滚，说明消费者的消费方式在发生变化。”陈云峰认为，80后、90后的主力消费客群习惯已经与从前大不一样，从深层次来讲，电商冲击、业态调整、商圈变动都是基于互联网思维模式下消费者消费习惯的变化，这是发展商业地产必须认清的首要因素，也是商业地产转型和升级的参考依据。

体验式成实体商业发展主流

随着各大商业综合体遍地开花，同质化问题加剧。对商业地产来说，仅仅靠品牌吸引客户的时代正在远去，要扭转这一局面就必须形成个性化、差异化的整体风格和定位，特别是体验式商业形式正在成为线下商业的价值增长点。

针对线下商业目前的发展现状，红星商业京津区域总经理、北京星凯爱琴海商业地产有限公司总经理孙环宇认为，商业地产在价差模式、价格竞争和物流便利性等方面因为电商冲击已经失去自身优势，但由于线上无法提供休闲娱乐等体验互动式的消费和体验，因此这些正逐渐成为实体商业地产发展的主流，消费者往往更愿意为体验环境和实际的服务买单，因此有关儿童和娱乐方面的业态诸如KTV、影城等的优势非常明显。这些业态的集客能力强、顾客滞留时间长、对其他相关业态拉动作用大。

在天津谈到体验式商业，大悦城无疑是其中的“优等生”。其推出的以集装箱为店铺载体的创意主题街区—骑鹅公社，在成功营造浓厚的创意文化体验感的同时，实现室外街区室内化，在高端商业综合体中融合了时尚、创意元素，使其不仅仅是购物点，更是旅游点。根据此前大悦城方面透露的统计数据，骑鹅公社日均客流量达到1万人，节假日突破1.5万人，拉动全馆客流增长10%，带动18-25岁目标客群增长30%。

“粉丝经济”可利用性强

进入互联网时代，大数据已经成为各行各业避不开的“魔法”。传统的实体商业也在积极探索大数据的利用模式，通过对消费者生活圈、商圈、职业、年龄等因素的深入分析，研究客群的消费行为和特性，及时掌握市场动向，充分利用“粉丝经济”正在成为业界发展的共识和趋势。

银河国际根据对会员的了解和调查，发现比较高端的家庭更注重偏精神上的消费和追求，不仅希望银河商业地产是一个购物场所，更希望是一个社交平台。基于此，银河通过开设会员公开课的方式，搭建会员之间甚至是会员家庭之间的沟通、社交和生活休闲平台。通过为粉丝营造精神层面的凝聚力，从而建立品牌忠诚度，以精神消费拉动物质消费。

大悦城的新型会员中心“良食局”除了继承“积分兑换”和会员活动等传统功能，还打造成一个出售“商品+体验”的创意店铺，会员可以在店铺内的“粮仓”区体验打粮、装粮的乐趣，在“咖啡先生”区自己动手做咖啡……这种景观体验和互动模式在本身实现盈利的同时，还可以进一步增强会员黏性，扩大大悦城的粉丝量，终达到进一步挖掘客户价值的目的。

面对商业地产发展面临的机遇与挑战，业内人士普遍认为，目前商业地产已经进入加速分化阶段，未来的商业发展应该将商业需求的思路转化为消费者需求，应该为消费者和合作伙伴提供优质的服务和，文化、体验和社群思维有望成为商业地产突围的主要方向。创新+年轻化社群经济、历史文脉+时尚文化地标等跨界混搭的新型模式将逐渐取代过去的主力店模式，大数据也将占据越来越重要的位置。