[摘要] “八大里”不仅仅是一个名字和地理位置，更是天津卫的一种记忆。
“八大里”不仅仅是一个名字和地理位置，更是天津卫的一种记忆。
回首往事，那里是建国初期天津盖起来的批高档住宅区，试点职工宿舍楼。宿舍楼一个单元由两间到五间房组成，但由于当时条件不允许，实际为一个家庭设计的房间被分成了很多家一起居住，成为现在看到的“伙单”，几家人住在一个单元里，共用厨房和卫生间。展望今天，承载着几代人记忆的八大里拆迁，当年的高档社区变成历史，更现代的社区取而代之。一座座高层住宅拔地而起，再配上便捷的交通、完善的配套，八大里被打造成集企业办公、商业休闲、宜居社区功能为一体的城市中心商务区。
老八大里：小砖楼下“伙单”生活
过去的河西区尖山八大里，是指红星里、红升里、红霞里、红山里、曙光里、红光里、金星里、光明里，这里是建国初期天津盖起来的批高档社区。当时河西尖山地区要建职工宿舍楼，有外贸局、交通银行等单位，曾经热闹非凡的曙光里市场也坐落在这里。尖山板块作为河西区较为古老的板块，发展时间较长，早有八大里“小二楼”等较老房型为主要的板块房源，又因曙光里在此发展闻名，与北京“秀水街”并驾齐驱，成为吸引购物爱好者的著名扫货景区。在人们的记忆中，“筒子楼”、“伙单”、“四层小砖楼”都在八大里这片土地上留下深深记忆。尖山板块发展时间久远，可分为文化中心、尖山与瑞江三个小板块。文化中心与尖山板块内老房源较多，也是大家所熟知的“八大里”座落地。房源房龄较老，基本都在20年以上，参照拆迁前市场在售房源户型、面积以及价格来看，成交均价为18000元/平方米至20000元/平方米。老“八大里”片区房型多为拆间或独厨，以20平方米左右的小面积房源居多，以周边片区内50万元至70万元的中低价位、一两室中小户型为主。例如红光里和红星里，据房天下二手房数据中心显示，当时均价为15000元/平方米至17000元/平方米，以两居室为主，房龄都在35年左右。红霞里均价较高，在23000元/平方米左右，一梯两户，多为“伙单”，也是当年“奢侈”的房型。光明里以一居室为主，均价为16000元/平方米。虽然“老八大里”房龄较高，但地处河西区核心地点，房价一直趋于上位。再看区域配套，地处河西区腹地，北有下瓦房南楼商圈，东临天津湾商业综合体，南部则是搬迁后重建的曙光里市场，周边商业配套相当发达，生活居住舒适度不错。作为河西区成熟的生活片区，尖山八大里交通的便利性自然不言而喻，无论是轨道交通、公共交通，还是快速路网，都堪称发达。将银河商圈、尖山商圈、友谊路商圈、梅江商圈紧密相连，地铁1号线与5、6号线(在建)贯穿尖山板块，区域内公交线路多达50余条，又因包含文化中心、银河公园、友谊商厦等标志性建筑，区域价值一直很高。
新八大里：高层里面尊享生活
2014年河西区推出11宗重点土地，其中引人关注的是位于解放南路黑牛城道两侧的“新八大里”地块，该区域规划共分为八宗土地，之间相距较近，基本覆盖了黑牛城道沿线至海津大桥。该区域未来将打造成河西新的商业、住宅中心，而因为距离老八大里仅一街之隔，这八幅地块也被冠以“新八大里”的称呼。据我爱我家市场研究中心介绍，“新八大里”地块分为东触洞庭路(海河边际)、南至黑牛城道、西临解放南路、北到大沽南路，分别天津四个比较重要的生活圈，即复兴门生活圈、梅江生活圈、尖山生活圈、天津湾生活圈，片区内二手房均价相对较高。河西“新八大里”板块以其地理位置的优越性和稀缺性，与“老八大里”相比配套更加完善，可谓备受瞩目。2014年伴随“新八大里”板块新项目的亮相以及未来其他项目的动工建设，板块自身的值得期待，同时以“新八大里”板块为中心，周边多个商圈的活跃度也将有所提升，新房均价都在25000元/平方米以上。区域内的二手房更借助“旧城改造”的优势，价格上升。
例如辛庄板块，成为继双港之后的又一颗“新星”，其产品大部分为80平方米至100平方米的两居室户型，总价80万元至100万元之间，较为适合许多刚需的购房者置业。梅江板块片区内房源大都以中大户型的高档住宅为主，约为100平方米至130平方米左右的两到三居室居多，单价约在17000元/平方米至25000元/平方米之间。大沽南路是城市的中心地段，商业集中，区内配套设施成熟，虽房龄相对较长，但均价为19000元/平方米至21000元/平方米，户型以中小户型居多，面积多以40平方米至70平方米的一居室和两居室为主。
随着天津城区开发建设的日益完善，“新八大里”的地段和完善的配套设施价值，成为置业者们争相抢购的重要因素。立体的交通环境，近在咫尺的学校、医院、商场无一不体现着城市中心带给居住者无可比拟的便利性和未来保值增值的客观空间。根据规划，“新八大里”未来将打造成集企业办公、商业休闲、宜居社区功能为一体的城市中心商务区，两条地铁线路配套“新八大里”，所以新房价格更是一路攀升。业内专家戏称“新八大里”项目像是含着“金汤匙”建设的项目。除了看重项目地段优势外，很多置业者更是怀揣老天津人对八大里的一份感情前来进行置业。王先生告诉记者：“近一直关注中海复兴九里的房子，觉得既有新房子的舒适度又占着河西的优势地段和配套，加上自己是八大里楼的‘老人’，决定日后仍在此置业。”
市场现状：城市焕颜居住更新
近年各地都在积极打造城市功能并重塑区域形象。通常而言，成功的旧城改造大多能够整合自身的文化背景资源，结合文旅与商业功能，丰富休闲餐饮业态，以此来增加区域活力。DTZ戴德梁行称：“成功的旧区改造不但可以保留、利用已有的完善配套，还会为旧区注入新活力，让其再次焕发生机，‘八大里’项目就是好的例子。新改造仅仅是载体，旧城改造更需要关心运营、功能层面上的更新，预期城市发展方向，并找准改造后区域在城市功能中的重新定位，并要跟周边形成关联发展。通过功能定位重塑，新的人群得到导入，使新的生活方式与文化和原有城市的肌理有机结合，改造才有望成功。”
近两年，住宅市场也逐步迈入旧区改造的行列，八大里就成为引人瞩目的住宅板块。在“新八大里”这个天津楼市新星的范围内，目前已经确定的新楼盘一共有5个，分别为中海复兴九里、天房美堂、北大资源新八大里项目、格调二里项目、中冶新八大里项目，开盘均价26000元/平方米，称得上是高档次居住区。让城市焕新颜的同时，改善了人们的居住条件。链家市场部王琳说：“前几年津城流行城市建设外扩，城区外围特别是环城四区迎来了建设集中的几个年头，新房项目层出不穷，住宅环境得到明显改善。近一两年，手表厂、天拖、八大里地块陆续出让，刮起了旧区改造的风潮，使得旧区改造迎来一番‘新世界’。”DTZ戴德梁行策略发展顾问部助理董事邓旸表示，在操作过程中，资金平衡与保持环境文化之间、原有文化与新兴的生活消费方式的平衡、旧建筑的保留与城市环境舒适度之间的矛盾与取舍，全是需要关注的核心问题，而这些问题的解决关键在于由始至终着重城市活力的塑造，以满足人群需求的目标。
原标题:“八大里”的昨天和今天
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