[摘要] 去年以来，天津市启动 城区重点地区重点项目的建设计划，推出了天拖、解放南路、天钢柳林、西站、海河东路等大批 地块。进入2014年，部分地块进入建设期，尤其是多个昔日的老厂房、老宿舍得以“旧貌换新颜”。
去年以来，天津启动 城区重点地区重点项目的建设计划，推出了天拖、解放南路、天钢柳林、西站、海河东路等大批 地块。进入2014年，部分地块进入建设期，尤其是多个昔日的老厂房、老宿舍得以“旧貌换新颜”。
“城区地产开发集中放量，不仅为 城区楼市注入新的活力，而且在楼市创新理念下，这些板块规划设计亮点颇多，主要体现在继承传统建筑风格、保留文化底蕴的基础上，打造出符合时代发展的复合地产。”南开大学经济研究所教授、中国市场与不动产经济研究 副主任周京奎在接受采访时说， 城区新增板块多为工业外迁后遗留下来的厂区、宿舍，比如南开的天拖、河西的新八大里、河东的棉三及热电厂等，开发中既保证文化价值的延续和塑造，又能注入时代的元素为该区域发展提供新动力，这是值得提倡的地产开发创新的方向。
今年备受关注的天拖板块，得名于原天津市拖拉机制造厂，已有50多年历史，其承载着天津工业城市发展辉煌历史。按照规划，天拖板块定位于 城市综合体项目，打造成集时尚消费、科贸创意、生态宜居为一体，体现天津工业历史风貌的区域 。尤其值得一提的是，新社区内将保留10万平方米的老厂房，加固装修为综合商业休闲空间，其中位于华坪路和金北道交口处漏斗形建筑的原天拖公司料仓，将用作工业博物馆，工业博物馆前设置广场，安装LED大屏幕播放器，主要用于普及天津拖拉机厂历史。在传承板块原有历史文化的同时，天拖板块还采用商业区、生活区交错的布局方式，沿主要道路布置商业带，内部规划高档居住区。目前天拖板块两家开发商所开发的住宅项目均已开盘，楼盘的销售 处处可见天拖老厂房身影，新旧元素相互交融，传承历史的同时又不乏商务创新的理念。
于今年下半年完工的天津棉三创意街区，同样注重新旧元素的融合。位于海河东岸的棉三地块，其前身为1920年建立的裕大纱厂和宝成第三纱厂。基于此，创意街区的老厂房改造部分，保留了部分具有历史价值的工业厂房，展现工业历史文化和传统工业风格。沿河新建部分则由商业、写字楼、公寓、住宅、酒店组成，作为老厂房改造部分的功能配套、服务延伸，可为入驻企业提供办公、居住、生活休闲服务。
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而同样位于海河东岸的 热电厂项目目前已完成厂区内的建筑拆迁、整理，根据规划未来也要打造成和棉三类似的新式的总部和老式厂房留存这样的结合，以“一个公共花园、两个居住组团、三个商业院落”为结构骨架，沿海河布置坡屋顶院落，形成规模商业建筑群。
户型创新
整体回归实用小三居大户型均宜居
客户的需求决定了产品的走向，面对越来越挑剔的购房者，开发商只能在各个项目中不断创新，紧跟消费主流。盘点2014年开发商在户型上的创新，小户型主打紧凑三居，主卧、次卧、书房、独立餐厅等一应俱全；大户型强调功能的多变性，细节打造更趋人性化；别墅则向经济实用靠拢，低总价的基础上实现使用功能的 化。
成交数据表明，在以刚需为主导的房地产市场，90平方米左右的小户型一直是天津楼市成交主力。而为了满足更多购房者的需求，很多品牌开发商相继推出了全新小户型产品，通过创意对空间进行改造，巧妙地将以往的90平方米两居室变为三居室。根据多个项目提供的户型图，相比以往小户型主打功能性，现今流行的紧凑三居则在保证功能性外，舒适性上也有了更大的进步，比如提升客厅开间，采光更加充足；主卧面积在15平方米左右，满足更高的起居要求；全明格局，南北通透，明厨明卫，卫生间干湿分离等，无不处处体现着小户型的宜居性。以津南区一处新开的楼盘小户型为例，建筑面积95平方米，南北通透，全明设计，客厅、主卧、次卧、书房、餐厅等一个不少，其中客厅开间3.7米，主卧14平方米，次卧10平方米，书房也达到了近10平方米，基本可以满足一家三口人甚至五口人的居住条件，而其相对较低的总价，无疑大大降低了刚需购房者的置业门槛。
大户型方面，自今年下半年楼市调控放松以来，大户型销售出现明显的回暖，尤其是一些在户型创新上表现突出的产品更是受到改善型购房者的欢迎。按照《天津市普通住宅标准》规定，144平方米以上的户型被称作“大户型”，从目前大都会、富力津门湖、汤臣一品、海河大观、王府壹号等项目大户型产品来看，主力户型面积在140—250平方米，面积变大的同时，更注重实用性与居住的舒适性。比如在功能上进行创新，不少开发商推出了N+1户型，业主可根据喜好随意打造花房、运动房等。同时，户型设计也更加体现人性化的特点，尤其是一些精装修大户型项目，除了基础性装修外，小的细节也处处从居住便利性出发，比如位于南开区一处 楼盘室内墙角包装高档软木避免磕碰风险。此外，不少大户型还大打赠送概念吸引购房者，比如赠送额外多功能空间、赠送车位、赠送全套家俬、买一层送一层等。
别墅产品的创新则主要体现在满足低总价的基础上实现使用功能的 化，这种被业内称为经济型别墅的产品是今年“第二居所”置业的热门之选。团泊湖、东丽湖、武清等远郊生态板块，经济型别墅占据主流，其以总价较低、环境优美、配套日益完善等得到别墅消费人群的青睐。不过，经济型别墅，价格 并不是 ，项目大到户型的创新升级、室内空间尺度的把握、楼盘景观的布置、项目风格的定位，小到保温、隔热、通风、采光、隔音等性能指标的打磨，都成为开发商赢得市场竞争的主要创新手段。比如位于东丽湖一处别墅项目，150平方米的三层别墅，首层起居室开间做到了6米，其舒适度丝毫不亚于豪华别墅；武清一处别墅项目，140—220平方米的三层别墅，创新性在首层加入了老人房空间设计，全面满足二代、三代同堂家庭居住。
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景观创新
景观概念成熟重细节打造花园社区
受北方气候及居住习惯的影响，开发商以往在建造房子时往往更重视住宅的通风和采光等问题，而随着人们住房品位越来越高，景观逐渐成为人们购房时的决定性因素之一。记者对2014年天津新开楼盘进行梳理后发现，目前天津房地产项目的景观概念包罗万象、层出不穷，有主打主题公园的住宅项目，集旅游、娱乐、自然、人文、居住和商业为一体，以环城四区、远郊县综合体楼盘居多；有主打社区花园景观的住宅项目，将水景、花木、桥景，“移栽”到社区中，配以周边市政公园资源，让居民回到社区便回到大自然中，以市区稀缺地段楼盘为主；有主打纯自然生态概念的楼盘，海河沿线的楼盘以及团泊湖、东丽湖等板块楼盘多以此为卖点；此外，还有主打异域风情概念的住房项目，地产商多聘请 景观设计师，将诸如英伦风、法式风情、西班牙风格等景观元素与建筑风格融为一体，以市区历史人文积淀深厚的板块为主。
天津中原二级市场部策略 总监唐勇在接受采访时说，在市场竞争越来越激烈的情况下，天津楼市中社区景观规划的水平近年来在迅速提升，各项目都在力拼景观。经过他的观察，景观设计风格基本定型，2014年的亮点体现在细节的打造上。具体有三个方面。
一是多层次立体植物景观渐成趋势，这主要是源于高层建筑的流行，以往开发商惯用的大面草坪会给高层居民观景时带来眩晕困扰，而将社区园林中的乔木、灌木、草花以及其他人造景因素调和成色彩纷呈、高低错落的立体景观，可有效避免这些负面因素，高层户型为主的楼盘大多注重这类景观细节。
二是动静结合的园林水体景观设计，比如远郊县一些依山傍水的楼盘，将人工开挖的水系与大面积自然湖景相结合，丰富了社区水景的空间层次。
三是“绿色楼盘”兴起，一些楼盘采用了全新的通风系统，减少受外部空气污染的影响，比如有楼盘打出“零雾霾”广告，虽然有些言过其实，但这也凸显出楼市紧跟购房者对生态居住的需求，着力打造生态宜居楼盘的趋势。
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服务创新
卖服务渐流行房企争做社区服务商
进入2014年以来，楼市政策调控与市场的自发性调控，让越来越多开发商逐渐认识到楼市高速发展的时代已成为过去时，开发商转型由此进入快行道，从“卖房子”转向“卖服务”成为不少开发商新的发力点。如北大资源发力新文化社区服务、世茂集团发布“2014宅行动”、花样年地产探索“彩生活”电子商务模式等。
纵观今年各大开发商的转型动作，可以归纳为以社区生活服务商为发展方向。具体来看，北大资源的“新文化社区”战略，主要内容包括“两 、一平台”，即新文化 、北大医疗健康管理 和“资源家”平台。目前东丽湖板块在建的“北大资源阅府”项目，其新文化 已于9月开放，内设北大讲堂、北大书院等承载北大文化的空间，同时配有教室、活动室、志愿者之家等服务居民生活的空间；北大医疗健康管理 ，为居民提供基本医疗、健康管理、健康活动、绿色就医等多项服务；“资源家”社区服务网络平台，融贯 、健康、金融、购物、生活等功能，使业主足不出户就能实现7×24 资源跨地区实时共享。
世茂集团也于今年8月发布了“宅行动”品牌，包括“宅急住”、“宅美住”、“宅安住”、“宅游住”、“宅优住”等五大计划，为业主提供 空间微整形服务、私人健康管家计划、全系统 及艺术体验服务等一揽子方案。
天津世联行顾问部总监赵晓萌在接受采访时表示，开发商立足社区成熟人群，整合自身资源 做社区服务业，导入文化、 、医疗、商业等自己所拥有、擅长的资源，实现资源利用 化，创造了一种全新的地产经营模式，可以看作未来开发商转型的一个重要方向。而对于社区业主来说，客户的消费理念也在发生变化，现今市场上改善型购房需求旺盛，这类客户本质上并不缺房，他们对地产项目所提供的服务更加注重，开发商发力社区服务可谓正当其时，为开发商在激烈的市场竞争中增添筹码，预期未来开发商涉足社区服务规模会越来越大、范围会越来越广。
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