[摘要] 房地产市场的调整格局是持续数年的楼市调控举措的结果，是中国经济调结构的表现。不过，在这一过程中，部分刚性需求和合理的改善性需求也遭到“误伤”。在房地产市场进入调整新常态后，稳定和释放合理住房消费，成为对此前“一刀切”调控政策的纠偏。
房地产市场的调整格局是持续数年的楼市调控举措的结果，是中国经济调结构的表现。不过，在这一过程中，部分刚性需求和合理的改善性需求也遭到“误伤”。在房地产市场进入调整新常态后，稳定和释放合理住房消费，成为对此前“一刀切”调控政策的纠偏。
近日召开的国务院常务会议部署推进消费扩大和升级，促进经济提质增效。会议指出，消费是经济增长重要“引擎”，是我国发展巨大潜力所在。会议要求重点推进6大领域消费，其中一条是“稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件”。
在经济下行压力依然较大，房地产市场分化调整格局形成的背景下，“稳定住房消费”这一要求的提出当即在市场上引起广泛关注。从住房消费的角度强调稳定，意味着国务院层面对当前房地产市场的供求状况有着不同以往的认识，意味着合理的住房消费需求应当得到支持与稳定，也意味着对此前持续数年的房地产市场调控的纠偏与回归。
今年以来，房地产市场出现了明显的分化调整，市场的供求格局悄然发生变化。经过连续多年的房地产投资高速增长后，住房总量短缺的局面已经得以缓解，甚至总体供应量开始偏大，且在地域分布上存在不均衡。同时，上一轮房地产市场调控出台了限购、限贷等政策，严厉抑制了投资性、投机性需求。由于供需两端此消彼长，近两年部分地区出现供大于求的现象。
供求格局的变化直接反映在房地产市场的成交量下滑、房价下跌以及与此相关的税收锐减。相关数据显示，今年1至9月，商品房销售面积同比下降8.6%，其中，住宅销售面积下降10.3%.销售下滑的同时，库存却持续增加，9月末，商品房待售面积57148万平方米，比8月末增加988万平方米。房价方面，9月70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有69个，仅厦门环比持平，70个大中城市二手住宅价格环比全部下降。与此同时，房地产相关税收增幅明显回落，比如房地产营业税在8月下降7.4%后，9月份再度下降4.7%，连续两个月增速下降；9月契税同比下降11.1%，同样连续两个月下降。
在这样的情况下，国务院常务会议将“稳定住房消费”列入工作重点之一，是针对房地产市场格局的新常态所重新作出的战略部署，既要稳定和刺激住房市场的合理需求，又可以发挥消费对经济增长的“稳定器”作用，是对稳增长、调结构、促改革、防风险等多个目标的平衡与把握。
一方面，房地产市场的调整格局是持续数年的楼市调控举措的结果，是中国经济调结构的表现。不过，在这一过程中，部分刚性需求和合理的改善性需求也遭到“误伤”。在房地产市场进入调整新常态后，稳定和释放合理住房消费，成为对此前“一刀切”调控政策的纠偏。此前各地松绑限购政策属于向市场回归；9月底人民银行和银监会联合发文，提出首套房贷“认房不认贷”的标准，强调首套房贷的首付款比例为30%、贷款利率下限为基准利率的0.7倍以及10月初，住建部、财政部、央行联合发文，降低公积金贷款购房的门槛，均体现了引导和稳定合理住房需求结构的导向。近期有数据显示，央行新政出台已近1个月，伴随对于住房按揭贷款总体的鼓励态度，房贷市场出现了一些微妙变化，10月份房地产成交量环比也显示回暖迹象。
另一方面，当前经济下行压力依然较大，房地产市场稳定与否，关系到调结构与促改革能否有一个稳定的经济增长环境，关系到潜在风险的防范与市场的稳定。房地产市场一直被认为是中国经济的支柱，尽管调结构的任务要淡化这一支柱色彩，但并不意味着要这一支柱倒下。近日世界银行发布的报告称，受到政府政策调控的影响，房地产行业全面疲软，第三季度对经济增长的贡献从第二季度的4.1%下降至2.1%.同时，当前结构调整与深化改革进入攻坚期，这从客观上要求一个稳定的经济环境，要求防范各种潜在风险的发生。从这个角度看，稳定住房消费，就是在释放合理购房需求时，拉动装修、家电等下游消费链条。有分析甚至认为，在当前情况下，房地产仍是经济的平衡器，在行业下行期通过政策来托底，这就是“稳定住房消费”提法的实质。
要稳定住房消费，显然还需要一些政策的配合与支持。本次国务院常务会议同时表示，要加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件。与此同时，部分行政色彩较浓的调控举措正择机退出，此前放开限购、限贷等政策，实际上已经迈出了向市场调节回归的步伐。可以说，面对当前楼市分化调整的新常态，精准发力，分类定向调控，有利于住房消费需求的释放与稳定，将成为下一步房地产业的政策取向。
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