[摘要] 自央行在9月30日释放“松绑限贷”的红利之后银行的落实情况成了市场关注的焦点。中国社科院金融研究所研究员易宪容分析称“新政能否致房价波动关键看银行”。
自央行在9月30日释放“松绑限贷”红利后银行落实情况成市场关注焦点。中国社科院金融研究所研究员易宪容分析称“新政能否致房价波动关键看银行”。
回溯楼市近十年“黄金发展史”在上一轮狂热繁荣之中银行“积极配合”起到了举足轻重作用。市场人士指出，相比之下此次房贷新政对住房按揭贷款放松比2008年“131号”文件有过之而无不及，不免让人猜测会否“旧梦重现”。
然而截止目前，虽四大国有银行和部分股份制银行已开始执行个人房贷新政，但内容基本上还是日前央行文件重申版本并没有透露更多执行“细则”。此外各地房贷9折优惠未见大批实施，一些地区针对资质较好的贷款客户给出了有条件“微折扣”。
由此看来房贷新政在落地过程中遭遇了力度上的“打折”。
房贷折扣难现市场
此次央行下发的房贷新政中，一是提出房贷认定新标准，二是重申“贷款购买首套普通自住房贷款利率可打7折”限定。
从新房贷认定标准看“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策”据媒体报道这一认定在多家银行执行过程中基本得到体现。
张大伟表示，此规定影响不亚于松绑限购对市场影响5倍。“不仅事实上可以使得改善型客户全面回归不受信贷政策影响，而且对于银行来说这部分客户也将是优质客户。”张大伟称。
但对刚需购房者更关注的贷款利率折扣问题，银行在实施上却“打了很大折扣”。
细看各大银行的表述基本上全都包含了“具体根据借款人购房情况及其信用记录、还款能力等因素区别确定”附加条件。北京某国有银行一位客户经理解释称“7折是下限。目前我们没执行这么低折扣，优质客户9.5折一般也都是基准。”
在不少业内人士看来，考虑到银行各项成本如果真落实7折的下限银行肯定亏钱。有媒体引述一位国有银行支行负责人观点称，房贷基准利率打7折为4.585%，而多数银行理财产品已在5%以上。如果银行执行7折房贷利率，将做一单赔一单。更有业内人士称对于某些商业银行来说就算给到9折也不一定挣钱。
7折下限象征意义大
既然对执行7折的利率优惠各银行都有说不出的苦衷，那么为何此次新政仍将下限点位制定于此?
“央行提出的房贷利率7折应该是2010年房地产调控之前历史点位的重申，目的可能是避免人们对折扣的数字产生过多联想。具体到房贷定价的问题还要看银行市场的情况。”交通银行首席经济学家连平接受新华网记者采访时表示。
张大伟也持相似的观点:“本次央行文件中提及7折的首套房贷款下限，但这只是常规性的条款内容。在目前资金价格情况下，银行吸储难度非常大，不仅7折不可能，连9折以下的贷款折扣出现的可能性都非常低。”
此外也有观点认为，此次央行房贷新政中关于利率下限7折的表述是对房贷利率折扣拟定权的下放。依据房贷新政商业银行可以依据自身风险管理架构以及各地房地产市场情况酌情实施折扣。
事实上，自从楼市进入深度调整期以来，住房按揭贷款的风险随之加大。加上目前国内金融价格的情况已经发生了根本性的变化:受影子银行及互联网金融的冲击，银行活期存款所占存款的比重越来越小，银行的融资成本全面上升。
在此背景之下，央行无需提高利率下限的表述市场自然会给出相对合理的定价。另一方面业内人士指出，从房贷新政的表述中可以看出，中央对房地产需求的把控还有一定的力度，楼市的整体目标仍然是维稳和去库存，“7折”的象征意义似乎更大一点。
至于接下来房价的走势，连平分析称新政对于楼市的需求肯定是有释放作用的，但这种释放预计会比较缓慢。尤其是有改善性需求的群体还在等待楼市触底的机会，年内楼市成交量难以呈现井喷。不过在政策暖风的吹动下，明年开始楼市成交量回升的可能性比较大，届时也会在房价上有所反应。
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