[摘要] 在国际金融危机后，房地产业搭经济刺激计划的班车，出现了多轮大幅度趋势性上涨，如今终于踩上了“急刹车”。业界普遍认为，房地产市场调整是多重改革和调控因素的体现。
一边是地方政府纷纷“救市”、开发商“哭穷”融资难；另一边却是房价并未出现实质性下降，限购松绑后楼市的博弈变得更加扑朔迷离。
9月3日，兰州（楼盘）市住房保障和房地产管理局发布公告称，即日起购房人在兰州市购买商品房、二手房办理网签备案和房屋交易时，不再核查其现有住房情况。这意味着兰州市已全面取消限购。至此，放松和取消限购的城市已达40多个，尚未松绑的仅有北上广深等一线城市以及为数不多的二、三线城市。
在国际金融危机后，房地产业搭经济刺激计划的班车，出现了多轮大幅度趋势性上涨，如今终于踩上了“急刹车”。业界普遍认为，房地产市场调整是多重改革和调控因素的体现。几年前限购、限贷等调控措施出台之时，曾被冠以行政干预之名；眼下部分二、三线城市早已放松限购，但是住房成交量仍未有太明显的起色，属于供需形势逆转后的市场自行调整。
虽然去年以来中央层面并未出台更严厉的调控政策，但是楼市的内外部环境仍发生了趋势性变化。从外部环境看，新型城镇化的大背景给房地产业带来了长远利好，与此同时，统一户口登记制度已经破题，附着在户籍上的就业、城乡教育以及社会保障等差别将逐渐消除，这也意味着公共服务资源将在大中小型城市间均衡配置，相应地会缩小不同城市间的房价差距。之前由于公共资源配比的不均衡，各城市之间房地产市场出现了明显的不平衡，特别是大型城市的房价，缘于投资价值的高企出现了透支性上涨。而中小城市房价虽然直观上上涨幅度较大，但这源于房价基数低。推进城乡基本公共服务均等化以及优化国土布局，无疑将对房地产格局产生深远影响，诸如温州（楼盘）、鄂尔多斯（楼盘）等投资泡沫过大的二、三线城市出现的波动型调整也在预料之中。
从市场供需和购买力的变化来看，有效购买力的集中释放已在短期内对成交量形成釜底抽薪之势。即使取消限购，手中已拥有多套房的高收入群体也不会在目前的时间节点上入市，反倒有可能借机出售套现。更直观的是二手房成交量的增加，分流了部分购买力，对商品房销售形成了一定冲击。8月份，北京（楼盘）二手房住宅成交量突破8300套，已几乎与新房成交量相当。而且，越来越浓烈的不动产统一登记预期，增加了一些“隐性”房产出手套现的愿望。
另外，今年货币政策一直在稳健的基调中前行，信贷总量保持了适度增长，总体上难言宽松，而且不少银行在中报披露时，纷纷表示对房地产业贷款持审慎态度。这表明房地产业的融资环境很难发生根本性改观。虽然监管部门曾“喊话”支持首套房贷，但是银行发放个人按揭贷款是市场行为，必须覆盖风险。客观地说，融资环境并不支撑市场的大幅反弹，据此楼市已经面临深度调整窗口期。
许多专家认同，表面看楼市降温是因为库存高、需求匮乏，但实际上是因为房价超出居民消费能力，缺乏购买力支撑。当前市场与其说是开发商与购房者的角逐，不如说是房价与购买力的博弈。为了避免“有价无市”局面的出现，一些政府已经在酝酿减免税费、对购房进行补贴等刺激政策，而且楼市已经进入“金九银十”的传统旺季，预计会在一定程度上刺激成交量的回升，但由于可预期的补贴幅度有限，在房价不松动的背景下，成交量仍难言大涨。
如此就形成一个怪圈，地方政府关心的是土地出让金，希望开发商能够回笼资金以积极拿地，同时担忧开发商会延缓开发而影响投资。中指研究院近日发布的报告显示，2014年8月，300个城市共成交土地1930宗，环比减少23%，同比减少36%；成交面积7301万平方米，环比减少15%，同比减少37%。但是开发商却不肯大幅让利，而是寄希望于地方政府“救市”，或者压低地价。
这一怪圈将来可能会随着财税体制改革的推进而被打破。新修改的预算法，赋予地方政府有限额的地方债券发行权。6月份通过的《深化财税体制改革总体方案》在处理中央和地方财政关系上开始破题，提出进一步理顺中央和地方收入划分，合理划分政府间事权和支出责任。如果地方能够获得与其支出和管理事务相对等的财税收入，那么就会减轻对土地财政的依赖。眼下许多地方政府还试图采用PPP模式在新型城镇化中引入民间资本。当土地财政削弱之时，房地产市场才会真正走上调整之路。
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