近年来，具有投资兼顾居住及办公功能特征的公寓产品，因附加值较高，且价格低于商铺物业，投资门槛较低，逐渐受到认可。据统计,虽然2014年上半年天津公寓市场新增供应量达22.7万平方米，同比减少24.6%，但成交量逐季增加与去年上半年基本持平，成交面积为25.5万平方米，成交均价维稳为13339元/平方米，服务式公寓租金也保持稳定。
环城四区新增公寓占半壁江山
来自天津中原投资顾问部商业中心的数据显示，2014年上半年，天津公寓市场新增供应量达22.7万平方米，同比减少24.6%。分析认为，其原因是由于2011年底《关于加强酒店型公寓建设管理有关要求的通知》公布以来，公寓产品的审批难度加大，公寓市场新增供应量大幅减少，开始出现供小于求的现象。
具体来看，2014上半年，天津公寓市场呈现外扩趋势，中心城区新增较少，环城四区公寓新增量占全市的半壁江山，成为热点新增区域。由于环城四区大量产业园的建设，开发商为满足园区内居住需求，会配套建设商住公寓。在此基础上，环城四区新增供应量为11.3万平方米，占全市的50%，同比增长9%，其中北辰区新增4.9万平方米，东丽区新增6.4万平方米，分别占环城四区的43%和57%。
相比较而言，由于近年来中心城区含“酒店型公寓”的商服土地出让较少，导致新增公寓项目稀少。中心城区上半年新增4.2万平方米，占全市18%，同比下降9%，其中和平区“泰安道五大院”项目公寓新增2.4万平方米，占中心城区的57%，河西区、南开区内公寓项目分别新增9723平方米、8402平方米，均为存量项目加推。
公寓成交量逐季增加价格维稳
与上半年公寓新增量同比下降所不同的是，公寓成交量却是逐季增加，价格也维持稳定。2014年上半年公寓市场成交面积为25.5万平方米，与2013上半年基本持平；2014上半年公寓成交均价为13339元/平方米，价格维稳。
中心城区方面，上半年公寓成交保持稳健增长态势。据统计，中心城区公寓成交主要集中在南开区、河北区、河西区，其中南开区成交5.2万平方米，占中心城区半壁江山。值得注意的是，公寓类项目吸引的不单单是投资者，还有大量的刚需自住人群，以及经济实力一般的刚性需求者更加青睐低总价、位置优越、配套完善的小面积公寓。2014上半年天津中心城区公寓市场成交宗数1981宗，70平方米以下的小面积成交1565宗，占全部成交宗数近八成，仍是公寓成交的主力面积段，其成交均价为18120元/平方米，总价控制在130万元以下，主要客户为注重生活配套、对总价敏感的刚需客群及部分投资客群。
环城四区方面，2014上半年环城四区成交量与2013年上半年基本持平，成交占天津市的26%，仅次于中心城区，以津南区、东丽区为代表，分别成交2.6万平方米、2.5万平方米。其主力客户为企业办公及白领投资客群，主要成交区域为环城四区的产业园内。而滨海新区公寓项目供应主要集中在中心商务区，由于体量大、同质化较为严重，去化速度较慢，处于供大于求的状态，存量较大。2014年上半年新增面积4.3万平方米，成交面积3.9万平方米，同比下降4%，成交均价为9488元/平方米，同比上升5%；成交宗数435宗，仅占中心城区成交宗数的两成。
展望后市，分析人士认为公寓市场将面临新一轮的结构性分化。未来大户型公寓主要为八大里中的“城市型公寓”产品，其它区域公寓项目将以小户型产品为主。不过，由于现公寓存量处于较高水平，截至2014年6月30日，天津公寓市场总存量为293万平方米，其中滨海新区与中心城区占比分别为34%、27%，可能对未来公寓市场的价格水平会带来一定的上行压力。
服务式公寓租金价格先抑后扬
据介绍，天津服务式公寓常住客群主要为日韩、欧美等企业的高管人群，每年季度，外企面临着企业架构调整、人员调动等，导致服务式公寓部分客群流失；一些和企业有长期合作的项目为了减少客户流失给出不同程度的优惠，使得一季度市场整体价格水平处于年内的低位。自第二季度起，服务式公寓租金回升至正常水平。2014年上半年的情况便是如此，从统计数据来看，2014年第二季度天津服务式公寓租赁市场的平均租金报价环比上升2.5%，达到226.1元/平方米·月。分析人士预计年内无新增服务式公寓入市，2014年下半年服务式公寓租金或将维持现状。
而从服务式公寓租赁客群来看，天津中心城区的服务式公寓的长期入住客户主要为国外企业在津公司的高管人员，短期入住客户主要为项目及技术人员，通常为企业的中层员工，另有部分为刚进入中国，在寻找到长期住所前，进行过渡的外籍人员，住户多为独自居住，部分为家庭型住户，其注重生活品质及室内功能性，要求各种生活娱乐配套，对一室、两室小户型更加青睐。
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