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市场规律高于政府意志

东地产财经周刊   2014-08-07 00:00

[摘要] 这是市场规律又一次淋漓尽致的展示其效力。在一个广受追捧,大牌云集的版块,地王频出已经成为土地部门的思维惯性。但这一次,市场并不买帐——开发商理性止步于高启的楼板价。

市场再次彰显其效力。

日前,曾经土地储备奇货可居的北京朝阳孙河,新推出的准“地王”项目流拍。这一现实表明,市场规律高于政府意志。

根据出让公告,朝阳区孙河K地块规划建筑面积为89860平方米,起始价31.45亿元,包括保障房面积在内的起始楼面价高达3.5万元每平方米,破北京宅地起始楼面价记录;同时,孙河BCDE地块规划建筑面积176085平方米,起始价46亿元,起始楼面价约2.6万元每平方米。最终因网上无人报价,而成为北京三年来首次流拍的住宅地块。事实上,如果顺利拍卖,即使以底价成交,上述地块也将创造年内单价和总价“地王”。

这是市场规律又一次淋漓尽致的展示其效力。在一个广受追捧,大牌云集的版块,地王频出已经成为土地部门的思维惯性。但这一次,市场并不买帐——开发商理性止步于高启的楼板价。

在一个形势并不明朗的市况下,一线城市的限购没有放松迹象,但同时土地拍卖却以令人咋舌的价格入市。要知道,对朝阳区孙河K地来说,如果考虑代建配套成本,楼面价直逼4万元/平方米。换句话说,即使以底价成交,考虑各项成本,如果未来房价卖不到八万元,开发商将面临亏损。而这个价格段正好处于限购重灾区,去化率是一个不容回避的问题。

这一现实也预示着,即使在看似“只涨不跌”的一线城市,“面粉贵过面包”的时代也正在终结,传统土地市场观念也正在面临新的挑战。

过去十余年间,狂飚突进的房地产市场,土地溢价成为房地产行业获得超额利润的主要来源,持续上涨的地价也抬升土地财政的心理预期,政府部门的土地起拍价远远快于房价涨幅。

通常的状况是,在某些宏观城市规划吸引下,一家知名开发商进入了一个区域,拿下一块地王,地方政府获得土地财政,基础设施建设得以推进;在个开发周期中,随着配套逐步成熟、周边环境的持续改善,第二家开发商也加入了该区域土地市场的争夺,另一个地王诞生;适逢家开发商新楼盘上市,成本价格自然与新地王看齐,房价水涨船高,土地溢价顺理成章;基础设施建设持续推进,区域环境日益完善,对楼市买家的吸引力持续上升,区域越来越热,越来越多开发商进入土地市场角逐,地王相继刷新,在地价房价的持续上涨中,每一家进入的开发商都持续获得土地溢价,而地方财政成为最终大赢家。在这个传统开发模式中,地价与房价上涨相辅相成,而民众对楼市的上涨预期和货币超发带来的过剩流动性为地价与房价提供了有效支撑。

但现在,这个传统模式中,维系链条的核心环节出现问题:即房价不再随地价上升,同时在限购背景下,高端住宅市场出现了低去化率难题,豪宅开发商的流动性正在经受考验。

在这背后,产业政策存在显著悖论:一方面高端市场限购、限价,另一方面显著抬升土地起拍价;终端利润受到严重挤压的开发商,卖掉库存房子的价钱还不够买块地。土地财政还能指望开发商继续充当冤大头吗?

市场具备不以个体意志为转移的客观规律。房价必须随行就市,地价也应如此。

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