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天津城市综合体发展调查 便捷性满足购房需求

今晚报   2014-07-08 00:00

[摘要] 城市综合体市场在天津供需两旺的态势与城市建设的发展进程密不可分。一方面,天津核心区域的商业、办公氛围日渐成熟,为综合体的开发提供了有利的条件。另一方面,二次置业的购房者比重不断增加,他们更加注重产品的保值攀升属性。

城市综合体,又被称为“城中之城”,是集大成的城市缩影。

自“国五条”及其细则出台以来,对于住宅产品的调控层层加码。在此背景下,越来越多的投资者转向不被限购限贷等政策限制的商业地产,其中集商业、娱乐、购物、办公、居住、餐饮等于一体的“城市综合体”更是受到了地产商的青睐。

城市综合体与城市经济有着密切的联系,需要与其他区域之间有便捷的交通网络做纽带,需要有良好的环境,它的功能不能是单一的,而是复合性的。通过对土地功能的混合利用,在有限的区域内,运用城市设计的手法将城市功能与城市建筑合理结合利用,在空间上建立一种相互依存的能动关系,进而产生超出自身功能的联动作用。城市综合体将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,建立一种相互依存、相互助益的能动关系,形成一个多功能、高效率的综合体。

城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。城市本身是一个聚集体,当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候,在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。它满足了习惯快节奏生活的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里,享受高效率的生活的基本需求。

说到天津城市综合体的发展史,那首先要说说天津出现的城市综合体:天津中心。

2009年4月正式精装修交付的天津中心,项目位于南京路与贵阳路交叉口,总建筑面积151903㎡,是集办公、酒店、餐饮、娱乐、购物、休闲诸多功能于一身的复合型城市综合体。

天津中心坐落于天津城市核心区位,紧临的南京路是政府极力开发的中央商务区与城市景观带,高档写字楼、酒店云集于此;项目东北与滨江道、和平路商业街交汇,名店荟萃,品牌云集,日客流量达到百万人。天津中心项目由国际化5A写字楼、5星级酒店、涉外服务式公寓和精品购物中心四种业态经典组构,商业商务价值无可限量。

要说早些年天津成熟的城市综合体,那就是新安购物广场了。

新安新世界购物广场坐落于南开区东马路——天津市繁荣的“商业黄金线”(东马路—和平路—滨江道)上。同时也处于文化、旅游重点发展的区域内,紧邻文庙、古文化街、附近有食品街和旅馆街,文化优势显著;广场周边正在进行建设和已经落成的房地产项目多为中档社区,如:新安花园、儒园、新文化花园等,这些社区的居民,届时将形成购买力极强的群体;广场有国内一流的购物环境,可与北京、上海的大型商场媲美。

我们再来谈谈天津城市综合体的时代标志:河东万达广场。

河东万达广场于2010年12月正式投用,是万达集团自己持有的四大产业之一,首次进驻天津。河东万达广场位于河东津滨大道与泰兴南路交口处,占地面积82000平方米,建筑面积172000平方米。河东金街定位为餐饮、休闲和娱乐。连锁大歌星量贩KTV。大玩家电玩城是室内电子娱乐园,连锁经营模式。作为非核心商圈的综合体,河东万达广场以住宅产品为先驱,复制万达的成功模式,它将彻底颠覆传统的生活模式,拉升区域价值。正是从2009年,从河东万达广场开始,“城市综合体”开始成为天津商业地产的关键词。

接下来我们看看老城厢的综合体:铜锣湾广场。

天津铜锣湾广场2004年一期竣工,是老城厢商圈投用的综合体。项目总投资20亿元,占地面积8万多平方米,建筑面积约31.5万平方米。项目从功能上分为五大区域,分别为:五星级酒店、百货主力店、百汇名店街、科普乐园花园住宅区。项目运营状态一直并不很理想。

老城厢的第二个综合体:仁恒海河广场。

仁恒海河广场是进驻老城厢的第二个城市综合体,是仁恒在天津的项目。项目位于天津市文化发祥地老城厢沿海河地带,附近是天津传统的商务商业区,如小白楼中央商业区和南京路,兼具自然人文景观和商业人脉。总用地面积9.5万平方米,总建筑面积愈52万平方米。仁恒海河广场集精装修居住式公寓、写字楼、零售商场于一体,为老城厢注入了新活力。

说到老城厢的综合体,另一个不得不提的就是中粮天津大悦城。

中粮集团斥资50亿元的天津大悦城,于2011年12月开幕,项目位于老城厢西部的和平区与南开区交界处,占据了东马路、南京路、和平路三大传统商圈交汇核心区。天津大悦城占地面积约8.9万平方米,建筑面积约53万平方米(含地下部分),是涵盖了一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、高端精品公寓、高档住宅等多业态的“城市综合体”,同时也是是天津至今投资、体量、业态海量的一站式购物中心。

奥体中心的大型综合体:时代奥城。

时代奥城位于天津市区西南部,地处南开区水上板块,所属区域已是天津市高档住宅的聚集区,也是市区环境最优美的区域之一。水上公园作为天津市区内的自然风景区,与体育馆、天塔、周邓纪念馆等大型公共设施以及高教区,已确立了在天津市不可替代的区域性文化中心地位。项目总建筑面积100万平方米,包括45万平米公建区和55万平米住宅两部分。与奥体中心竞技区共同形成了功能完整、空间形态丰富、特点鲜明的城市奥运文化圈。

城市综合体:天津大都会。

天津大都会地处天津核心,和平区中央稀缺的南市地区。占地面积9.2万平米,总建筑面积达86万平米,定位居住、办公、商业、酒店、会所、公园和学校等全面城市功能的城市综合体。项目占据城市交通核心要地,地铁2、4号线交汇于此。天津盛世鑫和置业有限公司是由金融街控股和保利地产合资组建,两大开发商保利地产与金融街控股旷世携手,开启天津都会文明史的全新篇章。

西站商圈起步的标志:天津水游城。

鹏欣天津水游城坐落于天津市红桥区大丰路西侧,天津西站,是集购物、餐饮、娱乐、文化等为一体的一站式都市休闲购物中心。项目占地面积3.78万平方米,规划总建筑面积17.41万平方米,其中包括一栋建筑面积2.3万平方米的星级酒店,沿大丰路5.02万平方米的商业裙房,四幢建筑面积共3.64万平方米的写字楼,2.02万平方米的独栋商业楼,以及地下建筑面积4.43万平方米。水游城项目通过建设水景、广场、花园等,将超市、商场、大型专卖店、休闲服装、餐厅、美食广场等商贸功能,影院、电玩城、KTV等娱乐功能,美容、溜冰场等休闲服务功能融为一体,打造成以天津西北角地区为核心,以年轻家庭为主要目标顾客,体现“时间型消费”理念的一站式都市休闲购物中心,同时水游城的出现也意味着天津西站商圈的正式起步。

天津即将面世的新兴城市综合体:阳光·波士顿

阳光·波士顿是阳光新业地产股份有限公司在天津继“阳光新业国际”、“东丽1号”之后又一倾心力作。项目位于以城市之名命名的——天津大道辛庄出口东侧200米(距外环约3KM),紧邻大沽南路延长线津沽路。阳光·波士顿总占地约23万平米,总建面约52万平米,由住宅和商业两部分组成。项目定位为津南区集居住、商业、商务、休闲、娱乐等一体的综合性人文生活中心区。项目将于9月中旬开盘。

作为环城四区之一的津南区,也许在普通市民的印象里,它还是那个距离市中心有些偏远的区域,熟不知津南区的经济如今已发展的生机勃勃,综合实力不断增强。雄厚的工业基础,发达的教育系统,良好的投资环境,优惠的投资政策,都给投资商们提供了优越的投资条件。今天我们采访到的阳光·波士顿,就是津南区异军突起的城市商业综合体新星。

天津开发区西区将建设商业综合体

天津开发区西区商业综合体已开始建筑方案设计,商业综合体项目占地约2.8万平方米,将配套超市、餐饮、淘宝街、电影院、KTV等综合业态。预计将于年内开工建设。根据规划,西区商业综合体将选址在西区投资服务中心对面地块,占地面积约2.8万平方米,项目拟分两期开发,总建筑面积5.7万平方米,项目投资规模3.45亿元,其中一期商业建筑面积1.3万平方米。一期商业规划业态有超市、餐饮、淘宝街、KTV、电影院以及美容美发、药店、银行等生活服务设施。

结语:通过对天津城市综合体发展历史的盘点,我们可以看出,城市综合体的兴衰就是项目所在商圈的兴衰史。而新生城市综合体的分布方向就是城市的发展趋势和新商圈的进化方向,城市综合体的发展见证着天津城市经济的变迁。以前我们提到逛街娱乐,想到的就是滨江道、和平路、南京路、小白楼等传统商业中心,但是现在随着天津商业经济的发展,商圈逐渐向外扩展,除了传统的老牌商业区,新兴商圈不断涌现,如西站商圈、津滨大道商圈、天津站商圈、梅江商圈、东马路商圈等等,为人们的出行提供了更多更便利的选择。

城市综合体市场在天津供需两旺的态势与城市建设的发展进程密不可分。一方面,天津核心区域的商业、办公氛围日渐成熟,为综合体的开发提供了有利的条件。另一方面,二次置业的购房者比重不断增加,他们更加注重产品的保值攀升属性。而综合体项目的便捷性、攀升性均能满足这类购房需求。产品受到了市场的认可和追捧,也刺激了开发商的热情,因此城市综合体得以在天津迅猛发展。

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