[摘要] 正在完善中的中国住房金融制度需要借鉴他山之石。对德国、新加坡、日本、英国、美国和中国香港的住房金融制度进行的比较研究发现，各地住房金融制度虽然呈现出显著的差异，但殊途同归，都能够较好地满足当地居民的住房需求，有效推动当地经济社会发展。
十八届三中全会提出研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。2014年4月，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议提出，由国家开发银行成立专门机构，实行单独核算，采取市场化方式发行住宅金融专项债券，向邮储等金融机构和其他投资者筹资，重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。当前，国家开发银行正在加快组建住宅金融事业部。
正在完善中的中国住房金融制度需要借鉴他山之石。对德国、新加坡、日本、英国、美国和中国香港的住房金融制度进行的比较研究发现，各地住房金融制度虽然呈现出显著的差异，但殊途同归，都能够较好地满足当地居民的住房需求，有效推动当地经济社会发展。
德国住房储蓄银行制度
德国的住房储蓄银行制度以自愿互助性储蓄为主，政府奖励为辅。一方面，由储蓄者与专门银行签订住房储蓄合同，先进行一段时间和一定数额的存款（一般57年，存款达到房价的50%），在满足贷款条件后获得贷款用于住宅的购买与建造。另外政府对于积极参加储蓄的居民提供总额相对于购房金额的10%作为奖励，并实行多种减免退税政策。
德国住房储蓄银行制度的主要特点有——一是制度安排的专营性保证了资金运用的谨慎性。德国住房储蓄银行是根据特定法律设立的，除住房储蓄外不能从事其他金融业务。同时住房储蓄银行虽然属于政策性金融机构，但是采用了企业化经营管理模式，具有财产与风险的硬性约束，有利于相关责任方规范信贷行为，降低经营成本，避免盲目决策，提高经营效率。二是贷款机制合理，储蓄者权利义务分明。这种机制逆向作用于储蓄者，使之根据自己的实际能力来选择存贷金额，既保证了住房资金的长期充足，也在一定程度上规避了信用风险。而一整套贷款筛选机制，保证了贷款分配的公开、公正、公平。三是运行体系的封闭性与独立性。将住房储蓄与其他资本市场隔离的安排保证了住房储蓄市场长期稳定，避免随着经济的起伏产生大范围的波动。
新加坡的住房公积金制度
按照产权划分，新加坡的住房可以分为政府组屋和私人房产两种。其中政府组屋占新加坡房地产的绝大部分，并承担着保障性住房的职能。
新加坡政府组屋的全部相关事项都由建屋发展局（Housing Development Board，HDB）负责，它是新加坡政府组屋政策制度和融资方式高效运行的核心部分。
新加坡政府对建屋发展局的支持体现在以下几方面——一是颁布了《土地征用法令》，该法令规定政府有权征用私人土地用于国家建设。根据该法令，建屋发展局可以在新加坡任何地方征用土地，且被征用的土地价格由国家确定，不受个人与市场影响。这样，建屋发展局能够以远低于市价的价格获得土地，从而从根本上保障了大规模的政府组屋建设。二是政府能够以低于市场利率0.5 1个百分点的价格向建屋发展局提供低息贷款，用于政府组屋建设。三是由于建屋发展局不仅负责建造、出租、出售政府组屋，还负责其周边基础设施建设及其维修管理，所以政府还从每年财政预算中安排专项的运营补贴。
新加坡法律规定所有新加坡公民和有居留权的居民都必须参与公积金储蓄计划。目前，每月缴存的公积金占居民收入的10%左右。庞大的公积金存款不仅为建设政府组屋提供了有利的保障，而且新加坡居民可以提取的公积金基本能够覆盖其购买政府组屋的支出，也大大减轻了居民的相关负担。
日本的住宅金融公库制度
1950年日本颁布《住宅金融公库法》，由政府全额注资成立了特殊法人——住宅金融公库。住宅金融公库的主要业务范围包括——为个人建房购房提供金融服务；为公营和公团开发面向中低收入者住宅提供资金支持；为民间企业开发租赁性住房提供长期低息资金支持；为旧城改造、城市重建提供金融支持等等。
日本的住宅金融公库制度的主要特点有：一是机构相对独立，与政府行政机构分离；二是业务专业性较强，既不实行行政化管理，也不以营利为目的；三是由大藏省和相关产业主管部门监管，而非中央银行；四是资金投向由市场需求决定。
住宅金融公库的资本金完全来自政府注资，但其运营资金并不来自政府的财政拨款，而是来自日本独特的财政投资融资体制，即“将长期的邮政储蓄、福利养老金、国民养老金和简易人寿保险等靠国家信用归集起来的资金与财政预算资金相协调，有偿借贷给公共团体，符合政府住房政策的民间住宅开发企业和个人的运作体系”。
除了以上财政投资融资体制的贷款，日本住宅金融公库的营运资金还来自以下几方面：中央政府给予的息差补贴；以公营特殊法人名义发行的特殊债券；回收的借贷资金等等。
英国的PPP模式
英国在保障性住房方面已经发展出一套完整的体系，其融资体系中占有重要地位的就是PPP模式。
英国保障性住房的基本建设方式是：中央政府提供补贴，地方政府负责投资、规划和管理保障性住房，具体负责部门是地方政府下属的住房管理局，而保障性住房的实际建设则由私营公司完成。此外，英国还通过给予住房协会（Housing Association）和RSL（Registered Social Landlord）等机构一些优惠政策，如低息贷款和财政补贴等，使其作为PPP的一个环节执行保障性住房政策，保证居民的基本居住需求得到满足。
英国PPP模式的主要特点有——一是政府可以用低廉成本保证住房建设；二是政府和私人部门均可以获得相应利益；三是分工明确，中央政府提供补贴，地方负责投资、规划与管理，实际建设由私营公司完成。
香港特区的REITs模式
REITs源于19世纪的美国，但是直到20世纪70年代之后才进入高速发展时期，目前REITs广泛存在于美国、欧洲、澳大利亚、日本、韩国、新加坡、中国香港等市场经济和证券市场较为发达的国家和地区，为房地产投资建设筹集了大量的资金。
香港特区REITs的主要特点——一是对投资区域的限制。最初规定REITs只能投资于香港的房地产，而其他国家和地区则没有类似规定。在几年的稳定实践后，目前香港REITs地域限制已经取消。二是拥有较高的收入分配限制。香港《房地产投资信托基金守则》明确规定，REITs每年应将税后净收入的90%以上以股息的形式分配给持有人，这个要求是相对较为苛刻的。三是推动因素不同。在以美国为代表的国家和地区，REITs的发展基本是由税收优惠进行驱动，而在香港，由于REITs面临着双重课税，所以主要驱动因素依然是市场活跃与较高的。
美国的住房抵押贷款证券化模式
住房抵押贷款证券化起源于美国20世纪60年代末，是出现的资产证券化品种。1970年，美国政府国民抵押协会（Government National Mortgage Association, GNMA 或 Ginnie Mae, 简称“吉利美”）推出了支住房抵押贷款证券，这也标志着资产证券化时代的开始。
随后，由联邦发起的两大抵押贷款公司——联邦国民抵押协会（Federal National Mortgage Association, FNMA 或 Fannie Mae, 简称“房利美”）和联邦住房抵押贷款公司（Federal Home Loan Mortgage Corporation, FHLMC 或 FreddieMac, 简称“房地美”）纷纷仿效，分别于1971年和1981年以其持有的住房抵押贷款为基础资产发行住房抵押贷款证券。由于住房抵押贷款证券能使发放住房抵押贷款的金融机构以较低的成本融得资金，转移信用风险、利率风险等风险，同时由于有政府或准政府机构的担保，投资者将住房抵押贷款证券视为高流动性、低风险证券，因此住房抵押贷款证券一经问世便迅速发展。
美国的住房抵押贷款证券化模式的主要特点有——一是具有健全的住房金融体系。发达且完备的住房金融体系是美国住房贷款证券市场建设最重要的基石。二是政府为住房抵押贷款证券提供一定担保。三是完善的法律体系和规则为其提供有利的政策环境。四是有统一的贷款制度和标准化合约，使市场交易更加规范。
可以看出，美国模式是在政府的全面协调下，结合市场化方式运作的。美国政府通过建立健全的住房金融体系、为弱势群体提供担保服务、完善法律及相应会计、税收等制度建设、维护市场秩序等对市场进行全面协调，这在住房抵押贷款证券化的运作中至关重要。这种模式极大地促进了美国住房抵押贷款市场的发展。
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