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全国46城楼市限购取消势在必行

房天下-《视角》   2014-06-21 08:18

[摘要] 如今楼市已进入一个“敏感期”,任何风吹草动都可能引起市场情绪波动。日前广东、海南及武汉等地陆续推出户籍制度改革,逐步放松落户限制,引发社会关注。此举一方面意在增强城市对人口的集聚力,另一方面“抢人”也可能带来“曲线救市”,给限购的楼市增加大量的刚需购买力。

如今楼市已进入一个“敏感期”,任何风吹草动都可能引起市场情绪波动。日前广东、海南及武汉等地陆续推出户籍制度改革,逐步放松落户限制,引发社会关注。此举一方面意在增强城市对人口的集聚力,另一方面“抢人”也可能带来“曲线救市”,给限购的楼市增加大量的刚需购买力。武汉市日前下文规定,从7月1日起,毕业超过2年的普通高校毕业生或留学回国人员,在武汉就业创业,具备本科或研究生学历,提供学历学位、劳动合同、1年社保缴纳证明以及合法住所证明,或者自主创业且本人为法人代表的,均可在武汉市落户,此前,毕业2年内在武汉就业创业的高校毕业生才可在武汉落户。目前武汉楼市政策规定,武汉户籍家庭可购买两套住房,非武汉户籍家庭需在武汉纳税或者缴纳社保2年以上,且仅限购1套住房。相关部门测算,新政策实施后,每年至少吸引10万名大学生落户武汉,这也意味着每年将新增10万名购房资格人。其实,广东、海南、贵州等地早就启动了大规模的户籍改革,为楼市注入了潜在购买力。无锡5月1日起实施户籍新政策,凡购买商品房60平方米以上者,准予本人、配偶和未成年子女落户。

谢逸枫 中国著名房地产专家、美国GLG首席经济学家
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一个月后,海口也开始类似改革,实行“购房入户”式户籍改革。随后,贵州也宣布全面开放落户限制,鼓励更多人在中心城镇、城市落户安居。 近日,广东省更是将从投靠入户、大学生入户以及外来常住人口入户等领域进一步调低门槛。凡在城市有固定住所、就业的大学本科以上学历毕业生,均可在广东大中城市落户。 户籍制度的调整恰好体现了今年楼市“分类调控”的精神。对一线城市继续增加供应,抑制、遏制投资投机性需求,限购政策不退出;而对于库存量比较大的城市,要控制供地结构、供应结构。当前中国楼市已处于从短缺到过剩、劳动力从过剩转向短缺的转折期。在此背景下,购房入户将成为多数城市稳定楼市的最有效措施,同时也将揭开城市竞争和治理模式的全新一页。 长三角和珠三角通过率先改革户籍,诱使中西部地区的打工者从一人打工变成全家落户,呈现出“一江春水向东流”,将成为未来几年中国民工潮的新动向。一方面,外地人落户容易了,会有一定数量的人口导入当地市场,限购带来的买房资格难题迎刃而解,给楼市带来可观的刚需购买力,有利于库存主力户型住房的消化。

今年5月70城房价两年以来首次环比下跌0.15%,一线城市环比上涨5.6%,上海、深圳环比下降,广州停涨,除了上海外,北京、广州、深圳同比均跌破10%。房价下调,楼市拐点全已现“分水岭”。从数据看,70个城市新建商品房指数平均环比下调0.16%,二手房指数下调了0.09%。一线城市出现了明显下调,在新建商品房指数中,上海、深圳均出现了环比下调。二手房指数中,北京跌幅,环比下调0.9%。本次单月跌幅创记录。楼市环比数据已经全面转负,预期在4季度同比指数将出现转负。另外是5月房地产主要数据仍延续今年以来持续下行的趋势,房地产投资增速由4月的16.4%下降至14.7%,投资增速下降仍是受开发企业拿地意愿下降以及新开工增速仍维持低位。因此,限购政策没必要存在,影响楼市预期。按说法,2004年以来,我国已经历过三次房地产周期调整,当前处于第四个。基本上每隔三年经历一次房地产市场调整期,由于处于房地产“黄金十年”,以前的规律是:房价上涨时涨幅很大,下跌时跌幅很小;涨得时间长,跌得时间短(个别城市除外)。比如:2009年一季度和2012年二季度,70个城市的房价同比跌幅不足2%,但2008年一季度和2010年二季度,70个城市的房价同比涨幅都超过10%。

2014年5月是23个月以来,70个大中城市房价环比增幅首次由涨转跌。房价环比下跌的城市数量,也首次超过上涨城市。所以,5月份出现了短周期性质的房价“小拐点”。2012年6月房价环比由跌转涨之后,连涨了23个月。其中2013年3月环比增幅达到本轮房地产短周期的顶峰,为1.09%,恰好是“国五条细则”出台的当月,因此称为第四个周期。按照以往房地产市场的变化有条规律---量在价先。其实早在2013年四季度,已有部分城市住宅成交量下滑,2014年上半年,成交量萎缩的城市数量大幅增加。根据房地产研究院跟踪的数据表明:1-5月份,30个典型城市新建商品住宅成交面积同比下跌19.2%。另外,国家统计局数据表明:1-5月份,新建商品住宅销售面积同比下降9.2%,而且住宅成交均价同比下降1.2%。这一轮房地产短周期的房价会调整多久?首先,不妨看看前面两轮的调整时长。单以价格而论,2008年8月下拐,至2009年3月上拐,下跌了6个月;2011年10月下拐,至2012年6月上拐,下跌了8个月。从外部环境看,2009年国家实施四万亿财政刺激计划及超宽松货币政策,还有房地产优惠政策,所以楼市很快大反弹;2012年货币政策中性偏松,年中两次降息,以及降存准率,部分城市首套房贷利率打八五折,所以一二线城市显著回暖。

当前,国家稳增长只是“微刺激”,货币定向放松,首套房贷利率基本无折扣。虽然今年下半年,房贷政策会有所放松,也将会有更多地方政府救市,但总体来看,本轮外部环境不如上两轮宽松。根据分析,从内部市况看,市场供大于求情况凸显。2011年之前,多数二三四线城市,住宅存货规模较小,而需求旺盛,所以2009-2010年市场普热。而2010年下半年开始,主要城市陆续出台限购限贷政策后,投资投机性需求被大幅压制;与此同时,经过2009-2011年大规模、高速度的房地产开发之后,很多三四线城市住宅库存规模不断攀升,明显超过需求增长速度,导致市场供大于求。综上所述,这轮去周库存的时间会拉长,房地产短周期调整的时间会长于上两轮,房价下跌的时间估计超过8个月。不过,值得提示的是,房价跌幅仍不会太大,绝非崩盘节奏,70个大中城市平均房价同比跌幅的值,估计为5%左右。但部分城市的部分楼盘,会出现15%左右的打折幅度。由于房价变化滞后于成交量,近几个月少数城市已经出现了价格打九折、八折,甚至七折的楼盘,刚需者可以关注那些性价比较高的品牌楼盘。

自6月10日曝出沈阳限购出现了实质性放松后,限购实质性放松的第二炮也震响楼市。福州房地产市场曝出不再审核一次性全额付款的购房者名下房产数量,一时间引发业内哗然。从限购政策调整的趋势来看,除了一线城市外,44个限购城市的限购政策有可能会在今年年底前全面放松,限购壁垒将全线崩塌。6月11日,媒体爆料成沈阳执行了一年的楼市限购令已经松绑,沈阳户籍从过去的每个家庭单位可购买两套住房放松至4套。业内指出,从自住的角度讲,一个家庭可购买两套房足够支撑改善型需求,此番放松至4套,已经说明沈阳的限购令名存实亡。在沈阳之前,各地方的限购放松尺度有限。沈阳实际上已经打响了限购实质性放松的枪。然而,时隔没几天,福州却跟着沈阳的枪声打响了限购执行放松的第二枪,福州当地开发商称只要能够全额付款,购房套数则不受限制。虽然没有明文规定,但企业已经接到了口头通知。

据亚太城市房地产研究院跟踪调查统计,2014年4月份以来的二个月内,尽管实施举措各不相同,但抛出各种“救市”政策的城市已经增加至31个,其中22个城市是通过半公开或全公开方式实施政策调整,1.江苏无锡市(限购调整,购房落户、户籍调整)、2.杭州萧山(购房获补贴、土地竞买保证金调整)、3.安徽合肥(公积金调整)、4.安徽铜陵(契税补帖、公积金贷款比例下降、额度提高,商品房预售金监管调整)、5.安徽宣城市(公积金贷款上调、契税补贴)、6.天津滨海(限购调整)、7.浙江宁波(限购调整,购房资格放松)、8.浙江温州(限购调整)、9.四川成都(限购,购房落户)、10江苏常州(停建安置房,拆迁户补贴购房款)、11.江苏扬州(公积金又提又贷)、12.江苏泰州(公积金调整)、13.江苏苏州(购房落户调整)、14.江苏南京(宁七条)、河南郑州(房贷担保)、15.广西南宁(限购调整,放松购房户籍)、16.广东广州(限价限售放松)、17.北京(限价限售放松)、18.沈阳(限购调整)、19.广东(限购,户籍制度调整)、20.海南(限购,扩大落户政策,户籍制度调整)、21.青海省西宁市(扩大落户政策,户籍制度调整)。22.海口(购房入户政策)。

另外9个城市以官方否认或叫停的政策调整,1.湖南长沙(限购调整,否认)、2.湖北武汉(限购,扩大落户政策,户籍制度调整,否认)、3.广东佛山高明区(限购取消,已叫停)、4.福州(限购、房贷、契税的调整,否认)、5.厦门(限购调整,否认)、6.广州南沙(限购调整,否认)、7.广东珠海(限购调整,否认)、8.昆明(限购调整,否认)、9.福州(限购调整,否认)。地方政府不断实施增加市场信心的政策,最主要是为了缓解市场库存压力,减少房企资金沉淀,加速资金流动。同时防止房价下跌,引起金融风险,防止房企破产,危机经济发展。从微调的城市特点看,出现政策调整的主要是供应过剩、供需不平衡、自住需求旺盛、库存过高、房价与成交持续下跌、泡沫明显、影响经济下行的三四线城市,按照双向调控原则进行的局部调整。

限购政策来源于2010年的国务院“新国十条”,为遏制房价上涨过快。据亚太城市房地产研究院跟踪调查统计,截至2011年11月,共有46个城市实施楼市“限购令”,其中直辖市3个(北京、上海、天津),省会城市26个(哈尔滨、长春、沈阳、济南、石家庄、郑州、广州、海口、昆明、杭州、南京、合肥、南昌、福州、武汉、长沙、成都、西安、太原、南宁、贵阳、乌鲁木齐、呼和浩特、兰州、银川、西宁),计划单列市5个(深圳、大连、青岛、宁波、厦门),其他城市12个(三亚、佛山、无锡、苏州、温州、徐州、金华、绍兴、台州、舟山、衢州、珠海)。中国楼市“限购令”早就应该取消了,让房地产回归市场化。接下来首批“半公开”与“公开”取消限购的二三线城市将会是温州、杭州、宁波、舟山、三亚、海口、贵阳、佛山、无锡。第二批的是苏州、徐州、金华、绍兴、台州、衢州、珠海、西宁。第三批的大连、青岛、哈尔滨、长春、济南、石家庄、郑州、昆明、南京、合肥、南昌、福州。第四批的是武汉、长沙、成都、西安、太原、南宁、乌鲁木齐、呼和浩特、兰州、银川、天津、厦门。最后一批是批的北京、上海、广州、深圳。因此,今年一线城市北上广深不会取消限购政策,的可能性就是调整购买资格与条件,最迟在2015年年全面退出。剩余42个限购城市,有望在今年年内-2015年上半年分批取消。

当前地方政府针对限购政策松绑方式与取消的手段看,越来越明显且成功率不断提高,释放住房需求,去库存。一是限购的资格与区域认定标准上调整,扩大符合购房资格群体范围。譬如天津、南宁两地限购政策调整特征来看,两者均是从区域的角度来鉴定是否限购,从区域的角度适度调整并放松限购政策执行标准,扩大符合购房资格的群体范围。只不过区别是南宁是扩大可在南宁购房的区域范围,而天津只是针对滨海新区来讲,扩大滨海新区的可购房区域范围,有一些差别化因素在里面。此外,各地出台的“限购”政策大多数以当地的社保证明及纳税证明缴纳满12个月(当前北京为5年,广州“穗六条”为3年、上海“沪七条”为2年、武汉等二线城市大多数为2年较为严格)为购房的基本条件。因此,地方“限购”政策可以通过调整社保、纳税证明实际缴纳年限来实现限购政策的定向宽松,扩大符合购房资格群体范围。

二是通过户籍制度改革,扩大购房落户人群与调整其标准,侧面突破限购政策。仔细研究无锡、海口户籍新政,不难发现,无论是无锡户籍新政中购房“户均建筑面积达60平方米以上”的条件,还是海口的“购买单套建筑面积在120平方米以上的新建商品住房”的条件来看,很明显,是针对当前无锡、海口市楼市大户型库存较大而来,主要是为了去化“大户型”房源库存。当前新型城镇化推动下的户籍制度改革正在如火如荼进行。一方面是广东、湖北、广西、长三角等省会城市与三四线城市,外地居民只需要通过购房就可以实现落户的目的,进而获得第二套住房的购买资格。另一方面是户籍制度改革与异地高考、人才引进等政策捆绑一起,可以释放出特定人群住房需求。因此,地方政府通过“户籍”侧面突破“限购”,稳定楼市预期。三是市场盛转“高端豪宅、别墅楼盘首先取消限购,实施市场“差别化”的限购政策,避免楼市风险。虽然地方政府并未执行,但高端豪宅、别墅楼盘限价、限售、限签的调整就是步。

四是以房价下降与供需不平衡及自住需求旺盛、供应过剩、地方经济萧条、财政吃力、地方债务风险大,采取“明紧暗松”的限购调整方式,最终逐步达到取消或者停止的目的。当楼市相对低迷期时,在二三线城市、甚至一线城市,补缴社保证明、纳税证明已成常态,甚至有的二三线城市中介代办社保证明、纳税证明“一条龙”服务已成为现实。譬如环首都经济圈的一些房地产开发商和中介公司采取了为外地购房者提供社保、纳税证明等方式来规避严格的限购限贷政策。当前,再以宁波为例,尽管宁波没有直接发文正式宣布终止限购,但是,限购令从执行层面似乎已经是名存实亡。五是下放限购资格审批权限,变相放松限购政策。譬如昆明有可能会将“下放限购资格审批权限”变为现实,成为变相放松或取消限购的手段。据媒体报道,目前昆明市购房网签之前必须获得购房资格,而在系统联网后,购房人购买新房是否被限购,可在开发商处直接查询。以后,一手房就市场购房者是否具有购房资格不需要再通过市房产交易中心查询,而二手房依然延续现有查询方式。

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