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近半上市房企负债率越红线超70% 房价普遍走软

新快报   2014-05-09 08:14

[摘要] 一季度虽然并非传统的旺季,销售数据往往会较低,但值得注意的是,由于宏观调控带来的行业疲软,导致公司的财务压力渐显。

房地产业一季度销售承压

■新快报记者朱玲

近日,A股房地产板块的上市公司纷纷披露今年一季度业绩,去年销售畅旺的市场在今年初却遭遇“滑铁卢”。根据高华证券对110家A股房地产上市公司业绩分析,2014年一季度负经营性现金流占总资产的比例已接近2011年一季度末的水平,那时正是上一轮下行周期房价普遍走软的开始。A股房地产类141家上市公司中,已有48%的企业资产负债率高于70%的“警戒线”。

分析认为,若目前政策不变,二季度成交量会持续下降,将给资产负债率高企的房地产企业带来巨大风险。

A

四成上市房企预收账款下降

一季度虽然并非传统的旺季,销售数据往往会较低,但值得注意的是,由于宏观调控带来的行业疲软,导致公司的财务压力渐显。

据同花顺iFinD数据,申银万国行业分类中房地产类共141家上市公司,一季度末,经营活动产生的现金流量净额平均值继续减少,由去年末的-5.6亿元降至-6.98亿元,去年同期仅-2.13亿元;只有22.7%的企业经营活动产生的现金流量净额为正值,去年末这个比率是41.8%,这意味着有两成企业财务状况恶化。

查询可见,在2008年和2011年行业下行时,经营活动产生的现金流量净额为正值的公司分别占比分别为31.9%和34%。

销售疲软的另一表现在于,对房地产企业很重要的预收账款在下降。一季度末,41.8%的A股上市房地产企业预收账款同比下降,28.4%环比下降。此外,有37.6%的企业流动比率同比下降,51%的速动比率下降,即短期内变现偿还债务的能力有所减弱。

行业净负债率登上历史峰值

资产负债率是衡量企业财务情况的另一指标,新快报记者发现,上述141家企业中,一季度末资产负债率从去年末的64.24%增至64.38%,有22%的企业资产负债率超过80%,的甚至达到93.56%,去年末仅19%的企业在80%以上。事实上,业内认为超过70%的资产负债率已经进入高风险范畴,已有48%的企业高于这个“警戒线”。

高华证券报告数据显示,监测的110家A股上市的房地产企业净负债权益比在一季度末达到平均86%的峰值,是自2007年以来的水平,这一数字在2012年四季度仅62%,这意味着开发商面临的财务压力加大。

报告还提到,一季度短期债务占总债务的比例为35%,较去年四季度的36%企稳,但行业整体债务水平环比增长了10%,净债务环比增长了20%。净负债率达到86%,为2007年以来的水平。

兴业证券的报告也显示,上市房地产企业一季度末有息负债率为33.2%,接近历史高位;行业净负债率由上季度末的78%大幅上升到93%,达到历史峰值。

C

开发商欲在二季度促销冲量

根据国家统计局数据显示,今年一季度,商品房销售面积20.1亿㎡,销售额13263亿元,同比分别下降3.8%和5.2%。而广东省数据显示,今年一季度,广东商品房销售面积1653.46万㎡,同比下降8.2%;其中住宅销售面积1467.11万㎡,下降11.2%;商品房销售额1520.13亿元,下降5.5%;商品住宅销售额1249.56亿元,下降11.1%。

合富辉煌(中国)首席分析师黎文江认为,受大环境影响,今年首季房地产行业疲软,“2013年时楼市旺,消化掉了很多需求,加上政策收紧,市场回落,甚至会比2011年末时更加低迷。”他分析,今年以来成交量下跌明显,除了房价超过购房者承受范围外,房贷利率高企、审批收紧、限购等都导致刚需购买者停步观望。

“销货成为开发商们在二季度的目标,特别是对于要交成绩单的上市公司而言。”一位业内人士坦言,买家担心价格低不敢下手,开发商更怕之后价格走低,于是急着出货,“‘五一’期间已有部分开发商的项目在大力度促销,以吸引刚需买家。”

对此,黎文江强调,若政策未有放松,则二季度房企肯定会进行强促以冲销量,“房价有望下降10%至15%。”可是,政策一旦放宽,成交量会即刻上升,房价也会随之攀升。

知名A股上市房地产企业预收账款变化(单位:亿元)

证券代码 证券名称 2014一季 去年年报 2013一季

000002.SZ 万科A 1767.21 1555.18 1504.35

600048.SH 保利地产 1203.80 1071.67 1095.93

600383.SH 金地集团 347.527 302.76 285.03

000024.SZ 招商地产 388.84 375.17 313.12

000069.SZ 华侨城A 78.33 88.93 79.23

600340.SH 华夏幸福 398.83 349.81 286.82

000402.SZ 金融街 116.68 119.34 153.33

002146.SZ 荣盛发展 210.30 190.19 146.32

000961.SZ 中南建设 236.76 220.75 174.21

900950.SH 新城B股 112.45 92.06 117.05

知名A股上市房地产企业资产负债率变化(单位:%)

证券代码 证券名称 2014一季 2013年末 2013一季

000002.SZ 万科A 79.45 77.99 79.75

600048.SH 保利地产 79.11 77.97 79.35

600383.SH 金地集团 70.91 69.30 70.27

000024.SZ 招商地产 70.51 70.96 73.35

000069.SZ 华侨城A 68.18 68.53 69.91

600340.SH 华夏幸福 86.76 86.56 90.07

000402.SZ 金融街 70.01 67.85 69.96

002146.SZ 荣盛发展 79.86 78.98 76.83

000961.SZ 中南建设 84.65 84.88 82.35

900950.SH 新城B股 79.89 79.70 81.81

■数据

楼市交易量下降 库存微升

高盛高华实时数据显示,截至2014年5月4日,已公布数据的35个城市的交易量周平均值较2014年4月份周平均值、2013年均值、2013年上半年均值分别低1%、22%、16%。年初至今,已公布数据的26个城市中有25个交易量下降,中值同比下降30%(截至4月27日当周的水平为-31%)。在销售均价方面,年初以来26个城市中有20个城市的房价同比上升(中值为+6%,截至4月27日当周中值水平为+5%)。

而库存还在上升,截至2014年5月4日当周,被追踪的13个城市的总库存环比上升0.1%(截至4月27日当周上升1.6%)。从过去12个月滚动销售面积计算,13个城市的库存平均消化时间升至14.7个月(截至4月27日当周为14.6个月)。其中,长春、上海、杭州、宁波、深圳、福州、厦门和东莞的库存持稳;青岛、苏州和广州的库存上升;北京和南京的库存下降。

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