[摘要] 2014年第一季度天津楼市结束短暂休眠，迎来“小阳春”，此期间由于受到“双限”、“就近入学”政策，以及蓝印取消传言等旁敲侧击，刺激了地铁房、教育地产的关注，并促使武清区蓝印需求集中释放。与此同时，受信贷“紧箍咒”等因素影响，导致部分改善型需求购房者持币观望，双节后楼市呈逐渐回暖趋势。
编者按：2013年大数据成为众所关注的焦点。与传统研究相比，大数据研究具有全面性、即时性、关联性等特点，将给房地产业研究带来巨大变革。基于此，天津房天下发布2014年季度天津购房者关注指数报告，从购房者关注指数、区域、环线、地铁、价格、户型等六方面，诠释2014年一季度天津购房者的关注度究竟发生了哪些的变化？
2014年季度天津楼市结束短暂休眠，迎来“小阳春”，此期间由于受到“双限”、“就近入学”政策，以及蓝印取消传言等旁敲侧击，刺激了蓝印放、地铁房、教育地产的关注，并促使武清区蓝印需求集中释放。与此同时，受信贷“紧箍咒”等因素影响，导致部分改善型需求购房者持币观望，双节后楼市呈逐渐回暖趋势。那么在2014年季度，天津购房者的关注度究竟发生了哪些的变化？下面就让我们一起来看看。
一、天津一季度购房者关注指数呈逐月上涨的平稳态势
据房天下数据监控中心统计显示：2014年一季度购房者关注指数整体趋势平稳上涨，受元旦、春节双节假期的影响有所回落，节后特别受“蓝印取消"传言、京津冀一体化将出台、尾号限行、就近入学政策的影响，刺激了刚需购房者关注指数迅速回升。另一方面受信贷政策等因素影响，部分改善型需求购房者选择持币观望。
2013年同期受房地产调控政策出台的影响，购房者关注指数出现较大波动，而2014年一季度购房者关注指数并未像去年同期出现的较大波动，呈逐月上涨的平稳态势。进入3月份，购房者关注指数一直处于较高水平。
二、2014年一季度天津购房者地理位置关注指数分析
（一）区县关注指数分析：
1、一季度市内六区同比关注度下降 远郊、滨海关注度上涨
据房天下数据监控中心统计，2014年一季度天津区域市内六区关注指数，占比39.20%，环城四区以28.39%的占比紧随其后。虽然市内主城区是购房者关注的主要区域，但受市区房价上涨过快、新盘房源供应量有限等因素影响，市内六区同比去年的关注指数下降了5.43%。远郊区县、滨海新区关注指数同比分别了增长2.18%、1.26%，受“蓝印取消"传言的影响，外地购房者的关注度高。随着城市规模的快速扩张、交通路网配套的完善，环城四区以价格低于市内六区的优势，成为多数刚需购房者关注的主要区域，关注指数同比去年持平。
2、一季度南开关注 武清关注同比上涨超五成
据房天下数据监控中心统计，南开区关注指数，占天津行政区关注总指数的9.68%。南开、河东、河西以其特有的区域优势、成熟的生活配套、完善的交通配套，优质的教育资源受到购房者的关注。
西青以8.73%的关注指数列居第二，凭借良好的地缘优势，便捷的交通，以及相对低廉的购房成本，逐步受到天津购房者的青睐，再加之大品牌房企的强势进驻中北镇、张家窝两大成熟商圈的迅速发展，一季度关注指数持续走高。武清关注指数出现了大幅激增，同比增幅超五成，与河西区的关注指数基本持平。
从一季度区县关注指数同比变化来看，武清区关注指数同比51.73%。东丽、滨海同比增长率分别为10.64%，7.63%。主要受户籍制度改革“蓝印取消"传言的影响，外地购房者对武清、滨海新区的蓝印房关注度高，一季度远郊区县商品住宅（成交套数）的市场份额为34.70%，环比增加5.40%。东丽关注指数同比上涨10.64%，受开盘量较多影响。
而南开、河西、河东关注指数环比分别下降5.12%、15.45%、17.15%。一季度受淡季及房贷利率优惠收紧等因素影响，部分改善型需求购房者持币观望。
3、重点区县关注指数分析
1) 武清区关注度持续提升
因为一纸蓝印户口，武清区成为天津市房地产最火的区域。虽然蓝印要取消的传闻，被口口相传了好几年，至今还不见下文。积分入户政策的发布，使得蓝印取消的传言较之前来的更要拟真。受此政策的影响，春节过后武清关注指数周周走高、2月份的关注指数比1月份增长近一倍，3月份比1月份增长近1.5倍。
武清一季度关注指数同比上涨29.78%，环比上涨6.35%。以蓝印房为主的武清备受外地购房者的关注，再加上房天下电商团购优惠的释放，甚至有不少网友千里迢迢赶来参加2月房天下看房团，为了抢搭“蓝印末班车”，不得不加快置业步伐。武清正在抢收蓝印带来的种种好处，而未来蓝印是否取消目前还不得而知，据统计，武清楼市购买率是入住率数倍，很多项目变成了“空城”。没有“蓝印”支撑的武清楼市，未来还能走多远同样引人担忧。
（二）2014年一季度天津环线购房关注指数分析
1、中至外环关注
据房天下数据监控中心统计，中至外环之间的楼盘网友关注，占比高达33.33%。外环以外次之，占比24.08%。内至中环、内环以内关注指数分别为23.21%、19.37%。
近年来，天津城市规模迅速扩张，内环之内、乃至内至中环的可开发土地日渐稀缺，新推项目较少，且房价高昂，对于多数刚需首套购房者无法承担，因此大部分购房者在平衡房价和区域配套等各方面因素之后，将关注的目光投向了中环以外的区域。
中至外环的关注指数之所以高，因目前在售的新盘量较多，且房价较中环以内便宜不少，普通购房者也能承受，加之配套成熟度较高，交通便利，中至外环之间的区域就成为了大部分购房者最为亲睐的理想居住地。
而外环以外有大量可供开发的土地资源，随着楼市的发展，配套逐步完善，未来区域繁华度可堪比主城区，再加之房价偏低，对经济条件有限的刚需购房者比较有吸引力。同时属于外环以外的滨海新区区域成熟度较高，购房者的关注度也较高。
2、受房价上涨和蓝印需求的影响 外环以外关注指数较高
受房价上涨和蓝印需求激增的影响，外环以外关注指数同比去年平均增长率27.80%，内环以内关注指数同比平均增长率3.05%。中至外环、内至中环关注指数同比平均增长率分别下降13.22%、3.07%。天津关注环线楼盘的购房者相较于去年同期整体下滑。
受地铁开行、新兴商圈板块趋热的影响，环线的分割对于购房者来说不再像过去那样明显，不再是影响购房者选择房源的决定性因素。对于主流刚需购房者来说，除了环线之外，需要更多地从户型、价格、优惠、配套等多方面综合考虑楼盘的性价比，因此环线的关注度下降亦在情理之中。
3、重点环线关注指数分析
天津环线总体走势，1月份关注走低，进入2月受购房者关注指数的升高，环线关注走势较高，进入3月环线关注度有所下滑。中至外环关注指数相对平稳，受天津机动车尾号限行政策落实影响，购房者交通因素关注程度明显增加。一些拥有轨道交通规划、路网交通完善的楼市板块成为了限行后的热门区域，而这些板块多集中在中至外环区域。因而中至外环关注指数并未有所下降。
（三）2014年一季度天津地铁沿线关注指数分析
地铁的开通给一个城市带来的巨大变化，不仅表现在交通的便捷方面，更重要的是随着地铁网线的全辐射，消费者在出行方面节约的时间成本是最明显的，也就是说地铁改变城市属性。
很多购房者在2014年买房时更加注重周边的交通配套设施，特别是首次置业的购房者，将更多地考虑到公共交通配套设施，从而带动地铁、公交等交通配套完善区域的楼市活跃度。地铁1、2、3、9号线的全面贯通运行大大增加了交通便利性，同时地铁换乘站周边的楼市更受追捧。特别是次中心城区，随着地铁的不断完善，购房者的区域选择也将不断扩大。
作为开发商和消费者，目前对于地铁沿线都非常关注，因为大家都比较看好这些区域的未来价值。下面，就让我们看看天津地铁一季度关注指数：
1、一季度3号线沿线关注
据统计，一季度天津地铁3号线沿线楼盘的关注度占比达21%；地铁1号线占比19.22%，名列第二；2号线占比16.47%，位居第三。地铁3号线作为天津交通线网中连接南北的骨干线，是换乘地铁1、2、9号的重要轨交线路，现地铁3号线延长线延伸至天津南站，势必将天津北站、天津站、天津南站，这几个流动人口密集的交通枢纽区域连为一体，未来的关注指数还将持续在较高的水平上。从开通时间上来看，1号线开通时间，在当时掀起一阵地铁房的热潮，但是随着时间的推移，1号线沿线的楼盘开发已经趋于成熟，房价相对来说也偏高。2、9号线关注指数较为平稳，周围辐射商圈较为成熟。在建的5、6号地铁沿线楼盘的关注指数比较稳定。
2、一季度4号线关注指数同比增长率 9号线出现明显下跌
从同比增长幅度上来看，已通车运行的1、2、3号线热度不减，网友关注指数持续增长。而未开工建设的地铁4、8号线同比分别大幅增长30.66%、20.06%。2014年年初市政府常务会议获悉地铁4号线将于今年开工建设，购房者对地铁4号线的关注指数出现激增，提前买一套即将开通的地铁房，与地铁开通之后相比，在价格上要划算得多。购房者对轨交房未来前景看好，是投资、增值的不二选择。
而开通已久的9号线关注度下降，因沿线楼盘市场逐渐趋于饱和。6号线虽一季度关注指数偏低，因其沿线新盘量较少，后期随地铁建成贯通，沿线新盘量增加，未来的关注度或将回升。
3、重点地铁沿线关注度分析
（一）地铁3号线环比增幅22%
2014年底天津“双限”政策的落地可谓雷厉风行，没有给市场留下任何缓冲期。交通管制政策公布后，交通便利的楼盘成为了人们关注的焦点。一些拥有轨道交通规划、路网交通完善的楼市板块成为了限行后的热门区域，而位于其中的楼盘更是拥有更多的市场。因此一季度地铁关注指数整体大幅上涨，除春节当周关注下降，节后快速反弹。
地铁3号线因去年同期刚开通不久，关注热点很高。一季度虽同比去年有所下降，但一季度关注指数整体也呈现上涨趋势，环比2013四季度上涨22%。在地铁3号线的拉动作用下，西青、北辰、河北表现可圈可点。西青星河荣御、社会山2014等项目都备受瞩目，在市场上获得了非常好的口碑，早些年开发的中北镇已经成熟，成为天津西部的一个居住重镇。地铁对改变人们的便捷交通生活有非常大的作用，对于很多有中长路线需求的购房者会更加倾向于地铁，购房行为也会偏爱于靠近地铁的楼盘。
三、2014年一季度天津购房者价格关注指数分析
从市场来看，天津市内六区的房价较高，而外环边房价也已逼近万元，部分区域甚至早已破万，相对于天津的人均工资水平来说，并不算低，因此购房者对于价格更为敏感度，对于价格的关注度也格外高。
1、一季度价格在6000—10000区间最为关注 刚需占主导
据统计，天津购房者最关注的价位为6000-8000元区间，占比23.70%；5000-6000元区间占比23.59%，位居第二；8000-10000元区间占比20.10%，位居第三。10000-13000元区间占比15.54%，16000-17000元区间占比8.56%。
从整体上看，天津购房者关注的价格主要集中在6000-10000元区间，以蓝印、首套房置业的刚需购房者居多，楼盘涉及也以外环以外的刚需项目居多。10000-17000元区间占比总和达到31.27%，这一部分以婚房刚需、教育资源、改善需求为主，以关注市内六区和环城四区的项目居多，购房者关注度也很高。
2、一季度1万6以上价格区间同比激增 受政策影响升温
从指数变化图中我们可以看到，16000-17000元价位楼盘的关注度同比增幅，平均增长率达42.87%；其他价格区间有小幅下滑。《教育部办公厅关于进一步做好重点大城市义务教育免试就近入学工作的通知》要求，包括天津在内的19个重点大城市在2014年制定完善进一步规范义务教育免试就近入学的方案，并在2015年100%实行划片就近入学政策，100%小学划片就近入学，90%以上初中实现划片入学。在此背景下，划片就近入学，严查收择校费，教育资源无疑成了学生家长的最后一根稻草。在天津房天下发起的置业调查结果中，有超七成的网友表示对自己的购房计划有影响。所以一季度购房者对市内主城区的高价教育地产关注度激增。
四、2014年3月份天津购房者户型关注指数分析
1、3月份天津购房者对2居室需求旺盛 占比高达半成
从图上我们可以看到，3月份天津关注的户型为两居，占比51.93%；其次为三居和一居，分别占比22.84%、17.86%；而四居、五居等大户型的关注度较小。
从产品属性上来看，目前天津大部分两居、三居均为刚需型产品，一居则大部分为投资性产品，而四居、五居为改需型产品，而其关注占比正好与天津的刚需购房者占比成正比。从购房者的角度来看，总价较低的两居和功能全面的三居成为置业者；而从房企的角度来看，主打两居、三居小户型以及投资性一居显然更有利于提高销量，快速回笼资金。
2、重点户型关注度分析
两居户型3月份同比增长最快
据统计，3月天津购房者最为关注的户型为两居室，占比。从走势图上我们可以看到，进入3月之后，两居的关注度显著提升，并在后三周趋于平稳。
由于目前大部分刚需置业者更加趋于年轻化，受购买能力的限制，这种既能满足日常需求、又可将总价控制在可承受范围的两居即成为置业的。由此可见，当前购房者对价格的关注也愈加提升。
五、2014年一季度天津购房者楼盘关注指数排行榜
1、天津关注住宅
从排行榜上我们可以看到，排名前三的住宅楼盘分别为东丽区的华润橡树湾、河东区的红星国际广场、河西区的富力津门湖。10楼盘中，东丽区、河北区、河西区楼盘分别上榜2个，占比；河东区、津南区、北辰区、滨海新区均为1个。
位于榜首的华润橡树湾，一方面依托于华润品牌的大力推广，加上项目愈加成熟的生活及商业配套，紧邻地铁交通便利，随着产品多样化的相继推出，价格上推出房天下电商狂5折特惠房，极度吸引刚需购房者的眼球。
作为市区热门楼盘，红星国际广场的浏览量连续3个月位居榜首，一方面由于项目位于市区繁华商圈，地铁旁交通及配套优势明显，另一方面由于房天下优惠1万抵15个点的大力推广，加上项目本身产品类型丰富，低总价不限购，可以说与同类项目相比优势明显，因此备受购房者热捧。
富力津门湖作为品牌热销楼盘，受关注度依然强劲，主要是由于项目地处大梅江板块，区域优势明显，加上便捷的交通，完备的生活配套，以及在该版块内价格的优势，使得项目一直都受到众多刚需改善购房者的关注。
2、天津关注别墅
从排行榜上我们可以看到，关注度排名前三的别墅楼盘分别为津南区的首创玲珑墅、东丽区的首创溪堤郡、南开区的奕聪花园。10别墅楼盘中，东丽区上榜3个，占比；津南区和西青区上榜2个，河东区、南开区、武清区也有1个楼盘上榜。
位于榜首的首创玲珑墅，国企品牌实力强劲，特别是在天津南部板块交出首创福缇山、首创爱这城这样热销的成绩之后，此次中高端别墅的发售，同样受到了不少改善型高端置业人群的欢迎。
除津南外，东丽、西青在此次排行榜中均表现不俗，可见目前天津外环高端置业人群正在逐渐增加，主要还是由于其在产品、交通、宜居等方面的条件逐渐完善，才使得此区域内的别墅产品关注度大大提升。
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