[摘要] 北京仍在试图“退烧”楼市。相关政策同时针对商品新房和二手房市场。记者获悉，北京上调了二手房指导价格；与此同时，相比2013年，今年对商品房的预售价审批中将挂钩地价，诸如精装拆分等规避限价的情况，亦被禁止。
北京仍在试图“退烧”楼市。相关政策同时针对商品新房和二手房市场。记者获悉，北京上调了二手房指导价格；与此同时，相比2013年，今年对商品房的预售价审批中将挂钩地价，诸如精装拆分等规避限价的情况，亦被禁止。
市场人士将其与京津冀一体化战略联系在一起。中原地产研究部统计数据显示：2014年1季度，北京新建商品住宅签约套数为1.36万套，累计签约总额为534.7亿，同比下调31.7%，这也是2012年一季度来，连续8个季度，北京商品房住宅签约额首次低于700亿。
的形势也有类似情况。“一线城市透支地价上涨空间，二三线城市透支未来购买力，年轻人透支未来消费，”3月29日，万科集团执行副总裁毛大庆告诉记者。
因此，一些地区开始主动或被动放松调控，然而戏剧性的是，北京楼市调控依然继续从严。
针对北京进一步“坚持并从严”干预房地产市场的理由，有一位国企开发商负责人告诉记者，根据其和政府沟通了解的信息发现，上述政策，与合理控制城市人口规模的社会治理手段有关。
北京市也有关负责人亦曾公开表态，如何控制和疏解非首都功能人口是面临的重要问题，今年上半年，北京将出台控制人口年增量数字。
从严执行限价
“三个透支加在一起，成为影响2014年房地产市场的重要因素，前景很难说。”毛大庆说。
2014年初，诸如泰禾?北京院子、紫辰院、五矿万科?如园等多个超过4万元每平方米的高价项目入市，被市场解读为北京限价“松口”。
“其实不然，上述项目依然在限价，为完成2013年调控目标，多个高价项目被要求延期，2013年已过，自然开始入市，”据一位不方便透露姓名的房企人士介绍。
根据其了解，此前延迟审批的项目预售价格最终幅度相比年前大概涨了5%不到，这个涨幅相比延期的资金成本，并不能形成充抵。
同时，根据记者了解，在限价政策依然从严执行的背景下，诸如精装拆分等规避限价政策的卖房策略，在2014年被明确禁止。
“2013年，在北京趋严的限价政策背景下，开发商在审批价外，会再捆绑几千元的精装修价格，导致实际上总价款并无太大变化”北京中原地产市场研究部总监张大伟介绍。
“现在预售证审批已严格禁止精装拆分，向北京住建委报批价格时，会要求看合同，核定装修成本，并批价格：一个毛坯价，一个精装价，只能批一个，不准捆绑，”上述不便透露姓名的房企人士说。他介绍，一般来说，精装修会比毛坯房批的预售价高，但幅度可能仅覆盖精装成本，要求非常严格，开发商涨价空间很有限。
以今年3月18日万科橙项目为例，21680元每平方米的毛坯成交均价，较市场预期低了近3000元每平方米，引起广泛关注，并被多个媒体解读为北京项目降价的信号。
万科集团执行副总裁毛大庆解释“降价”质疑就称，该项目是万科配合政府做好房地产价格的稳定，接受了政府价格指导的原因。
与2013年频现的精装捆绑情况大不同，2014年北京的市场上几乎很少有这样的项目。除了禁止精装拆分外，上述房企人士介绍，北京的限价亦要求挂钩地价，这个挂钩有两层含义，，会对照项目的拿地地价来审批商品房预售价格；第二，要求开发商不能因为项目周边或者项目后期地价上涨，就作为此前低地价项目抬价的理由。
除了继续从严执行的行政化调控手段外，还有二手房交易税费的市场化手段，亦现收紧信号。
根据记者了解， 3月31日，位于宋家庄区域的政馨家园、鑫兆雅园等部分小区合同网签，将实行新的指导价。
“刚调整了指导价，应该是涨了一两千元，”3月31日，链家地产宋家庄店的一位店员向记者介绍。
按照北京二手房交易中的惯行办法，买卖双方签订的合约价格为实际的成交价格，但在北京建委进行网签时则会以官方的区域计税指导价为网签价格，由于最终的税费缴纳以网签价格为基数，因此二手房区域计税指导价一旦提高，意味着购房人缴纳的税费也将随之提高。
记者亦向北京住建委核实近期二手房指导价上调。北京住建委的一位人士核实称，北京当前的二手房指导价已采取动态调整，近期的确进行了调整，但为了防止买卖双方签订“阴阳合同”避税，指导价不对外公开。
所谓二手房交易指导价的动态调整，链家地产市场研究部张旭解释称，当前的二手房计税价格是一房一价模式，项目楼层、建设时间、位置不同，指导价都不同，也就是说，一个小区的楼盘指导价都有差异。
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