[摘要] 随着天津城镇化进程加速、战略规划持续升级，尤其是轨道交通不断完善，环城四区优势逐渐凸显，商品住宅区域成交占比超三成，常年霸据商品住宅主战场。其中，北辰区目前在环城四区表现一般，其关注度及影响力相对较弱，未来发展潜力较高。
北辰区是天津市环城四区之一，位于天津市城北，北运河畔。东以北京排污河与宁河县相邻，东南与东丽区相望；南与红桥区相连；西南以子牙河与西青区相界；西北与武清县相接。随着天津城镇化进程加速、战略规划持续升级，尤其是轨道交通不断完善，环城四区优势逐渐凸显，商品住宅区域成交占比超三成，常年霸据商品住宅主战场。其中，北辰区目前在环城四区表现一般，其关注度及影响力相对较弱，未来发展潜力较高。
一、 住宅用地市场
1、 住宅用地供应：2013年下半年北辰区住宅用地集中放量，出让起始价普遍偏低，全年区域供应量（规划建筑面积）在环城四区占比达32.19%，仅次于津南区。
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2013年北辰区推出住宅用地规划建筑面积105万平米，分别占天津、环城四区供应总量的6%、32.19%，区域占比仅次于津南区。但2006-2013年，北辰区住宅用地供应规划建筑面积498万平米，仅占环城四区总量的9.09%。从2012年的零供应到2013年迅速大幅放量，主要由于宏观政策引导，加大住宅用地供应平抑市场房价上涨预期，另外也受房地产市场持续高温刺激，2013年下半年政府集中推地，但出让起始价普遍偏低。
2、 住宅用地成交：2013年北辰区住宅用地成交楼面价3277元/平米，处于区域中等水平，未来上涨空间较高。
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2013年北辰区住宅用地成交规划建筑面积105万平米，分别占天津、环城四区成交总量的6.31%、34.08%；成交楼面价3227元/平米，与津南区相当，均低于天津（3704元/平米）及环城四区（3581元/平米）价格水平。北辰区住宅用地成交楼面价于2010年升至顶峰，达3507元/平米，并随后于2011年取得成交面积高峰，成交占比（28.28%）在环城四区居首。有历史趋势判断，自2012年天津全市及区域有可能再度重现2008-2010年又一轮住宅用地市场热潮。随着区域发展及配套完善，北辰区未来具有较高发展潜力，较西青区目前价格存在高达59.95%的上涨空间。
二、 商品住宅市场
1、 商品住宅供应：2013年北辰区商品住宅供应面积71.77万平米，同比上涨365.84%，远超天津及环城四区整体涨幅。
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2013年北辰区商品住宅供应面积71.77万平米，同比上涨365.84%，领涨全市各区，远超天津及环城四区整体涨幅。2013年北辰区商品住宅供应面积在天津及环城四区中占比分别为5.31%、16.93%，较上期分别扩大3.66个百分点、10.53个百分点，占比扩大幅度仅次于西青区。
2、 商品住宅成交：2013年北辰区商品住宅成交面积70.81万平米，同比涨幅202%，领涨全市各区，成交占比（全市范围）升至5.99%，为近7年以来值
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2013年北辰区商品住宅成交面积70.81万平米，同比上涨202%，成交量仅次于2009年峰值（77.07万平米）。2013年北辰区商品住宅成交面积在天津及环城四区中占比分别为5.99%、15.68%，较上期分别扩大3.36个百分点、7.85个百分点，均达历史较高水平。
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由于2013年全年商品住宅市场持续高位成交，有效提升全市及各区去化水平。截止2013年12月，北辰区商品住宅可售面积59万平米，处于近两年以来较高值，在全市及环城四区占比分别为2.99%、12.47%；北辰区商品住宅出清周期为9.4个月，较年初15个月水平大幅提升，且低于环城四区（11.3个月）及全市（18.1个月）出清周期。对比环城四区各区县可知，北辰区供需面积总量为四区域中，但由于价格优势等因素，去化速度维持较高水平，且短期呈现供不应求，目前与西青区均以9.4个月的出清周期促进环城四区整体存量去化，缓解由津南区所产生的区域库存压力。
3、 商品住宅均价：2013年北辰区商品住宅成交均价8533元/平米，价格同比上涨5.13%，涨幅处于环城四区内较高水平，目前区域缺乏大型品牌房企，以中低端刚需首置产品为主，且同质化严重，区域竞争格局亟待升级
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2013年北辰区商品住宅成交均价8533元/平米，价格同比上涨5.13%，涨幅处于环城四区内较高水平，且远超天津全市及环城四区成交均价同比涨幅。从历史走势分析可知，2010年的市场为区域发展岭，决定日后成交均价区域分布格局。2010年天津整体成交均价大幅上涨25%，环城四区涨幅更高达44%，其中北辰、西青、津南、东丽涨幅均超30%，西青区成交均价暴涨53%，北辰区涨幅36%。进入2013年，环城四区中西青区价格已突破万元水平，涨幅与全市看齐并维持稳定，目前区域价格上涨动力集中在北辰区及东丽区，若以西青目前价格为标准，北辰区成交均价依然存在23.9%的上涨空间。
通过分析目前北辰区楼盘信息可知，区域以中低端刚需首置产品为主，且同质化严重，由于需求分布及区域影响力受限，造成高层产品去化相对较快，而洋房、别墅等产品消化速率较低；区域内以天津本土区域房企为主，其中在售项目开发企业中主流房企有五矿地产、景瑞地产两家企业，占比仅一成。但是，北辰区于2013年下半年集中成交6宗住宅用地，融创、天房、星河城、红星美凯龙等品牌房企均成功摘牌，将极大程度提升区域未来竞争格局，加速区域发展进程。同时反映随着城镇化进程加快、规划建设的不断完善，区域价值已逐渐获得市场认可及开发企业青睐，但影响范围及力度有待加强。
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