[摘要] 刚刚落幕的十八届三中全会上通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出，“坚持计划生育的基本国策，启动实施一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的政策。”这标志着延宕多年的“单独二胎”政策将正式实施。
导语：十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中，涉及房地产行业的内容仅寥寥数语，但却可以称为房地产调控政策走向的一个转折点。土地改革、房地产税、单独二胎等热门名词引发业界的广大关注。房天下针对中央释放的房地产政策的若干信号，解读楼市未来走向。
刚刚落幕的十八届三中全会上通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出，“坚持计划生育的基本国策，启动实施一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的政策。”这标志着延宕多年的“单独二胎”政策将正式实施。对于坚持严格贯彻计划生育政策30年的中国社会来说，是顺应发展方向的。日益严重的妇女总和生育率偏低和人口老龄化严重等问题时刻威胁着中国社会的可持续发展。开放二胎不仅满足了独生子女家庭的个体需要，无疑还间接地刺激了房地产的需求。
房地产改善型需求将放大 理论实际存差值增加不确定性
讨论任何政策之前，我们都必须先仔细研究政策窗口里到底有多少人。据笔者查询中国家庭追踪调查数据（China Family Panel Studies，CFPS），图表中标出了在2010年时，在所有妻子年龄在22至35岁的夫妇中，“单独”和“双独”的比例。在这里，单独指的是夫妻双方仅有一人是独生子女，双独指夫妻双方均为独生子女。显然，夫妻符合“双独”政策的比例非常低，仅有5%-7%左右。而“单独”的比例就相对比较高了，从12%-15%不等，是“双独”比例的两倍左右，且近年来逐渐提高。可以肯定，“单独二胎”政策相比于“双独二胎”的提法，受众面是更加广泛的。
“单独二胎”政策对房地产的利好是分为近期的和远期的两部分，近期的是指因二胎孩子出生带来的改善型需求阶段性放大，远期的是指孩子长大后新增的房地产消费需求。远期部分的巨大潜力不容忽视。
远期，从独生子女比例来看，“单独二胎”政策所能够影响到的人口在未来也有增加的趋势。CFPS数据显示，从20岁到10岁，独生子女比例随着年龄降低而显著提高，从20.8%上升到47.2%，约2.3倍。十五年后，当现在10岁左右的孩子普遍进入适婚年龄时，25岁新婚夫妇将有七成以上符合条件，可以生育二胎。那时候对于“二胎房”的改善型需求将是目前“二胎房”的数倍。
近两年来，首次置业的刚性需求不断被释放，其在购房成交中的比例逐年下降，而改善型需求则从原来在购房成交中占三分之一变为一半，“单独二胎”政策无疑将使得这一比例进一步上升。
由此可见，“单独二胎”政策将在一定程度上延续房地产行业人口红利，当然这个红利的规模并不宜被过分夸大，其最终呈现的影响程度还具有很大的不确定性。一方面政策将分阶段推进，逐步落实，另一方面政策影响面是2000万人口左右，并不是所有能够生育二胎的家庭都有生育二胎的意愿。
一个不利于生育率提高的因素是养育一个孩子的成本过高，奶粉贵，上学难，看病难等等一系列问题促使“单独”或“双独”家庭对“二胎”望而却步。另一个不利于生育率上升的关键在于符合“双独”或“单独”政策人群的教育水平一般较高，而女性教育水平提高恰恰是降低生育意愿的最关键因素。平均教育水平每提升1年，生育率大约下降0.4——教育水平的提升也同时带来了生育水平下降，这意味着，双独夫妇很可能本来意愿就是生育1个孩子，甚至丁克。对他们放开二胎，和不放开的结果差不多。
户型扩容提上日程 小三小四室户型或走俏
“单独二胎”政策将改变未来部分新房的居室户型设计理念，改善型需求也将会被进一步分层，拥有两个孩子和拥有一个孩子的家庭的改善型需求是不一样的。三居室、四居室和多居室产品将增加，而考虑到目前高房价和资源的有限性，如何在尽可能不多增加面积的前提下设计和建设出三居室、四居室和多居室，将是开发企业、设计机构和顾问公司需要思考的问题。
对于一个舒居的四房来说，双卫双厅应该是标配，在户型区间上，正常水平的三房或空间挤压下的小四室或会走俏。在面积方面，如果个人购房面积超过144平米，国家规定将按3%的税率征收契税，会增加购房成本。因此参照这两方面来度量，小四房应该是集中在90平米~130平米区间段的住房，以满足“一孩舒居，两孩刚需”的局面。而不到90平米的户型，或许也会适时改变思路。这些不到90平方米的小户型如何在设计师手中“变”出三室两厅来，如何提高得房率等问题都将是设计师将考虑的方向。
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