[摘要] 2013年成都楼市走势、：随着成都房地产市场多家机构和房企的年报出炉，可以看出2012年住宅市场企稳并逐步回归，中央表明未来将坚持房地产宏调不动摇，因此预期2013年直接针对房地产的宏观政策将无重大变化。
2013年成都楼市走势、：随着成都房地产市场多家机构和房企的年报出炉，可以看出2012年住宅市场企稳并逐步回归，中央表明未来将坚持房地产宏调不动摇，因此预期2013年直接针对房地产的宏观政策将无重大变化。成都住宅市场将依然以刚性需求为主导，成交量将在2012年的基础上保持平稳增长，但价格或面临较大的上行压力，全年整体表现将为小幅上涨。
2011年通过出台“限购令”、上调贷款利率和存准率，已将大部分投资群体挤压出住宅市场，刚需群体成为市场的主要支撑，而2012年尽管未有针对房地产领域的宏观政策出台，但央行两次次下调存准率、两次下调存贷款基准利率，使信贷环境得到一定程度的放松，观望已久的刚需购房者开始大规模进场。而11月中央明确表示短期内房地产市场调控政策将不会动摇，该信号一方面抑制了住宅市场回升的速度，但也在一定程度上稳定了刚需群体的置业信心。
“积极稳妥推进新型城镇化，并使其成为新的经济增长点”将成为各级政府未来的重点工作内容，与此前的“城镇化”所不同的是，“新型城镇化”强调的不仅是由农村进入城市的人口数量，更重要的是确保进入城市的人员可以获得完整的社会保障资源和公共服务。因此本轮“新型城镇化”虽然从宏观层面可继续为房地产市场提供发展契机，但更需要注意的是为了保证“城镇化”人口的生活质量和持续扩大内需，政府未来不仅将加强保障房建设，同时还可能进一步引导普通住宅的价格回归合理区间以及居住产品属性。
商业地产竞争激烈同质化问题趋于严重
2013年全球经济增长动力依然较弱，中国对外出口短期内难有明显的起色，同时国内经济回升基础尚未稳固，因此内需将在经济发展中扮演更加重要的角色。2012年成都CPI上涨3.0%，增幅同比回落2.4个百分点；前三季度城镇居民人均可支配收入20,545元，扣除价格因素实际增长10.4%，但结合目前仍然存在的通胀压力和小幅下滑的消费者信心指数，预期2013年的成都商业市场将面临日益激烈的竞争。
近年来，除各商业项目之间的竞争之外，电子商务也对整个实体购物中心市场发起了实质化的冲击。2012年，四川电子商务交易额达到5,300亿元，同比增长达65.6%；预计2013年全省电子商务将实现交易额6,600亿元，同比增长25%，网购交易额将达810亿元，同比增长40%。其中网购交易额可从一定程度上反映出消费者需求与实体市场供给之间的缺口，而尽管目前网购交易额在社会消费品零售总额中的占比正呈现快速上升趋势，但对于价格高昂、需要体验消费，以及非标准化的商品交易，实体购物中心仍然是短期内无法替代的平台，因此未来购物中心的定位和运营必须更加精准、专业，不仅实现与周边类似项目的差异竞争，亦要实现与线上平台的差异竞争。
“量升价稳”是主流趋势住宅市场缓慢回归
2012年主城区住宅市场呈现先抑后扬的走势，上半年延续了2011年的平淡表现，成交量和成交价格保持稳定，供求双方对后市均持观望态度；进入2012年下半年，前期宏观政策的调控作用已基本被市场消化完毕，同时金融信贷方面连续发布利好调整，导致积压的刚性需求集中释放，开发商推盘节奏有所加快，部分热销项目成交价格出现明显上涨。
2012年成都住宅市场成交量随着时间推移出现震荡上行趋势，主城区全年成交量达1,006万平方米，同比大幅上涨32%，而成交价格同比微幅下调0.07%。由此反映出市场需求，尤其是刚性需求仍在不断扩大，对整体市场正形成有力支撑。
然而，由于前期市场上积压了较多可售房源，以及刚需购房者的支付能力有限、对房价变动较为敏感则共同决定了2012年住宅整体交易价格难以快速上涨，因而出现“量升价稳”的现象，但市场总体走向正在逐渐回归正常。
在区域方面，城北是翘楚。由于成都“北改”工程自2012年正式启动，规划涉及城北多个人口稠密、居住环境落后的片区，受此利好政策推动，加之地铁1、2号线同时运营对交通改善所形成的叠加放大作用，刚需型和改善型购房者对城北物业的预期均有所增强，因此这一区域的住宅市场在2012年表现出强劲增长，成交量和成交价格同比分别有约60%和5%的涨幅。
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