[摘要] 截至昨日截稿时,已有20家房企公布其销售业绩,20家房企合计前10月销售业绩突破了6539亿元,同比涨超40%。但从房企三季报来看,房企的利润率却依然难改下降的趋势。
截至昨日截稿时,已有20家房企公布其销售业绩,20家房企合计前10月销售业绩突破了6539亿元,同比涨超40%。但从房企三季报来看,房企的利润率却依然难改下降的趋势。
瑞安房地产、碧桂园、中骏置业前十月的同比涨幅都录得翻番,即使是业绩涨幅排在末尾的花样年、首创置业等房企,也录得10%左右的增长。
然而,据中原地产研究部统计,公布三季报的135家上市房企前三季度合计总营收达4675亿元,总利润为835亿元,行业利润率却仅17.9%,净利润率仅13%。
利润率或每年降一两个点
中原地产研究部总监张大伟认为,目前绝大多数一线房企都采取高周转模式,策略是推行产品标准化和管理标准化。在未来几年内,行业平均利润率每年将降低1~2个百分点左右。
在高周转的模式之下,主流房企年内新开工大幅增加。季报显示,前三季度保利地产累计新开工面积1209万平方米,竣工面积660万平方米,在建面积3992万平方米,分别比去年同期增长26.2%、55.7%和21.9%。而万科截至10月上旬,拿地已过700亿元,创历史新高,1~9月累计开工面积完成年初计划的82.4%。
截至10月底,一、二、三线20个城市新建商品住宅库存总量分别为2748、2760和2251万平方米,环比分别增长1.1%、3.1%和-0.8%,一线城市住宅存货已悄然上升。
利润率下滑溯因
1
高负债率“吃掉”大量利润
据链家地产市场研究部统计,所有上市房企在9月末的资产负债率为76.1%,较年初增长2.4个百分点,达到历史新高。不过,剔除预收账款后,公司其他负债占总资产的比例为49.4%,较年初下降0.8个百分点。
“高负债率、高贷款利率带来的高利息费用吃掉了大量利润。”张大伟认为。
2
土地成本同比大增
2013年10月,10个典型城市土地出让金收入689.6亿元,同比增28.8%,土地成交均价3410元/平方米,同比增达55.7%。
张大伟表示,土地成本增加,房企拿地竞争激烈,这明显导致房企的利润率下滑。
3
“以价换量”项目进入结算周期
链家地产市场研究部张旭认为,2011年受调控影响的项目成为目前房企结算的重点,这些项目被迫“以价换量”,在保销量和保利润之间选择了前者,带动了整体利润率下降。
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