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地产闽商"奇袭"全国 向一二线城市共同迈进

第一财经日报   2013-10-26 08:09

[摘要] 地产闽商走向全国的节奏快速且出人意料。似乎在一夜之间,地产闽商快速出现在长三角、珠三角、北京等地的住宅市场和土地市场,他们的步调出奇的一致,都在向一二线城市共同迈进。

地产闽商走向的节奏快速出人意料。似乎在一夜之间,地产闽商快速出现在长三角、珠三角、北京等地的住宅市场和土地市场,他们的步调出奇的一致,都在向一二线城市共同迈进。

福建“速度”

“你怎么看楼市后续的发展?”阳光城集团股份有限公司(下称“阳光城”)总裁陈凯在接受专访时反问《财经日报》记者,他看上去踌躇满志,在刚刚过去的不到一年时间里,这家福建公司连续在上海拿下了六幅土地。

2012年11月15日,阳光城以8000元/平米的底价成功竞得上海宝山美兰湖优质别墅地块,随后,阳光城管理总部迁至上海。

谁都没想到他们动作这么快。国庆刚过,第三方机构的统计数据显示,阳光城前三季度已完成销售金额133亿,提前一季度完成年初制定的全年销售指标。

至此,阳光城连续三年复合增长率超过100%。

这并不只是阳光城的速度。整个地产“福建军团”都像是拧紧了发条般冲刺,包括阳光城、融信、旭辉集团、正荣集团、禹洲地产、建发集团等在内的福建房企在上海、南京、苏州、杭州等长三角城市拿地。

同样来自福建地区的正荣集团,10月10~16日,豪掷61.12亿在上海和南京拿下3宗地块。

这一周,“显示了公司雄厚的实力和深耕长三角区域的决心与信心,实现了其布局的稳健推进。”正荣集团上海公司负责人如此解读。

“福建军团”并不满足于小幅地块和底价成交,开始以优势“奇袭”,与大牌房企共同竞争高总价、高溢价地块。

以正荣集团为例,该公司今年在上海、苏州频繁买地,短短几个月已经在长三角三个城市砸下百亿。

发力背后

很难追溯福建开发商今年在范围集体发力的原因。“事实上,公司在前年就开始制定了战略,准备这两年在四个地区布点,环渤海城市群、长三角、珠三角城市群,以及福建大本营。”泰禾集团总裁助理、品牌总监沈力男对记者透露,他们此前只在北京和福建布局,这两年加速在长三角以及珠三角区域布局。

因此,冲动并不全是地产闽商拿地的全部原因。泰禾集团于去年就在上海成立分公司,今年才开始陆续在长三角拿地。

“我们希望通过上海公司辐射到长三角地区,这是一个桥头堡的象征,也是区域性品牌走向性品牌的必经之路。”上述正荣集团负责人透露,他们也是布局很久才开始“发力”。

“我不会去三四线城市拿地,风险太大了,尤其是在调控的情况下,企业资金面情况比较好,的办法就是在一二线城市拿地。”另一家不愿意透露姓名的福建开发商表示,福建房地产发展较好的城市是福州、厦门,“盘子太小,所以必须走出来”。

国家统计局数据显示,今年9月,北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1.4%。值得关注的是,北京新建商品房价格同比上涨20.6%,是70个大中城市中同比涨幅的城市。

陈凯表示:“我们喜欢去竞争较为充分的地方拿地,上海就是的选择之一。”此前,他在多个大公司呆过,更为喜欢竞争激烈的一线城市。

这也不难看出,对许多福建开发商来说,财务安全的前提下,他们希望尽可能地在现阶段囤地,他们把目光更多放在了北上广这样的一线城市,泡沫少、机会多,是更重要的原因。

“从目前的市场格局来看,房地产行业显现‘大鱼越游越快,小鱼越游越慌’的局面,大型房地产企业越来越大,增长速度越来越快。”陈凯说,首先,从拿地上来看,去一二线城市是一个明智的选择。

“粮仓”充实

“去年房企前十名的门槛为300亿,今年已经提高至433亿。”陈凯说,从这几年开发商的排名可以看出,选择不同路径的开发商,会有不同的发展,机会对大部分中等规模的开发商来说,是均等的。

他们正在试图把融资成本降下来。据统计,阳光城2012年的贷款中,银行借款为15亿元,仅占总借款的16.8%;其余的大量融资则是通过信托、地产PE的方式获得。

阳光城今年的融资成本降到了10%,“单个项目股权合作,来降低融资成本。”阳光城内部人士透露,开发商的融资成本高于15%压力非常大。

大部分福建开发商正在降低自身的融资成本,泰禾集团也更多地试图增加与信托、基金等金融机构的合作。

对大部分的福建开发商来说,融资成本高昂一直是一个过不去的“坎”。

“必须降下来,不降下来,就没有办法扩张,走向一定是低成本、粮仓充足才可以实现的。否则只会在前进的过程中被自己绊倒。”另一家福建开发商称。

“公司去年销售数十亿,今年预计完成销售120亿元甚至更多,所以资金面还是较为宽裕。”泰禾集团的沈力男透露,这也是他们今年选择扩张的重要原因,“和楼市调整没有关系,和公司的资金面有关系”。

当然,地产闽商们也在试图控制风险。在2012年度报告中,阳光城表示,未来房地产调控将常态化,调控政策的纲领仍为抑制投资性需求保持不变。在这个政策背景下,公司将审慎关注土地价格的合理性,低溢价参与投资。

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