[摘要] 城镇化未来十年的微观进程并不乐观，难以成为接棒人口红利后拉动住房消费的巨大引擎。持续的高体量土地供应将造成商品房市场巨大的供应压力，需求的透支性释放必然将导致成交规模迎来回调。
历年商品房销售面积走势以及未来趋势（单位：亿平方米）数据来源：联合国预测
2012年，商品房销售总量为11.13亿方，同比11年小幅上涨1.74%，甚至还不如2011年4.39%的增幅。按照目前的月均水平，预计2013年全年商品房销售量将在12亿方以内，增幅在5%附近。可以看出，尽管商品房市场已经在2012年以后迎来全面性复苏，但是商品房的销售量却难以再复制过去25%左右的增长速度。过去十年是房地产行业的黄金十年，我国房地产市场扩张速度空前，几年就跃上一个新台阶，但是到了最近三年，我国商品房销售面积基本稳定在11亿左右，再也没有出现像此前这样规模的扩张。分析师预计，未来3年商品房市场会在11亿的基础上继续保持稳步增长，5年以后进入稳定期，8年后则将出现局部调整，直至10年后总规模将开始下降。
之所以得出上述判断，主要基于以下三方面的原因：
，人口红利效应减弱的大势已定，支撑近年来房地产交易规模快速扩张的重大因素将不复存在。住宅，是满足人类居住需求的产品。长期来看，住宅建设量主要和适龄购房人口变化有关。就我们的行业经验，中国购房者的年龄结构一般集中在20岁～45岁，该部分人群占到全部成交量的80%以上，其中30岁以下购房者占到全部成交的约40%。根据第六次人口普查数据，中国城市中20~45岁的人口已经达到顶峰，为2.06亿人，到2018年，该部分人群人口将下降约10%，而最主力的刚需群体，城市中20~30岁的人群，也在2011~2012年间达到9300万的高峰，到2018年将下降20%以上。毫无疑问，购房活跃人群总量的减少决定了商品房的消费规模很难在过去的基础上再出现大幅度的突破。
第二，城镇化未来十年的微观进程并不乐观，难以成为接棒人口红利后拉动住房消费的巨大引擎。从宏观数据来看，2010年，城镇化率首次突破50%，按照发达国家的经验，城镇化率在50-80%的这个阶段将是社会财富和人口加速集聚的黄金时期，住房市场将因此大大受益。但是如果我们再把这一数据落到微观便会发现，现实并不像想象中乐观。数据显示，2010年287个地级市中有近6成的城市城镇化率在40%或以下，距离50%以上的分界线尚有很长一段距离。而随着东部城市的城镇化率逐渐触顶（事实上深圳（楼盘）的城镇化率已经在2010年达到了100%），西部新的增长极又难以在短时期内形成，未来若干年范围内的城镇化进程将面临青黄不接的处境。
第三，城市发展面临资源不足和过度透支的风险，未来商品房市场难以再有大幅上涨的空间。对一线城市和部分二线城市来说，主要来自两方面的阻力：一方面，一线城市开发较早，住宅用地的供应量已经逼近极限，典型如北京（楼盘）四环内、上海（楼盘）中环内、深圳关内等区域，近年来已少有土地放出。商品住宅供应的逐渐减少势必导致成交量上行乏力；另一方面，刚需购买力是有极限的，一线城市持续上涨的房价终将抑制刚需的进一步释放。以上海为例，房屋总价一旦超过200万，刚需的价格抗性势必将集中显现。对三四线城市来说，在过去的几年中，由于过于依赖土地收入带来的收入，一方面是高体量的土地出让规模，另一方面是以本地需求为主的有限人口，三四线城市正面临过度透支的风险。持续的高体量土地供应将造成商品房市场巨大的供应压力，需求的透支性释放必然将导致成交规模迎来回调。
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