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住建部秦虹:房地产金融创新成趋势 资产证券化探索升温

每日经济新闻   2013-09-24 08:29

[摘要] 住建部政策研究中心主任秦虹在 “2013全球华商(成都)地产论坛”上以《房地产企业金融创新的趋势与探索》为题进行了演讲。

每经记者刘林鹏 发自成都

当房地产遇上金融将碰撞出怎样火花?这两者之间有着何种关系?决定地产企业成败的关键因素是什么?

昨日(9月23日),住建部政策研究中心主任秦虹在 “2013全球华商(成都)地产论坛”上以《房地产企业金融创新的趋势与探索》为题进行了演讲。

秦虹看来,中国房地产企业现在的金融创新已经是必然的趋势。随着资产沉淀量的上升商业地产挑战凸显,融资能力对房企来说将是一个重要考验。

论坛上,《每日经济新闻》记者获悉,目前资产证券化已被许多房企视为融资的一个重要途径。“商业地产资产证券化探索正逐渐升温。”据秦虹透露,目前已有多家房企酝酿通过资产证券化融资,部分甚至已向证监会报备。

房地产市场将走向多元化

“中国房地产企业现在的金融创新已经是必然的趋势。”秦虹表示,行业发展的趋势来看,成熟房地产市场需要多元化,房地产行业的利润率趋降,中小房企贷款困难。

秦虹进一步解释称,目前中国的房地产投资规模已足够大,中国已成为的房地产市场,也是全球新房建设的市场。在这样大的规模下,过去单一地靠间接融资,也就是靠银行贷款来支持房地产开发的金融格局是不可持续的,一定会走上多元化。此外,整个房地产行业,特别是住宅业的利润下一步确实要趋降,在这种情形下,低成本融资对房企来说就显得尤为关键。

近年来,商业地产发展迅猛,这也导致商业地产对长期资金的需求加大。

据秦虹介绍,从2009年以来,商业地产开发增速明显高于住宅,商业地产对长期资金需求就更大,而银行贷款一般是短期的。没有长期的资金支撑,导致了商业地产主要以散售形式来实现开发投资的回笼。在这样一个模式下,商业地产的经营水平很难提高,另外,随着商业地产供应量的增大增多,过去那种很容易散售的模式也难再持续。

在退出渠道上的匮乏,将严重影响商业地产良性发展。秦虹看来,商业地产的金融创新,一定意义上是商业地产发展的内在要求。

房地产金融创新的方向是什么?

“,就是扩大直接融资,关注直接融资;第二,直接融资里面关注权益性的融资。”秦虹称,直接融资的创新总体上来看,主要包括以下几个方面:一是投资人逐渐增多,行业并购趋势加强,大量战略投资人参与房地产的直接投资;二是房地产信托成为缓解房企资金难题,尤其是中小房企资金之渴的“及时雨”。另外,人民币的房地产私募股权投资也成为房企融资的一个重要途径。

《每日经济新闻》记者注意到,近期境外融资在地产领域亦备受瞩目。秦虹称,今年一季度中国房地产企业在境外融资总额就是去年的一半,增速明显。

此外,一些企业做了类资产证券化的积极探索,主要借助信托或者是私募股权基金作为载体来增加资产管理的内涵,将商业地产,或者是商业地产的经营进行打包份额化。

商业地产资产证券化的趋势

资产证券化是以未来有可预计现金流的优质资产为基础,设计成证券产品,在金融市场上出售的融资方式。

当前,我国资产证券化业务主要包括三类:银监会监管的信贷资产证券化(MBS)、证监会监管的企业资产证券化(ABS)和银行间市场交易商协会主导的资产支付票据(ABN)。

2013年3月15日,证监会公布的《证券公司资产证券化业务管理规定》称,财产可是企业应收款、信贷资产、信托受益权、基础设施权等财产权利及商业物业等不动产。毫无疑问,这为商业物业所有者提供了一种新的融资模式,特别是拥有大量商业物业的房地产公司。

随后在5月中旬,海印股份(10.82, 0.10, 0.93%)(000861,SZ)就发布公告称,拟以15家综合性商业物业的5年内经营权为基础,以资产证券化方式融资16亿元。

“商业地产资产的证券化,符合国内商业地产发展的需求和国际观念,因为它可以持续地经营,有稳定的资产回报,与资产证券化的要求非常一致。”秦虹称。

在秦虹看来,资产证券化的发展,恰恰与某些机构投资者的投资诉求相吻合。目前,一些机构投资人追求的就是相对稳定,安全性比较高的投资性产品,而中国一些成熟的优质商业地产的发展,恰恰能够满足这些机构投资者对于未来投资的需求。此外,资产证券化也为高净人群追求稳定和安全投资提供了一条路径。

目前,商业地产证券化探索正在升温,并且受到了企业的高度关注。

秦虹称,随着地产整体开发量的增大,市场竞争的程度会越来越高,对开发企业来讲,资金成为决定生存发展的核心。房地产企业,无论是大还是小,都是投资型企业,而不是制造型企业。投资型企业最重要的就是两点,点抓机会,因为任何投资性的企业都是机会性投资,永远不可能像制造型企业那样流水线地生产;二是融资能力,有足够的融资能力才能够真正实现投资目标。

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