[摘要] “来自同一个区域的房企，在企业文化、管理方式上都会有很多相似之处，会避免合作过程中可能出现的许多问题。”业内人士在评价这种带有“同乡”性质的房企合作时表示。不过，在广州亚运城的开发运营中，因为合作企业过多，也曾出现管理不清晰，权责不够明确的问题。
楼市调控常态化下，房地产企业面临着更多的挑战。土地更贵、融资更难、开发周期拉长、消费者对品质要求更高等，都成为越来越多房企选择合作开发项目的原因。令人略感意外的是，实时热门衷于合作开发模式的，不是那些实力不足的中小房企，反而是万科、保利这样的房企龙头。此外，融创和绿城两家‘个性’房企因老总的‘脾气相投’，走到了一起。几家华南系房企也因‘老乡’关系时常走到一起共同开发。而能否处理好合作双方在企业文化、管理方式等方面的差异，成为合作成功与否的关键因素。
融创、绿城：“个性”房企脾性相投
提起房企合作，就不得不提融创与绿城去年开始的合作。2012年6月22日，绿城中国控股有限公司（简称绿城）与融创中国控股有限公司（简称融创）于上海绿城玫瑰园度假酒店召开联合新闻发布会，宣布双方就共同搭建高端地产平台公司达成合作协议。
根据协议，绿城、融创共同组建高端地产合作平台——上海融创绿城控股有限公司，其中，绿城与融创将各持有合营公司50%的股权。绿城将公司旗下分布于上海、苏州、无锡、常州及天津区域的9个优质的地产项目的相应股权注入合营公司。融创将向绿城支付人民币33.72亿元作为本次合作的对价，如果项目在运营和发展上还存在资金需求，后期双方将按各50%的比例投入资金。
彼时，绿城深陷资金链紧绷的泥潭，由于前几年的激进拿地，绿城的负债率一度高达163.2%，随时面临资金链断裂的危险。而融创，在天津、北京市场取得成功之后，迫切希望能进军上海市场。两者的共同需求成为促成合作的重要原因。不过当时依然有很多人不看好这次合作，两家企业的创始人过于强势的个性，绿城过高的负债率以及注入合作公司项目的地价较高等，成为这些人担心的理由。
然而一年后，这种担忧并未出现。在日前绿城融创合资公司收购上海的“盛世滨江”项目发布会上，双方宣布，去年合作公司的可售资源560亿元。一年以后，合作公司在上海共同获取了5个项目，如今合作公司的可售资源增加至1300亿元，规模翻了一倍。
双方已经基本达到了当初合作的目的，绿城的负债率降了下来，融创则在进入上海市场后，进一步扩大了占有规模。孙宏斌表示，融创绿城合作一年，绿城品质得到坚持，上海比重大幅增加。起初很多朋友担心这样具有鲜明性格的两家公司在融合上会很困难，现在基本放心了。宋卫平则在此前的绿城半年会上点评，这个合作双方都大气包容，发挥了双方的优势，做到了一加一等于三，是企业间合作不可复制的典范，应该写进商学院教材。
如今看来，两位一直略显强势的管理者，用互相的信任和包容避免了可能出现的融合问题。绿城的品质和融创的开拓能力又良好地融入了合作公司的企业文化。
万科、保利：龙头热衷合作开发
值得一提的是，一直作为房地产行业领军企业的万科和保利，近年来也成为合作开发的热衷者。通过与有实力合作伙伴的共同开发，能够用更少的资金开发更多的项目，进一步提高市场占有率，巩固自身的龙头地位。
单从天津市场来看，保利就与融创合作拿地开发了海河大观项目，与金融街合作开发了大都会项目。截至2012年10月，保利在新增的13个项目中，有11个是与其他房企共同拿地的合作项目。万科与招商则早年就联手在西青中北镇开发了假日风景项目。
作为较早采取合作开发模式的房企，万科甚至将“合作开发”与“不拿地王、不囤地、不捂盘”和“快周转”一起列为重要的企业策略。在万科销售额过千亿元的过程中，合作开发发挥了重要作用。万科总裁郁亮曾多次强调合作开发的重要性。“只要合规，对方出钱、出地都可以，双方持股比例也都可以灵活处理。”郁亮曾在业绩会上表示。
保利在南京与民企朗诗的“合作拿地、分别开发”模式也曾引发关注。朗诗与保利在共同拍下南京栖霞区地块后，将地块分为南北两个部分，地块北部由保利地产开发，主要以叠加别墅及联排产品为主；南面由朗诗地产打造科技住宅，主要产品为花园洋房及叠加别墅。而保利朗诗上述项目在购房合同中只会出现一家房企(联合成立的项目公司)的名字。
“这种清晰的分别开发模式，避免了在开发中可能出现的冲突，保证了保利开发高端住宅的经验和朗诗一直坚持的科技地产理念，可以说是一种很好的尝试。”南京房地产业内人士对新金融记者表示。不过也有人认为，这种合作模式，可能会出现因两个项目相对独立，在对外宣传的定位、风格方面可能出现意见相左的情况，在销售过程中，因双方在开发的投入资金、利润分成、配套实施和资金回笼要求不一致，也可能会产生矛盾，存在一定潜在风险。
粤派房企：“老乡们”的共同开发
在房企合作开发的案例中，最为经典的无疑是广州亚运城项目。碧桂园、雅居乐、富力三家粤派房企以255亿元的总价竞得亚运城项目，该项目至今依然保持着总价地王的纪录。后来在项目中又引入了世茂和中信作为合作伙伴，每家合作企业占股权的20%，五家实力房企共同开发这一堪称巨无霸的项目。在天津，同样有富力、合景泰富、雅居乐、世茂四大粤派房企共同开发的300万平方米大盘津南新城。
“来自同一个区域的房企，在企业文化、管理方式上都会有很多相似之处，会避免合作过程中可能出现的许多问题。”业内人士在评价这种带有“同乡”性质的房企合作时表示。不过，在广州亚运城的开发运营中，因为合作企业过多，也曾出现管理不清晰，权责不够明确的问题。
天津富力董事长谢强曾撰文指出，房产开发商间的合作不是宏观调控下的新生事物，而是长期存在的一个必然选项。通过强强联手，可以迅速有效提升企业综合实力。很多企业选择大品牌开发商进行合作的主要目的是寻求管理优势，通过并购及合作开发获得的产品设计、管理经验、专业人才等各类资源。“但机会永远与风险并存，企业并购、合作活动中的整合，既包括对企业固定资产、流动资产、技术等无形资源的配置，也包括对企业文化、品牌资产等有形资源的调整，如果调整失当，貌合神离，最终可能导致的两败俱伤也不得不防。”谢强表示。
显然，在合作中，合作企业如何各取所长，做到“1+1＞2”，而不是在融合过程中出现内耗，最终决定了合作开发能否成功。
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