[摘要] 在不会骗人的数字面前，我们将对新房市场的现状有一个更加清晰地认识，也在未来的购房行动中做到心里有数。
楼市火热着冲进了三伏天,开发商纷纷传出的年中捷报表露着消费者对新房置业的浓厚兴趣。“跌宕起伏、交易火爆……”这些都只是人们的感性认识罢了，事关购房大业，哪能如此草率？此时唯有数字最能读懂楼市表情，在不会骗人的数字面前，我们将对新房市场的现状有一个更加清晰地认识，也在未来的购房行动中做到心里有数。
环城最火远郊冷热差距大
数字提示：290、40%、1/3
谁都无法否认今年是房地产行业的好光景，天津新房市场在接连完成升温、火爆、降温等动作后，回暖趋势依旧明显。来自中指研究院天津分院的数据表明：开发商平均每天可以售出290套住宅，这一数字创造了近4年来的同期值。
另外一个保持了近4年的市场纪录同时被打破，上半年533.2万平方米的销售面积同比去年足足上涨了近五成。但巨大的销售数字并非均匀分布在每一个区域，抢手的市内六区、旺销的环城四区、新兴的远郊区县和滨海新区，或许这样几句话可以大致描绘出当下本市的置业版图。市内六区一直是房地产市场的宠儿，与其他区域不同，该板块住宅项目相对分散，但明显的区位优势是他们的共同卖点,不仅有生活配套成熟之便，其保值能力也经历了市场波动的考验。但由于供应有限，价格偏高，上半年其成交面积的市场占有率绝大多数时间维持在17%-19%之间，其中河东、红桥、河北依次位列前三。性价比更高的环城四区是市场真正的主角，他们几乎个个是交易大户,整体成交面积的市场占有率已连续四个月维持在40%左右。相比之下，滨海新区板块只有塘沽一枝独秀，而远郊区县的成交则呈现出冰火分明之势。其中，武清区凭借“京津之翼”的地缘优势，高铁、佛罗伦萨小镇等精良配套，聚集起大量优质开发项目和置业关注目光，以超过72万平方米的成交面积傲视全市区县，占到了远郊区县成交面积的一半左右。形成鲜明对比的是，宁河与蓟县的销售总和尚不足其1/3。
专家读“数”——
天津财经大学经济学院副院长丛屹：天津房地产市场仍以刚性需求为主，这部分置业者会更多地考量项目是否符合他们的生活需求，因此对科教文卫、产业、商业等方面的区域成熟度要求较高。滨海新区、远郊区县供应量可谓充足，但总体需求的乏力正是受到了成熟度的牵连。需要提醒的是，环城四区虽呈然出现供销两旺的局面，但处于不同区位的楼盘处境却截然不同。相对而言，地铁沿线的项目更为抢手，价格也相对稳定，而“偏远”的楼盘情况并不乐观，因此建议置业者在选房时，可更多地考虑地铁及其规划线路周边的项目。
供需平衡库存高处优惠多
数字提示：1.03、22、37
尽管销售爆棚，但津城房地产市场并没有因此陷入“疯狂”，从新房价格表现来看，前6个月环比下跌了0.08%，同比则小幅上涨。成交价格的小幅震荡、逐渐趋稳来源于市场供需的平衡。面对购房需求的集中爆发，开发商大举推盘，上半年商品住宅供应量达到了515.44万平方米，同比、环比分别上涨15.29%和7.47%，市场销供比在1.03的平衡水平。
有数据表明，长时间的旺销局面明显降低了本市的新房库存量，对应的出清周期已回落至22个月，与去年同期相比减少了7个月。但分别着眼于每个区域，恐怕就会看到截然不同的景象。市内六区和环城四区的出清周期只有14个月；远郊区县的库存压力呈扩大之势，出清周期为24个月，滨海新区的整体出清周期，为37个月，汉沽甚至登上了61个月的高阶。高库存压力往往催生出较大幅度的优惠促销,事实证明,近期滨海新区及远郊区县一直在全市优惠楼盘数量方面占有较大比重，且力度相当可观，同时环城四区的优惠项目数量也不在少数。
专家读“数”——
丛屹：环城四区的优惠更多地属于促销范畴，8-10个点是掌握在销售环节的正常营销手段。相比之下，边郊区县一些项目的优惠力度之大应该被理解为开发商清库存之举。此时正有购房打算的消费者，大可以将这些实惠收入囊中。但同时也建议购房者不要过于急切，盲目跟风入市，同时应摒弃投机心态。天津楼市的价格水平保持着温和回升的轨迹，且土地供应量、储备量都十分丰富，加之库存压力较大，并不存在价格大幅上涨的动力。
品牌突显刚需项目受追捧
数字提示：10、70-120
天津的房地产市场已进入品牌时代。今年上半年，无论是销售金额、销售面积还是销售套数，入围10强的开发商皆是名声在外的品牌房企。本土企业基本占据着四分天下，融创中国、天津住宅集团、天房发展、泰达建设、贻成集团是津派房企的杰出代表，而万科、保利、世茂、富力、远洋等实力开发商也毫无悬念地成为了支撑津门楼市的中坚力量。
“刚需主导市场”——天津楼市的这一铁律也再次通过数字得以验证。在上半年单一项目销售面积榜单中，前三甲皆出自于环城四区，而10强项目则均匀地分别在市内六区、环城四区和滨海新区的成熟区域。尽管各自卖点不同，但他们却拥有着一些共同的特点，如主推中小面积户型、依附成熟区域、性价比突出等，刚需盘特征显露无疑。销售榜被刚需项目强势霸占，70-120平方米的中小户型则是近7成置业者的共同选择，不难看出，刚需置业仍是本市房地产市场的主导。
专家读“数”——
丛屹：刚需的主导地位毋庸置疑，这种结构正在受到越来越多开发商的尊重，甚至出现了某项目将规划从大户型修改为中等户型的情况。市场上主打刚需的项目比比皆是，选择也较为多样，在此建议刚需置业者须保持稳健与清醒，不要被开发商形形色色的销售手段所迷惑，认真挑选符合自身需求的项目，认真洽谈折扣才是正途。此时保持理性不形成哄抢，实际上对置业者更为有利。
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